Realitný trh stále hľadá sám seba. Nové zákony overí až prax, sporných otáznikov je viac

V čom by sa mohol spružniť realitný trh na Slovensku a ako mu pomôže či uškodí schválená legislatíva? Takéto otázky si často kladú bežní ľudia aj odborníci z praxe. Za uplynulý rok vláda i parlament schválili viacero legislatívnych noviniek, ktoré sa týkajú realitného trhu.

Nemálo zmien figuruje stále najmä na papieri a to, či sa reálne osvedčia v praxi, zostáva nateraz neznáme. Novinky nastávajú napríklad v katastri nehnuteľností, v oblasti štátnej podpory nájomného bývania, ale aj v zákone o výstavbe či zákone o územnom plánovaní.

Schválená stavebná legislatíva

Pôvodný stavebný zákon pochádzal z roku 1976, a hoci odvtedy prešiel viacerými novelizáciami, dlhodobo nebol schopný reagovať na súčasné požiadavky praxe. Dvojica nových zákonov, teda zákon o územnom plánovaní a zákon o výstavbe, ktoré sú schválené s účinnosťou od 1. apríla 2024, prináša do súčasného fungovania úradov a tvorby projektov výraznejšie zmeny.

Už k 1. júnu minulého roka vznikol štátny Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, ktorý od roku 2023 centrálne zastrešuje celé stavebné konanie. Úrad má všetky právomoci v oblasti územného plánovania, stavebného poriadku a vyvlastňovania, ktoré prebral od bývalého Ministerstva dopravy a výstavby SR.

„Založenie úradu súvisí s návratom stavebných konaní, ktoré zodpovední preniesli na obce, späť do rúk štátu. Právomoc súčasných stavebných úradov tak prešla na stavebné úrady, ktoré sú pracoviskami nového úradu,“ objasňuje jednu z noviniek partner advokátskej kancelárie Havel & Partners Ondřej Majer.

Radikálne zmeny prinesie i spomínaný zákon o výstavbe. Hlavnou zmenou je prenos kompetencií na centrálny orgán, ktorý bude konať prostredníctvom podriadených stavebných úradov s vymedzenou územnou pôsobnosťou v krajoch. V rámci tejto novely sa má urýchliť proces získavania stavebných povolení.

„Aktuálne tento proces trvá priemerne až 300 dní, nová legislatíva by to mala skrátiť, údajne len na 40 dní. Až v praxi sa ukáže, či je takéto veľmi odvážne predpoklady možné naplniť,“ dodáva O. Majer.

Územné a stavebné konanie, prípadne konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie, bude po novom unifikované a nahradí ho jedno konanie, ktorého výsledkom bude rozhodnutie o stavebnom zámere. Proces povolenia stavieb má byť rýchlejší a jednoduchší aj na základe zavedenia nového informačného systému Urbion, ktorý má združiť všetky stavebné procesy na jednom mieste.

Podstatnú zmenu vidieť v zákone o územnom plánovaní, ktorý má vytvoriť jednotnú štruktúru územných plánov na Slovensku. „Usiluje sa o elimináciu prípadov, keď orgány územného plánovania niekoľkokrát do roka realizujú malé zmeny a pridávajú doplnky samostatne, čo spôsobuje, že ich práca je nejednotná a neprehľadná,“ spresňuje advokát.

Zmeny v katastri aj nájomnom bývaní

Pozornosť verejnosti vzbudil aj zákon o štátnej podpore nájomného bývania. Vybraní investori sa do takejto výstavby môžu zapojiť dvomi spôsobmi: buď výstavbou bytového domu, alebo jeho kúpou, ak od kolaudácie neuplynulo viac než päť rokov ku dňu schválenia projektu Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania.