Financovanie obnovy: nielen peniaze, ale aj poradenstvo

Nevykúrené byty, chladné spoločné priestory, prefukujúce okná a dvere. Vysoké účty za teplo.

Staré výťahy, zatekajúce strechy, ošumelá fasáda a kolabujúce centrálne rozvody. Toto nie je čítanie zo scenára filmu Hostel, len stručný opis hlavných problémov slovenských bytoviek. A ich obyvateľov.

Na rozdiel od predchádzajúcich rokov si síce viac uvedomujú, že ich treba riešiť a ľahšiu odpoveď majú aj na otázku – za čo. Stavebné sporiteľne a banky ponúkajú na obnovu bytového fondu špeciálne úverové produkty s úrokmi, ktoré možno porovnať s hypotékou.

Ustúpili aj od požiadaviek na ich zabezpečenie, často stačí len ručenie pohľadávkami vo fonde opráv. Napriek tomu ostávajú mnohí iba pri plánovaní. Najťažšou úlohou vlastníkov bytov sa stala tá najľahšia – dohodnúť sa medzi sebou.

Dosť podpisov.

Bez súhlasu dvoch tretín vlastníkov sa veľké opravy vykonať nedajú. Spoločenstvá vlastníkov bytov, družstvá ani správcovia nemôžu bez dostatočného množstva podpisov žiadať ani o úver. Niekedy ľudia nepodpíšu, pretože ich spoločné problémy nezaujímajú.

Inokedy majú obavy prameniace z neznalosti celej problematiky. Práve v druhom prípade chcú ľudí správne „nakopnúť“ peňažné ústavy.

Niektoré spolupracujú s firmami, ktoré poruchy domu odhalia, navrhnú riešenia a opravy uskutočnia. Pritom ľuďom vysvetlia, čo im zmeny prinesú, vrátane prepočtov a príkladov.

Prvá stavebná sporiteľňa (PSS) napríklad spolu so Stavebnou fakultou Slovenskej technickej univerzity ponúka bezplatný energetický audit.

Wüstenrot stavebná sporiteľňa kooperuje s poradenskou firmou nielen v otázke energetických úspor, ale aj stavebného inžinierstva. Istrobanka zase vytvorila partnerstvo s firmou Baumit, čím zabezpečila klientom nielen poradenstvo a projekty, ale aj realizáciu. Podobnú spoluprácu má s viacerými firmami ČSOB.

Podporiť informovanosť a základné vedomosti obyvateľstva o obnove bytového fondu sa finančníkom oplatí. V obnove bytov majú veľký úverový potenciál, ktorý sa im môže postarať o biznis na nasledujúce roky. Taktikou ponúkať úver priamo pri zdroji potreby „uľahčia“ ľuďom nielen investičné rozhodnutie, ale i výber úverovej inštitúcie.

Zabezpečenie.

Čo sa zmenilo vo financovaní za ostatné dva roky, odkedy sa o obnove bytov hovorí intenzívnejšie? Najväčší problém pri vybavovaní úveru na omladenie bytovky bývalo zabezpečenie úveru. Najvhodnejšie ručenie bola nehnuteľnosť, no práve v tom bolo ťažké dohodnúť sa.

Termovízna kamera prezrádza, že táto budova by potrebovala viac financií na dôkladnejšie zateplenie (červená a žltá farba poukazujú na miesta najväčšieho úniku tepla).

Jednotlivci, prirodzene, nechceli ručiť svojím majetkom za záväzky ostatných a ani solidárne ručenie nebolo ideálne. Úverovaniu pomohol štát prostredníctvom Slovenskej záručnej a rozvojovej banky (SZRB), ktorá na tento účel vydáva záruky.

Na tých postavila biznis v obnove aj najúspešnejšia PSS. Kým na začiatku mala SZRB problémy v potrebnej rýchlosti, postupne ich riešila. Záruka SZRB za úvery na rekonštrukcie hrá dôležitú rolu v úverovaní stále. No viac sa rozmohli aj iné formy.

Banky urobili časom v zabezpečení úverov ústupky. Na zakladanie bytov už často vôbec nepomýšľajú. V ČSOB môžu bytovky dokonca počítať aj s nezabezpečeným úverom, ak splnia bežné podmienky na jeho získanie a úver na jeden byt nepresiahne stotisíc korún.

Tradičným zabezpečením sa stali pohľadávky spoločenstva k fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý vlastníci tvoria bez ohľadu na to, či úver splácajú alebo nie. V niektorých bankách to stačí, Tatra banka napríklad navyše požaduje aj bianko zmenku. Inou formou zábezpeky je vinkulácia prostriedkov na účte. V Slovenskej sporiteľni ide napríklad o trojnásobok mesačnej dlhovej služby. V UniBanke o šesťnásobok.

Bonita.

Keď chcú spoločenstvá vlastníkov bytov, bytové družstvá či správcovia získať úver, musia vykázať dostatočnú bonitu. Ako ju banky posudzujú? Jednotnú štruktúru parametrov, ktoré sú pre ne dôležité, nemajú.

No na úverovú schopnosť jednotlivých vlastníkov bytov jednotlivo neprihliadajú. Do hodnotenia zarátavajú len to, či riadne prispievajú do fondu opráv a aké sú ich prípadné záväzky. Dôležitý parameter je aj pomer neplatičov v paneláku.

Tými tradičnými ukazovateľmi sú výška, splatnosť úveru a celková doterajšia zadlženosť. Banky posudzujú hospodárenie bytového domu, pohľadávky a záväzky po lehote splatnosti, niektoré aj trhovú hodnotu domov, prípadne ochotu ľudí zvýšiť príspevky do fondu opráv.

SZRB aktualizovala podmienky záruk na úvery na obnovu bytov

Kým finančné domy nezačali akceptovať ako zábezpeku úverov na obnovu bytového fondu aj pohľadávky k fondu opráv, najschodnejšou cestou na získanie úveru bola záruka Slovenskej záručnej a rozvojovej banky (SZRB). Tou môžu spoločenstvá vlastníkov bytov či správcovia ručiť stále.

Vďaka nej môžu získať pri úvere nižšiu úrokovú sadzbu. Záruku SZRB banky považujú za istejšiu zábezpeku. Na druhej strane, za túto formu zabezpečenia musia klienti zaplatiť poplatok, ktorý sa v závislosti od jej dĺžky pohybuje od 0,5 do 1,4 percenta. Možno kvitovať, že oproti predchádzajúcim rokom je viac ako o polovicu nižší.

Podmienky získania záruky SZRB sa vlani niekoľkokrát menili, upravené boli aj začiatkom tohto roka. Výsledok sa prejavil v predĺžení platnosti záruky, skrátení vybavovania. Predstavitelia SZRB veria, že vďaka tomu sa bude záručný program banky na obnovu bytov využívať viac. Vlani banka schválila záruky v objeme 148 miliónov korún.

Aké zmeny pocítia klienti pri vybavovaní záruky? Keďže sa zrušila Komisia pre výber projektov, ktorá sa vyjadrovala ku každej žiadosti, podľa Evy Wilhelmovej z odboru malých a stredných podnikov v SZRB možno očakávať skrátenie vybavovania. Ak klient predloží všetky potrebné podklady, potrvá to „podstatne kratšie ako jeden mesiac“. SZRB by pritom mala zjednodušiť aj požadovanú dokumentáciu.

Tohtoročná novinka je predĺženie záruky na 15 rokov pri projektoch zameraných na zníženie energetickej náročnosti bytových domov. Podmienka je, že sa po vykonaných prácach zlepšia tepelnoizolačné vlastnosti domu a zníži sa spotreba tepelnej energie pri vykurovaní minimálne o 20 percent. Ide napríklad o zateplenie bytového domu či vybudovanie vlastnej plynovej kotolne. V takomto prípade sa môže záruka vzťahovať aj na úver, z ktorého sa budú hradiť aj nové okná či dvere.

V ostatných prípadoch – ak úver na jeden byt nepresahuje 30-tisíc korún a súčasne je vyšší ako sedemtisíc korún, záruka môže platiť najviac na sedem rokov. Pri úvere na jeden byt nad týmto limitom (najviac 300-tisíc korún) môže byť aj desaťročná. Podľa E. Wilhelmovej ľudia uprednostňujú skôr dlhodobé úvery, pri ktorých nemusia výrazne zvýšiť tvorbu fondu opráv a údržby.

UniBanka napríklad požaduje aj to, aby boli všetky byty v dome v osobnom vlastníctve členov spoločenstva, pričom spoločenstvo musí vykonávať správu domu aspoň dva roky pred podaním žiadosti o úver. OTP Banka Slovensko zase hodnotí aj vekovú štruktúru vlastníkov bytov. „Problémom je u mnohých stále vedenie účtovníctva a iné administratívne činnosti,“ poznamenáva hovorkyňa VÚB Alena Walterová.

Vybavenie úveru závisí podobne ako pri úveroch pre fyzické osoby v prvom rade od toho, ako rýchlo dokáže žiadateľ skompletizovať všetky doklady, ktoré od neho banka žiada. Potom už schvaľovanie trvá od piatich dní do zhruba troch týždňov, v závislosti od príslušnej banky. Väčšinou by to banka mala stihnúť do týždňa.

Aký je trh.

TREND sa snažil urobiť kompletný prehľad úverovania tohto segmentu v komerčných bankách i stavebných sporiteľniach. No čísla poskytli len niektorí. Z nich vyplýva, že najväčším úverovateľom zostala PSS.

Kým od začiatku milénia do konca roku 2004 schválila medziúvery na obnovu bytov za necelých 800 miliónov korún, len vlani ich bolo za takmer pol miliardy korún. Z bánk, ktoré údaje poskytli, sa najviac darilo Istrobanke.

Vlani schválila vyše 350 miliónov podobných úverov právnickým osobám či podnikateľom. Necelé tri štvrtiny boli kryté zárukou SZRB. ČSOB financovala o 50 miliónov korún menej, jej dcérska stavebná sporiteľňa zatiaľ eviduje len sporivé zmluvy spoločenstiev vlastníkov.

Z veľkej bankovej trojky: Slovenská sporiteľňa schválila v minulom roku zhruba 190 miliónov korún úverov. VÚB, ktorá s nimi začala len vlani v apríli, približne 25 miliónov korún. Tatra banka, ktorá má tento produkt v ponuke už piaty rok, presná nebola. Uviedla len, že celkový objem úverov počíta v desiatkach miliónov korún.

Banky a stavebné sporiteľne zhodne tvrdia, že záujem ľudí o financovanie obnovy je čoraz silnejší. Úspešnejšie sú spoločenstvá vlastníkov bytov, ktoré sa vedia rýchlejšie dohodnúť. Najviac úverov stále smeruje na stredné Slovensko.

Za jeden z najväčších problémov klientov s potrebou obnovy panelákov označuje riaditeľ Tatra banky pre vzťahy s verejnosťou Roman Začka ich snahu získať nenávratnú dotáciu alebo úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania, ktoré sú obmedzené. Ak sa im nepodarí vybaviť dotáciu, v realizácii projektu nepokračujú a celú rekonštrukciu odkladajú o rok.

Ilustračné foto – Vlado Benko
Foto - Thermosolar