Bytov bude málo aj v tomto roku. Dopyt po nájomných bude stúpať

Rekordný rast cien bytov a rekreačných nehnuteľností, pokles cien prenájmov, stagnácia výstavby nových bytov a neutíchajúci dopyt po vlastnom bývaní. To sú fakty, ktoré zásadne ovplyvnili situáciu na realitnom trhu na Slovensku v roku 2020. Aký bude tento rok?

Ceny rastú, ale bublina to nie je

V treťom kvartáli 2020 zaznamenala Národná banka Slovenska (NBS) rekordný medziročný rast cien bytov, a to až o 11,8 percenta na skoro 1 800 eur za meter štvorcový, pričom v druhom štvrťroku bol nárast tiež nad 11 percentami. Niekomu to môže pripomínať situáciu na realitnom trhu tesne pred krízou v roku 2008, keď boli ceny len nad 1 500 eur za meter štvorcový.

Podľa odborníkov na reality však prirovnanie pokrivkáva. Napríklad pred trinástimi rokmi bol v druhom štvrťroku medziročný nárast cien až nad 30 percentami a v treťom kvartáli, keď už bolo jasné, že vypukla finančná kríza, boli ceny vyššie ešte takmer o 20 percent.

Kým v roku 2008 išlo naozaj o realitnú bublinu, ktorá napokon praskla, a v roku 2009 už prišli dvojcíferné prepady cien bytov a domov, teraz je ekonomika relatívne zdravá. Hoci možno len dočasne, keďže dostáva rany od koronakrízy, ktoré sa možno prejavia až v tomto roku.

„Skutočný vývoj miezd bol lepší, než sme očakávali. Z tohto dôvodu sa dostupnosť bývania nezhoršila v takej miere, ako sme predpokladali,“ píšu analytici NBS v komentári k vývoju cien nehnuteľností za tretí kvartál. Kompozitný index, ktorý ukazuje, či sa realitný trh prehrieva, je stále v rizikovom pásme, ale nie v pásme bubliny.

Keďže ľudia stále potrebujú riešiť svoje bývanie, analytici neočakávajú pokles dopytu ani v tomto roku. Očakávajú však spomalenie rastu cien nehnuteľností.

„Dopyt síce bude naďalej vysoký, avšak kupujúci nebudú mať cez hypotéky taký jednoduchý prístup k financiám ako doteraz,“ vysvetľuje Richard Churý, regionálny riaditeľ Re/Max Slovakia. Podľa neho bude opatrnejší aj záujem o kúpu nehnuteľností za účelom ďalšieho prenájmu, teda investičných bytov.

Mierny rast v tomto roku

Ceny bytov budú rásť aj v roku 2021 predovšetkým v Bratislave, kde dopyt dlhodobo výrazne prevyšuje ponuku. „Ceny novostavieb majú vyššiu šancu udržať si svoju úroveň a zaznamenať rast než tie v starších panelových domov,“ myslí si Michal Hájek, riaditeľ predaja a marketingu developera Corwin.

Po postupnej stabilizácii situácie na trhu, ak koronakríza odznie vďaka očkovaniu, sa dá očakávať mierny rast cien bytov.

„Pravdepodobne už nepríde k dvojciferným nárastom cien bytov ročne, vzhľadom na stagnujúcu hladinu miezd a príjmov obyvateľstva,“ dodáva Jozef Futrikanič, riaditeľ odboru financovania nehnuteľností v ČSOB.

Prenájom už nebude ziskový biznis

V tomto roku však odborníci očakávajú na trhu prílev bytov od ľudí, ktorých ekonomická situácia sa zhoršila v dôsledku koronakrízy. Nepôjde však o ľudí, ktorí by predávali vlastné bývanie. Aspoň zatiaľ nie. Na trh sa dostanú investičné nehnuteľnosti, ktoré kupovali za účelom ďalšieho prenájmu.

„Prenajímatelia bytov to mali v tomto roku náročnejšie. Aj kvôli dištančnej výuke vysokoškolákov či menšej mobilite napríklad v súvislosti so sezónnymi prácami bolo na trhu viac prenájmov ako zvyčajne,“ vysvetľuje R. Churý.

Nájsť nájomcu bolo zložitejšie, navyše viacerí nájomcovia sa rozhodli vymeniť bývanie za lacnejšie. Úplne padol trh s prenájmami určených na krátkodobý prenájom napríklad cez Airbnb. Majitelia týchto bytov boli nútení ponúknuť svoje nehnuteľnosti na dlhodobý prenájom.