Angličan, ktorý šéfuje írskej developerskej firme Quinlan Private Golub (QPG) sídliacej v Prahe. Roger Dunlop je teraz často aj v Bratislave. Jeho firma sa podieľa na príprave petržalského megaprojektu South City, spolu s Crescom stavajú obytné Tri veže a rozbehla kancelársky komplex Emporia Towers. QPG vznikla ako spoločný podnik private equity investora Dereka Quinlana a amerického developera Golub & Company so zameraním na strednú a východnú Európu.
Kto sú investori Quinlan Private Golub?
Sú to súkromné osoby, ale aj americkí equity investori, zameriavajúci sa na západnú, strednú a východnú Európu. Vyhľadávajú aktíva rôzneho typu a riziko vlastného developmentu.
Nie sú vystrašení z hypotekárnej krízy?
Z nášho hľadiska je načasovanie celkom dobré. Dôsledky americkej úverovej krízy sú už aj v strednej Európe, o tom niet pochýb. Získať peniaze od bánk je oveľa ťažšie, navyše si vďaka kríze ešte zvyšujú marže a zisky. No sú stále otvorené biznisu, chcú dobré projekty v dobrých lokalitách. Tunajšie trhy nezažívajú ten hypotekárny ošiaľ, aký sa dial na Západe. Banky sa správajú stále ostražito, neponúkajú vo veľkom úvery pre nízkopríjmové skupiny ľudí. Celkovo táto zmena prináša nové možnosti.
Čo ako rodený Angličan hovoríte na situáciu na tamojšom realitnom trhu, kde 137212>ceny nehnuteľností padajú?
Je to ťažká situácia. Existuje tu vysoká miera zadlženosti, množstvo ohrozených hypotekárnych úverov, stúpajúca inflácia, veľmi malá možnosť na zníženie úrokových sadzieb. Je to obdobie, cez ktoré sa treba dostať. No nevidím jeho skorý koniec.
Roger Napier Dunlop (43) riadil od začiatku kariéry niekoľko realitných spoločností vo Veľkej Británii. Viac ako dvadsaťročné skúsenosti z tejto oblasti uplatňuje od roku 2006 ako šéf írskej developerskej firmy Quinlan Private Golub, ktorá sídli v Prahe. Veľkosťou pripravovaných investícií a realizovaných projektov sa spoločnosť radí medzi najväčších hráčov v strednej a východnej Európe.
Podľa vás je to dôsledok krízy v USA alebo sú za tým aj iné príčiny?
Myslím, že veľa vecí v realitnom biznise je založených na dôvere. Dôvere v trh, cenu akcií. Ak ste vlastník domu a vidíte zhodnocovanie vašej investície, odrazí sa to na vašom postoji k životu. Ale ak jeho cena klesá, nemáte dobrý pocit, strácate dôveru. Pokiaľ naozaj nepredávate nehnuteľnosť, jej skutočnú cenu si neuvedomujete. Je to reťazec okolností založených na sentimente, nálade.
Môže takýto ostrý pokles prísť aj do strednej Európy?
Ekonomické parametre tohto regiónu sú úplne odlišné. Ceny stúpajú, rovnako aj miera zadlženosti, objemy hypotekárnych úverov, príjmy alebo celková ponuka nehnuteľností. Nevidím dôvod na prepad. Skôr nastane len stabilizácia.
No problémy už zažívajú v Estónsku a 129341>Lotyšsku.
Tamojší trh ťahal najmä zahraničný dopyt. Je tam veľa investícií spoza hraníc. Naozaj veľa. Viac ako v iných krajinách strednej a východnej Európy. My sme v týchto dvoch krajinách ešte neinvestovali, situáciu pozorne sledujeme zatiaľ zvonka. A skutočne tu vidíme zmenu na rezidenčnom trhu. Objavujú sa nezaujímavé projekty – nekvalitne navrhnuté alebo postavené byty, ktoré majú problém nájsť kupcov. No je to obdobie prechodu k vyššej kvalite. A to je pre trh nakoniec dobré.
Situácia môže byť v niečom podobná aj v Bratislave. Bolo tu tiež veľa zahraničných investorov.
Áno. Ale ekonomike sa stále darí, dosahuje vysoký rast. Prechod na euro bude mať krátkodobý brzdiaci vplyv, no zo strednodobého hľadiska je to pre celý biznis dobrá správa. Trh to ešte zdynamizuje.
No ceny bytov v Bratislave v niektorých častiach v tomto roku prestali rásť.
Ak sa rozprávame o cenách, je dôležité, kde sa váš projekt nachádza. To je rozhodujúce. Existuje tu dopyt, mesto rastie.
Dopyt je, ale nie po nehnuteľnostiach v cene tritisíc eur za štvorcový meter.
To je len veľmi úzky cenový segment. My ako rezidenčný developer sa sústredíme na miestnu klientelu, len sčasti aj na zahraničných investorov. Trh bytov pre zahraničných investorov je nestály, do veľkej miery ho ovplyvňujú vonkajšie faktory. Vychádzame z našich znalostí miestnych trhov. Preto máme svoje pobočky v krajinách, vychádzame z medzinárodných skúseností a miestnych poznatkov. Vo Varšave napríklad realizujeme luxusný rezidenčný projekt. No je zameraný na miestnu bohatú vrstvu, nie zahraničných investorov. Ak by sme vedeli, že domáci obyvatelia nebudú mať oň záujem, nešli by sme do toho.
Ako ste sa dostali k spolupráci s Golubom?
QPG vznikol vstupom Quinlanu do spoločnosti GE Capital Golub. Quinlan ako investor predtým vložil peniaze do množstva projektov a bol to pre spoločnosť logický krok spojiť sa so silným developerom. Je to prirodzený vývoj v biznise. Quinlan pôsobí aj samostatne, no v developerských aktivitách sme silnejší s Golubom.
Prečo GE z tohto spoločného podniku vystúpilo?
GE je skôr investor ako developer, to je veľký rozdiel. A my máme na developerské riziko iný pohľad.
Ste súkromná spoločnosť, no neuvažovali ste o možnosti vstúpiť na burzu?
Na základe mojich skúseností si myslím, že developerovi sa lepšie funguje na súkromnej báze. Ale ani vo všeobecnosti nevidím prínos takéhoto postupu. Prináša veľa byrokracie, obmedzení, kontroly a rôzne tlaky v rôznom čase. Ako súkromná firma sme schopní vyhľadávať v mene investorov aktíva, ktoré chceme čo najlepšie predať. Nemusíme sa starať, či zaplatíme dividendy, nepociťujeme tieto tlaky. Sme predovšetkým developer a preto súkromná firma.
No ste tiež investorom, ktorý drží aktíva.
Podnikateľký model QPG spočíva v riadení aktív našich súkromných investorov. Z ich pohľadu je tento spôsob zhodnocovania aktív hodnotnejší ako cena akcií na burze.
Pri vlastných projektoch, akým je aj Emporia Towers využívate v takýchto časoch nedostatku kapitálu na trhoch vlastné zdroje, alebo aj bankový kapitál?
Je to podelené. Nesnažíme sa ísť do všetkého len na dlh. Časť pochádza z našich vlastných aktivít, zvyšok, najmä pri developerských projektoch, získavame z bankových úverov.
Vraj ste kúpili projekt Emporia veľmi draho.
To je vec pohľadu. Vždy existuje viac uhlov pohľadu a aspoň dve verzie pravdy. Pri akvizícii sme boli veľmi opatrní.
Ako vznikla spolupráca s Crescom?
Bolo to o vzájomnej komunikácii, dohodli sme sa vo veľmi skorej fáze projektu 114889>Tri veže a pokračujeme v ďalšom – South City. Často vstupujeme do spoločných podnikov s miestnymi partnermi v strednej Európe.
Zvažovali ste aj iné veľké projekty v Bratislave?
121113>Južné Mesto je celkom slušne veľká investícia. Ale áno, vždy skúmame aj iné možnosti, ktoré prinesú pridanú hodnotu.
Čo kúpa obchodného centra v Bratislave?
V Južnom Meste bude aj to. No získanie existujúceho centra v Bratislave nie je naša priorita. Nedávno sme kúpili jedno v Česku, viaceré vlastníme v Nemecku, Španielsku, Poľsku.
Znamená to, že teraz na tomto trhu viac veríte kanceláriám ako retailu? Začínali ste predsa ako rezidenčný a retailový developer...
Sme oportunistický developer, ktorý využíva príležitosti. Pozeráme sa po projektoch vo viacerých segmentoch, aj v hotelovom. Sme flexibilní, pretože vždy záleží na cene, zisku ktorý sa ponúka. O tom je biznis. Bytové projekty budeme vyhľadávať vždy. Myslím, že nastane posun v mestách, kde je v súčasnosti viac retailu, kancelárií a menej bytov. No uvidíme aj prechod z prevažne bytového na iné sektory.
Takže pôjdete aj do menších miest napríklad v Poľsku? Čo Slovensko?
Možno budete prekvapení. Ak bude príležitosť, samozrejme. Pokiaľ ide o maloobchodné nehnuteľnosti, vieme veľmi dobre, čo chcú naši nájomcovia. Existuje medzi nami dôvera, často zabezpečujeme pre nich aj poradenstvo.
Chystáte sa v Bratislave pozrieť aj na hotelový biznis?
Rozširujeme 132646>sieť Yasmin, v súčasnosti sa pripravuje hotel pod touto značkou v Budapešti. No do Bratislavy chceme priniesť hotel značky Jurys Inn, to znamená troj- alebo štvorhviezdičkové hotelové apartmány. Je to veľmi flexibilný model. A naším cieľom je mať túto sieť po celej Európe, nielen v Británii a Írsku.
Nechcete dotiahnuť do strednej Európy aj luxusnú značku Marriott?
Nie, chceme sa zamerať na Jurys, čo je priamo naša spoločnosť. V Marriott Hotels sme len správcom pre našich klientov.
Luxusné hotely však chcete stavať na Balatone, kde ste 122085>vstúpili do ďalšieho megaprojektu.
Balaton je prirodzené turistické centrum. Napriek nie príliš dobrej povesti v ostatných rokoch, napriek nedostatočným službám. Je to veľké územie, ktoré bude ťažiť z veľkých investícií. Tento priestor je atraktívny na jar, v lete, na jeseň aj v zime.
No v ostatných rokoch predsa len stratil na atraktivite.
Áno, upadá. Ale nerobil by som obchod na Balatone, ak by šlo o jednu, dve lokality. Pretože toto územie potrebuje komplexnú, plánovitú investíciu. Teraz máme 23 lokalít okolo jazera, čo nám umožňuje priniesť projekty rôzneho zamerania.
No momentálne Maďarsko asi nie je na investície ideálna krajina. V porovnaní s ostatnými krajinami v regióne vyzerá ako spiaca princezná.
Sú tam určité problémy, no politická stabilita tu je. Verím, že ekonomické problémy vyriešia a budú napredovať. My sa pozeráme na trh očami našich investorov z dlhodobého pohľadu. Tak vnímame aj pobaltské krajiny, Ukrajinu, Rusko. Ak sa objaví príležitosť, budeme pripravení.
Ako vyhľadávate takéto veľké projekty?
Máme v tíme širokú sieť ľudí, ktorí disponujú kontaktmi. A sme dobre známy investor a developer.
Vyzerá to, ako by ste v tomto regióne nemali vážnych konkurentov...
O konkurencii sa nikdy nerozprávam.
Foto - Maňo Štrauch
Vizualizácie - Emporia, Južné mesto, Tri veže
