Problém regulovaného nájomného sa na Slovensku ťahá už od prvých reštitúcií. Staronoví majitelia nájomných domov dostali spolu s dedičstvom od štátu aj nevypovedateľných nájomníkov. Verbálne mali snahu vyriešiť situáciu všetky vlády. Jediné riešenie, s ktorým nakoniec prišli, bolo posunutie termínu deregulácie. Hranicou mal byť napríklad vstup krajiny do EÚ. Nepodarilo sa a problém zdedila nová vláda. Naposledy bol hraničný termín koniec roka 2008. Regulované nájomné opäť prežilo. Podľa jesenného verdiktu ministerstva financií dostalo nový mandát – na neurčito.
Súkromným vlastníkom sa tak ďalej bude brániť slobodne užívať ich majetok. Na druhej strane ani nájomníci v ich domoch nevedia, čo príde, mnohí sú nechcení a vyhadzovaní. Medzi oboma stranami sa dejú neprávosti, ktoré by mal ukončiť práve štát
.
Začarovaný kruh
Po vysvetlenie, kedy problém vznikol, netreba ísť ďaleko do histórie. Štát v rámci reštitúcií po páde socializmu vrátil stovky bytových domov predošlým vlastníkom. Spolu s vtedajšími nájomníkmi, ktorým určil mesačnú splátku. Štát im garantuje regulované nájomné v zlomkovej výške oproti trhovému. Za rozľahlý trojizbový byt v bratislavskom Starom Meste sa platí okolo 120 eur mesačne. Portál reality.sk byt v susedstve cení na tisíc eur mesačne.
Je to začarovaný kruh. Na jednej strane sú súkromníci, ktorí nemôžu narábať so svojím majetkom. O zisku z prenájmu nemožno hovoriť, platby často nepokrývajú ani údržbu, niektorí na svoje nehnuteľnosti doplácajú. V centre Bratislavy to vidno. Viaceré reštituované domy sú ošarpané a bez omietky. Na druhej strane sú nájomníci, ktorí v bytoch prežili veľkú časť života a nechcú alebo nemôžu sa ich vzdať. Sú v dôchodkovom veku a z mesačného príjmu si nemôžu dovoliť platiť viac než práve regulované nájomné.
Vzťah oboch strán vedie k sporom. Slušnejší vlastníci sa v záujme vyriešenia problému s nájomníkmi dohodnú a ponúknu im náhradné bývanie. Dôchodkyni zo svojho domu kúpia byt za 100-tisíc eur ďalej od centra vediac, že byt, v ktorom babička býva, má minimálne dvojnásobnú hodnotu. Prídu o desiatky tisíc, ktoré im patria, no problém raz a navždy vyriešia. Tí druhí ju odpoja od elektriny či plynu. Aby ju prinútili sa vysťahovať. Nemajú chuť robiť sociálnu politiku za štát.
Rozdeľuj a panuj
Problém vznikol v čase reštitúcií, hlavná zodpovednosť je preto na štátnej moci. Mala by ho riešiť, o čo sa aj snaží. Prvé pracovné stretnutie štyroch zainteresovaných ministerstiev sa v rámci novej vlády uskutočnilo ešte vo volebnom roku 2006. Výsledkom bolo posolstvo. Treba odsunúť termín deregulácie a zákonom vyriešiť situáciu, ktorá po nej nastane. Koniec regulovaného nájomného sa vtedy z júla 2007 posunul na koniec roka 2008. Aby sa neskôr opäť posúval.
Už pri prvých stretnutiach po voľbách sa začali ukazovať aj prvé nezhody. Ministerstvo výstavby navrhlo postaviť ako náhradu byty pre tých, ktorí nevlastnia alebo si nemôžu dovoliť iné bývanie. Ministerstvo práce chcelo náhradu pre všetkých bez rozdielu, zatiaľ čo financmajstri nechceli zaťažovať štátny rozpočet.
Na zákone sa napriek rozporom pracovalo, ministerstvo výstavby pod vedením Mariána Janušeka ho predložilo v marci 2008. Viedol k protestu nájomníkov pred úradom vlády. Dokument im ponúkal náhradné bývanie. Prirodzene, išlo by o menšie byty na menej lukratívnom mieste, ako sú tie, v ktorých bývajú dnes. Vláda návrh zamietla. Premiérovo vysvetlenie bolo, že najprv treba rozlíšiť skupiny nájomníkov. Medzi tými, ktorí si náhradu zaslúžia, a tými, čo už nie. Návrh zákona pritom hovoril, že nárok na náhradu majú len nájomcovia „v materiálnej bytovej núdzi“.
Napriek existujúcej formulácii o bytovej núdzi dostala ministerka práce úlohu vypracovať kritériá, podľa ktorých bude náhrada pridelená. Premiér rozdeľoval úlohy aj ďalej. Ministerstvo výstavby malo pripraviť novú koncepciu vzťahov medzi vlastníkmi a nájomníkmi, minister financií po piatich rokoch nehybnosti mal zvýšiť regulované nájomné o 15 percent. Trojica si svoje úlohy splnila. A navyše v septembri termín deregulácie odsunula na neurčito.
Nový návrh
V termíne, keď sa mala pôvodne skončiť platnosť regulácie nájomného, teda koncom minulého roka, sa zrodila aspoň koncepcia vzťahov vlastníkov a nájomcov. Dokument prináša šesť možností riešenia. Zvažuje vyplatenie vlastníkov i nájomníkov celkovou cenou nehnuteľnosti či len jej časťou. Taktiež pravidelné dotovanie rozdielu medzi regulovaným a trhovým nájomným či vzájomnú výmenu „regulovaného“ bytu za iný. Päť riešení autori koncepcie krátko analyzovali. A vzápätí zamietli. Ostáva posledné, ktorým je náhradné bývanie pre nájomníkov. Možnosti riešenia existujú, na rade je ochota dohodnúť sa.
Ministerstvo výstavby ako autor dokumentu spravilo hneď v úvode chybu. Kritériá ministerky práce o tom, kto má nárok na náhradu, v návrhu zohľadňuje len „čiastočne“. Výsledkom je, že zo 40 vznesených pripomienok k návrhu výstavby sú tri štvrtiny z ministerstva práce. Nepozdáva sa mu najmä jedno, a to posudzovanie príjmov pri prideľovaní náhradného bývania. Chce si vystačiť so skúmaním majetku. „Uvedený záver je nanajvýš opodstatnený aj v súčasnom období globálnej finančnej krízy spojenej s rizikom straty zamestnania,“ dôvodí ministerstvo práce.
Na jeho stranu sa postavilo občianske združenie nájomníkov Právo na bývanie. „Naše pripomienky sa prakticky zhodovali s námietkami ministerstva práce,“ hovorí jeho predseda Kristián Straka. Navrhuje dve riešenia. Jedným sú účelovo viazané prostriedky na kúpu bytu, ktoré by nájomníci dostali od štátu, druhým je postaviť náhradné bývanie. S jednou podmienkou: „Aby sme si ich mohli odkúpiť do osobného vlastníctva za nižšiu ako trhovú cenu,“ hovorí predseda združenia. Teda zvoliť rovnaký model ako v prípade družstevných či štátnych bytov v panelákoch, ktoré sa odpredávali v minulom storočí.
Menej, ako sa zdalo
Zástupca nájomníkov si rokovania s ministerstvom práce pochvaľuje. Podľa neho spolupracovali pri tvorbe kritérií na pridelenie náhradného bývania. Naopak, ministerstvo výstavby podľa neho háji len záujmy vlastníkov. „Naťahuje čas, rozmýšľa, ako sa to robiť nedá,“ sťažuje sa K. Straka. Odloženie termínu deregulácie na neurčito hodnotí predseda pozitívne.
Ministerstvo výstavby sa koncom vlaňajška pokúšalo zistiť, koľkých bytov sa problém týka. Dovtedy sa vychádzalo z veľmi hrubých odhadov hovoriacich o troch až siedmich tisíckach. Úradníkom sa nakoniec prihlásila necelá tisícka domácností.
Predseda združenia nájomníkov tento počet spochybňuje. Podľa neho mnohí o potrebe prihlásiť sa nevedeli. „Toto nebolo ani na nástenke,“ poukazuje na umiestnenie na webovej stránke ministerstva výstavby. Veľká časť nájomníkov je už v dôchodkovom veku a internet nevie používať. K. Straka tvrdí, že len ich združenie v minulosti zozbieralo údaje od 1 200 domácností. Trvalo mu to tri mesiace. Aj sám šéf rezortu výstavby v januári odhadol, že problém sa týka približne tritisíc domácností.
Ak by ministerstvo riešilo situáciu iba tisícky prihlásených domácností, zredukovalo by to i finančné nároky pri prípadnej výstavbe náhradných bytov. Na ilustráciu, na Slovensku sa ročne postaví trikrát toľko obecných nájomných bytov. Časť z nich sa môže každoročne prideliť nájomníkom v reštituovaných domoch. A každý rok postupne deregulovať ceny tak ako v susednom Česku.
Alebo ďalšie porovnanie. Náklady na výstavbu štvorcového metra bytu v jednom nájomnom projekte bratislavského magistrátu boli okolo 660 eur. Ak je dotknutých nájomníkov tisíc a každému by sa postavil jeden byt s maximálnou rozlohou, ktorú navrhoval zákon (80 m2), štát by to stálo približne 53 miliónov eur. Číslo veľmi blízke ročnému rozpočtu ministerstva na výstavbu a obnovu bytového fondu.
Podnety a súdy
Majiteľov reštituovaných domov počuť menej. V týchto dňoch podávajú podnet na Európsku komisiu, regulované nájomné podľa nich poškodzuje hospodársku súťaž. „Začíname vyčísľovať škody,“ hovorí Karol Spišák, predseda združenia vlastníkov. Má k dispozícii znalecký posudok, ktorý trhové nájomné dvojizbového bytu v centre Bratislavy stanovil na približne 660 eur za mesiac. Nájomca v ňom dnes platí zhruba 70 eur, z rozdielu budú majitelia pri vyčísľovaní škôd vychádzať. Prioritou síce podľa K. Spišáka ostáva vyriešiť problémom raz a navždy, no priznáva, že niektorí pôjdu po odškodnení. Hromadná žaloba na Európsky súd pre ľudské práva v Štrasburgu má byť podaná vo februári. „Keď sa nájdu peniaze na náhradnú výstavbu, nech sú aj na odškodné,“ dodáva.
Aby štát nemusel riešiť hrozbu platenia odškodného, vyžiada si to pragmatický postoj úradníkov. Tento rok majú predložiť ďalší návrh zákona. Vláda sa bude regulovaným nájomným zaoberať v marci, rok po zamietnutí predošlého návrhu. Dovtedy by sa mali ministerstvá dohodnúť na spoločnom postupe. Do skutočnej dohody ich momentálne nič netlačí. Termín deregulácie odložený na neurčito je viac než veľkorysý.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
