Čas ukázal, že tí, ktorí predpovedali hrubý prepad nehnuteľností spôsobený koronakrízou, sa mýlili. Podľa analytikov zabudli na základné vlastnosti tohto trhu, ktorým by otriasla len dlhodobá kríza sprevádzaná prepadom kúpnej sily. ,,Nezamestnanosť stúpla o 2,2 percenta, a aj to prevažne v chudobnejších okresoch. Bratislavu zasiahla len okrajovo a kúpna sila jej obyvateľov preto ostáva silná,” hodnotí situáciu Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Napriek relatívnej stabilite bratislavské byty, ktoré sa predávajú prostredníctvom inzerátov na rôznych realitných portáloch v priebehu druhého štvrťroka 2020, mierne zdraželi. S touto informáciou prišli analytici Bencont Investments. Ponuka bytov sa síce dostala na bod mrazu, dopyt po nej to však nezastavilo. Nájomníci ale menšiemu nájmu ,,nevďačia” koronakríze, dôvodom sú iné faktory. Tento trend totiž zaznamenali už koncom roku 2019.
Staré mesto stále rezonuje
Priemerná jednotková cena bytov na sekundárnom trhu v Bratislave dosiahla počas druhého štvrťroka 2020 výšku 2 783 eur za štvorcový meter. Medziročne tak ide o nárast 5,5 percenta. Staré Mesto však zažíva nárast až o desať percent. Táto oblasť totiž ponúka novostavby z druhej ruky. No zdraženie nepostihlo len tieto objekty. ,,Ťahúňom” sú predovšetkým rekordné ceny novostavieb v tejto mestskej časti.
Priemerná absolútna cena bytov na sekundárnom trhu bola 199 tisíc eur, zatiaľ čo priemerná rozloha dosiahla 70 štvorcových metrov. Aj v tomto opäť vedie Staré Mesto, kde priemerný byt z druhej ruky s rozlohou 81 štvorcových metrov stál 298 tisíc eur. Podobná cena ostala v okresoch Nové Mesto a Rača, kde priemerný byt s rozlohou 75 štvorcových metrov stojí 216 tisíc eur. Ostatné mestské časti sa pohybujú v rozmedzí absolútnej ceny 160 až 165 tisíc eur za 64 až 66 štvorcových metrov.
Český investor stavia v Nitre polyfunkčný projekt. Sľubuje moderné a zelené bývanie
Staré za nové?
Rozdiel medzi nehnuteľnosťami stále rastie. Analytici z Bencont Investments v súčasnosti odsledovali v priemernej cene za jeden meter štvorcový, že tento rozdiel dosiahol svoje maximum. Zatiaľ čo v bytoch z druhej ruky to bolo 2 783 eur za štvorcový meter, pri novostavbách ponúkaných developermi sa cena vyšplhala na 3 528 eur za štvorcový meter. Samozrejme, nejaké odchýlky v cenách sú prirodzené. Väčšinou sa pohybovali medzi 300 až 400 eur za štvorcový meter. V súčasnosti to ale je 745 eur, pomaly sa teda približujú v dvojnásobku.
Z čoho takýto markantný rozdiel vyplynul? Analytici vidia problém v dvoch faktoroch. Prvý je v obmedzenej ponuke novostavieb. Developerov zatláča do pasivity administratíva, nestíhajú. Súčasne je ale dopyt po bývaní obrovský. Ceny sú preto už takmer tri roky na vzostupe. Druhým faktorom je bytové rozloženie v meste. V minulosti sa stavalo viac, tempo výstavby sa časom spomaľuje. Porovnávame 4 000 bytov ročne so súčasným počtom 2 300 za posledných desať rokov. Z týchto už existujúcich domov sa do ponuky dostane len malá časť, ale svojou lokalitou predstavujú súčasným novostavbám konkurenciu. Byty z druhej ruky sú totiž rôznorodejšie. Novostavby majú tendenciu ponúkať vyšší štandard v lepších lokalitách. To sa však odráža aj na cene, keďže tá rastie rýchlejšie ako pri bytoch z druhej ruky.
Outlet vo Voderadoch sa po neúspešných dražbách dočkal nového majiteľa
Úplne naopak sú na tom ceny nájmov. V priemere za meter štvorcový cena klesla na 11,5 eura. Pritom v roku 2019 priemer predstavoval 12,3 eura za štvorcový meter. Pokles analytici zaznamenali už koncom roka 2019 napriek tomu, že vtedy nájomné dosahovalo svoj historický rekord. Nárast medzi rokmi 2018 až 2019 v priemere predstavoval 10 až 15 percent, pričom ho primárne spôsobil zvýšený prílev novostavieb do ponuky bytov na prenájom. Tie vtedy tvorili až 45 percent celkovej ponuky, pričom nájomné v týchto bytoch je v priemere o 10 až 20 percent vyššie.
Aktuálne sa podiel novostavieb v ponukách znížil na 37 percent
,,Byty z druhej ruky pre ľudí predstavujú dostupnejšiu alternatívu, preto je na mieste predpokladať, že dopyt po nich porastie. To platí najmä pre cenovo dostupnejšie lokality, kde je nová ponuka bytov nedostatočná,” hodnotí situáciu Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. Cena nájmov, či už v novostavbách, alebo v starších bytoch, klesla. Ponuka bytov na prenájom nie je vzhľadom na dopyt tak obmedzená ako ponuka bytov na predaj. Slováci štatisticky uprednostňujú kúpu bytu pred prenájmom. V roku 2018 až 91,3 percenta Slovákov vlastnilo nehnuteľnosť, ktorú obývali.
