Tlak na rýchlu kúpu nehnuteľnosti môže signalizovať podvod

Ľudia, ktorí kupujú nehnuteľnosť, často nemajú s takouto transakciou žiadne skúsenosti, keďže väčšina z nich si zabezpečuje vlastné bývanie len raz za život. Riadiaci partner advokátskej kancelárie Maple & Fish Viliam Karas preto radí, aby sa každý kupujúci zaujímal o všetky detaily, overoval si podstatné skutočnosti, ale dôležité je aj klásť správne otázky. „Mnohokrát nespôsobuje nedorozumenia zlý úmysel druhej strany, ale nedostatočná komunikácia či nezodpovedanie otázok, na ktoré kupujúci nemyslel,“ tvrdí v rozhovore pre TREND Prime.

Kúpa nehnuteľnosti je pre väčšinu ľudí najväčšia transakcia ich života. Venujú tomu aj z právneho hľadiska dostatočnú pozornosť?

Mnohé životné príbehy ľudí zverejnené na sociálnych sieťach potvrdzujú, že právna stránka kúpy nehnuteľnosti sa podceňuje. Viacerí z kupujúcich sa cítia z rôznych dôvodov oklamaní. Azda najvypuklejšími prípadmi sú tie, keď kupujúci napriek zloženej kúpnej cene alebo zálohe nenadobudol požadovanú nehnuteľnosť a prišiel aj o peniaze. Časté sú aj nezhody pri ďalších právach spojených s užívaním nehnuteľnosti, ktorých nadobudnutie kupujúci automaticky očakávali, no k ich prevodu z rôznych príčin nedošlo. Môže ísť o neusporiadaný pozemok pod stavbou či problém so spoluvlastníctvom priľahlého pozemku. Problémom môže byť tiež prístupová cesta k pozemku či možnosť napojenia stavby na inžinierske siete, ako aj rôzne miestne obmedzenia limitujúce výstavbu či znemožňujúce realizáciu investičného zámeru.

Ako možno predchádzať problémom pri kúpe nehnuteľnosti?

Treba dobre spoznať kupovanú nehnuteľnosť, ale aj predávajúceho. Ak ide o developera, je vhodné zoznámiť sa s jeho predchádzajúcimi projektmi, so zmluvnými partnermi, s financujúcou bankou. Je podstatné zaujímať sa o detaily, overovať si dôležité skutočnosti, komunikovať, klásť správne otázky. Mnohokrát nespôsobuje nedorozumenia zlý úmysel druhej strany, ale nedostatočná komunikácia či nezodpovedanie otázok, na ktoré kupujúci nemyslel. Dôležité je, aby bola medzi zmluvnými stranami dôvera, rešpekt, ale aj konštruktívny prístup k riešeniu problémov.

Spotrebiteľ nemusí nájsť právne chyby

Ako k tomu môže prispieť skúsený advokát?

Môže pomôcť vytvoriť atmosféru dôvery. Upozorní klienta na možné problémy, vyzve ho na overenie dôležitých skutočností, na komunikáciu so samosprávou a sformuluje klientove požiadavky aj do právne vymožiteľných ustanovení zmluvy. Tá nemá byť koncipovaná iba v prospech jednej strany, ale dôležitá je formulácia obsahovo jasného vymedzenia práv a povinností oboch zmluvných strán, aby sa tak predišlo sporu.

Má zmysel aj pre bežných ľudí dať si urobiť právny audit pri predaji nehnuteľnosti?

Štandardne si ľudia pred kúpou nehnuteľnosti pozrú list vlastníctva, overia si predávajúceho a prípadné ťarchy na nehnuteľnosti. Ani takáto kontrola nemusí byť garanciou toho, že nehnuteľnosť skutočne patrí subjektu zapísanému na liste vlastníctva, respektíve že na nej nespočíva nejaká ťarcha, ktorá z listu vlastníctva nevyplýva a pre ktorú sa nehnuteľnosť môže stať nepoužiteľnou.

Ľudia chápu a cítia, že potreba bývania sa spája aj s určitým komfortom v podobe dostatočného priestoru na stretávanie a budovanie spoločenských kontaktov

Čo sa posudzuje v rámci právneho auditu?