Zvýšiť počet novopostavených nájomných bytov spojením súkromných a verejných peňazí. Podporiť ich dostupnosť pre mladé rodiny a sťahovanie ľudí za prácou. Čiastočne riešiť osud nájomníkov v reštituovaných domoch s regulovaným nájmom. To sú hlavné argumenty návrhu, ktorými chcú stavebné sporiteľne presvedčiť vládu o výhodnosti ďalšieho dotovania nájomných bytov.
- NEPREHLIADNITE:
- 144166>Čo chcú stavebné sporiteľne
Tentoraz pod strechou modelu financovania so zázračnou skratkou PPP (public private partnership). Sporiteľne by prišli k ďalšiemu biznisu. A štát by mali dotácie nájomníkov a stavajúcich firiem prísť v nasledujúcich desiatich rokoch minimálne na vyše štyri stovky miliónov eur.
O čo ide
Stavebné sporiteľne, na rozdiel od bánk, si nevychutnávajú vo veľkom ovocie bytového boomu. Objem príjmov zo stavebného sporenia a úverovania obyvateľov si drží svoju úroveň, no bankové úverovanie bývania alebo zisky developerských spoločností ho už dávno predstihli. Stavebné sporiteľne to nevzdávajú, odhryznúť si viac zo stavebného koláča chcú aj ony.
Už v roku 2006 prišla s návrhom výstavby nájomných bytov Prvá stavebná sporiteľňa (PSS). K nej sa pridali ďalšie dve – Wüstenrot a ČSOB. Prečo stále nestavajú? Lebo za štandardných trhových podmienok by sa im to vo veľkom neoplatilo. Preto chcú od vlády, aby takúto výstavbu podporila dotáciami z peňazí všetkých daňovníkov. Pri minimálnom variante päťtisíc bytov ročne by to znamenalo sumu 411,6 milióna eur za desať rokov. Maximálny variant s 10-tisíc bytmi by sa vyšplhal na dvojnásobok.
Návrh sporiteľní, ktorý v lete vo vláde prezentovalo ministerstvo výstavby, nie je nijako objavný. Nájomné byty za prispenia štátu možno stavať aj v súčasnosti. Štátny fond rozvoja bývania poskytuje pôžičky obciam a neziskovým organizáciám vo výške až štyroch pätín z nákladov na byt. Byty sú určené pre ľudí s príjmom nepresahujúcim 3,5-násobok výšky životného minima. Na podporu nájomného bývania pre sociálne slabšie vrstvy obyvateľov vynakladajú všetci daňovníci ročne v priemere zhruba 119 miliónov eur, čo sa rovná približne trom tisíckam nových nájomných bytov.
Základ súčasného návrhu vychádza zo západoeurópskeho modelu takzvaného sociálneho nájomného sektora, ktorý je rozvinutý hlavne v Holandsku, Švédsku či Rakúsku. Neziskové bytové organizácie poskytujú cenovo dostupné nájomné bývanie. To dosahujú nákladovým fungovaním, kde výška nájmu zohľadňuje len vynaložené stavebné náklady a správu, nie zisk. Neziskové organizácie spolupracujú s obcami pri výbere nájomníkov, byty sa prideľujú najmä sociálne slabším rodinám.
Dotovanie priemerných
Nový slovenský model financovania je prevratný v tom, že z verejných peňazí nechce podporovať najslabšie sociálne vrstvy. Má byť zameraný na mladé rodiny, ľudí dochádzajúcich za prácou a sčasti aj nájomníkov, ktorí sa budú musieť vysťahovať z reštituovaných domov. Podľa hovorcu PSS Miloša Blanárika je cieľom návrhu výrazne zvýšiť objem finančných prostriedkov, ktoré sa v súčasnosti do nájomného bývania investujú, a vytvoriť nájomný sektor. V ňom by mali byť náklady na bývanie bez problémov akceptovateľné pre všetkých občanov s príjmom oscilujúcim okolo priemerného príjmu. Presné kritériá by mala definovať vláda.
Kliknutím tabuľku zväčšíte.
Podľa návrhu by mali vzniknúť neziskové organizácie. Tie budú investormi a pravdepodobne aj najvhodnejšími prevádzkovateľmi nájomných bytových domov „z dôvodu dosiahnutia čo najtransparentnejšieho narábania s finančnými prostriedkami – súkromnými aj štátnymi“, nazdáva sa M. Blanárik.
Súkromní investori sa do nájomných bytových domov zatiaľ vo veľkom nepúšťajú. Takéto byty sú síce žiadané, no dôvod ich pomalého pribúdania spočíva v čisto chladnej kalkulácii. Jej výsledkom je dlhšia návratnosť investície ako pri výstavbe bytov na predaj. Rozdiel je v ziskovej marži, ktorá pri nájmoch dosahuje jednociferné a pri predajoch dvojciferné číslo.
Ďalším faktorom sú zatiaľ stále dostupné hypotekárne úvery. Pokiaľ je mesačná splátka hypotéky porovnateľná alebo nižšia ako nájomné, ľudia zväčša uprednostňujú kúpu bytu.
No spoločnosti stavajúce súkromné nájomné byty predsa len existujú. Napríklad rakúsky Conwert chce na Slovensku dosiahnuť šesť- až osempercentný výnos z vloženého kapitálu. Zaujíma sa o Košice, Trnavu, mestá západného Slovenska a Žilinu. Tu chce prenajímať dvojizbové byty za šesť až osem eur za štvorcový meter. Nájomné v byte s 50 štvorcovými metrami by tak vyšlo mesačne na 300 až 400 eur (bez energií). O tom, že situácia na trhu v hlavnom meste v súčasnosti nepraje nájomnému segmentu, svedčí aj to, že firma byty v Záhorskej Bystrici pôvodne určené na prenájom predala.
Čo na to dlžníci
V ekonomicky vyspelých krajinách sa priama podpora zo strany štátu sústreďuje na sociálne nájomné bývanie. Na rozvoj súkromného nájomného sektora sa uplatňujú nepriame ekonomické nástroje, najmä v daňovej oblasti, a aj to len vo výnimočných prípadoch.
Podľa Radovana Ďuranu z Inštitútu ekonomických a sociálnych štúdií by to tak malo aj ostať. „Do súkromného nájomného bývania sa štát nemusí tlačiť, pretože ho môže rozvíjať súkromný sektor. A štátne dotácie jeho iniciatívu poškodzujú.“ No predkladatelia aktuálneho návrhu spomínajú daňové zvýhodnenie pre nájomcov, ktorým by sa mohol znížiť základ dane, a dotovanie úrokovej sadzby z hypoúverov právnickým osobám stavajúcim nájomné byty.
„Hoci by som zatlieskal každému zníženiu daní, považujem tento krok za nespravodlivý. Zvýhodňuje tých, ktorí bývajú v nájme, voči tým, ktorí platia komerčné hypotéky. Radšej znížiť sadzby všetkým,“ dopĺňa R. Ďurana. Nevie si predstaviť ani dotovanie spoločností stavajúcich tieto byty s nízkym nájomným. A kladie otázky: Je možné donútiť súkromnú spoločnosť, aby ponúkala nájom za 70 % trhovej ceny? Ako? Reguláciou nájomného? Veď regulované nájomné by zastavilo ostatnú súkromnú iniciatívu.
Navyše, ministerstvo výstavby samo v návrhu priznáva, že pri súčasných cenách bytov by to nešlo ani by sa to neprejavilo. Účinnosť prípadných nových stimulačných nástrojov sa prejaví až po prasknutí cenovej bubliny nehnuteľností, ktorá v súčasnosti v SR pretrváva na trhu nehnuteľností, píše ministerstvo. Vzhľadom na to, že návratnosť investícií do oblasti bytovej výstavby je veľmi dlhodobá.
Ilustračné foto - Profimedia.cz
