Realitné fondy dostali na frak

Sedem krokov vpred a jeden krok vzad urobili v ostatných rokoch svetové realitné trhy. Investori, ktorí kupovali len nedávno, majú bilanciu horšiu. Na Slovensku predávané akciové realitné fondy vykazujú za posledné mesiace dvojciferné straty.

To má ďaleko od naplnenia predstavy, že nehnuteľnosti nikdy nestrácajú na hodnote. Kríza svetových finančných trhov a s nimi aj realít sa ešte neskončila. Aké sú vyhliadky pre nehnuteľnosti, ktorých pád problémy odštartoval? Určite ich čaká ešte niekoľko ťažkých mesiacov. Pravda, tie na Slovensku zatiaľ ovládajú viac lokálne podmienky. A tak sa ich pokles ešte ani nezačal.

Mali šťastie

Na Slovensku sa „rozmnožili“ realitné fondy iba v posledných rokoch. Volali po nich sami investori. Najskôr sa do ponuky dostali fondy, ktoré nevlastnia priamo konkrétne nehnuteľnosti, ale akcie firiem z realitného biznisu. Takéto fondy sú vlastne sektorové akciové. Len pred rokom a pol sa objavili aj špeciálne fondy nehnuteľností, ktorých ambíciou sú hlavne priame investície. Niektorých z fondov sa prepad globálnych realitných trhov dotkol menej, iných viac a niektorých zatiaľ vôbec.

Najmenej sú postihnuté, logicky, špeciálne fondy, ktoré buď kúpili nehnuteľnosti doma, alebo peniaze držali na účtoch či v krátkodobých cenných papieroch. Pretože stále vyhľadávajú vhodné nehnuteľnosti alebo dokázali odhadnúť za rohom číhajúce problémy na svetových trhoch. Týka sa to fondov Investičnej a Dôchodkovej, Prvej penzijnej a Tatra Asset Managementu (AM).

„V portfóliu máme výhradne nájomníkmi plne obsadené polyfunkčné nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji,“ hovorí výkonný riaditeľ Investičnej a Dôchodkovej Vladimír Bencz. A tie oceňujú výnosovou metódou. Takže kríza na realitných trhoch a pohyby na akciových trhoch na portfólio žiadny vplyv nemajú. Rovnako pokojný je šéf Prvej penzijnej Stanislav Žofčák. Aj podľa neho by mal byť vplyv krízy minimálny. „Sekundárny vplyv na niektoré fondy však má. Pravdepodobne sa zníži dopyt po cenných papieroch a tým aj ich cena,“ upozorňuje. Napriek tomu sa, práve pre vlastníctvo slovenských nehnuteľností, ani dočasného vplyvu na majetok neobáva.

Likvidné pozície a realitnú investíciu má vo fonde aj Tatra AM. Horšie, ale len nepatrne, obišiel špeciálny fond AM Slovenskej sporiteľne (SLSP). Ten držal aj realitné akcie a na hodnote majetku sa to odzrkadlilo. Aj keď, vzhľadom na stanovenú stratégiu, zvládol prepad veľmi obstojne. Kým cieľ je jedna pätina majetku v otvorených realitných fondoch a dve pätiny v špeciálnych, financujúcich developerské projekty, ku koncu decembra držal v akciách len dve percentá portfólia a v súčasnosti sú to už len tri desatiny percenta. „Akcie realitných spoločností boli vo fonde od jeho uvedenia zastúpené len minimálne a aj vzhľadom na ich negatívny vývoj sme ich podiel postupne znižovali,“ vysvetľuje predseda predstavenstva AM SLSP Roman Vlček. Takéto zloženie však stačilo na to, aby hodnota podielu v tomto fonde ako jedinom zo špeciálnych klesla pod úvodnú jednu korunu.

Kompletnú tabuľku "Výsledky realitných fondov" zobrazíte kliknutím.

Situáciu správne odhadli vo VÚB AM, kde len na jeseň spustili predaj realitného zmiešaného fondu. Vzhľadom na rozbeh fondu a hlavne na predpokladaný vývoj trhu zvolili nízku akciovú expozíciu, len štyri až päť percent, ilustruje člen predstavenstva Juraj Vaško.

Šikovne to „uhral“ v strešných fondoch Tatra Asset Management. V čase rastu trhu ešte ohlasoval, že do produktu pribaľuje okrem iného reality. No už vlani v máji investičný výbor rozhodol o znížení podielu akciových realitných investícií v strednej aj západnej Európe. Peniaze z predaja ostali v hotovosti. Začiatkom júla realitný segment podvážil ešte výraznejšie. Niektoré investície vypredal úplne. Manažéri tak ochránili portfólio pred dramatickejším poklesom, k akému by došlo v prípade silného podielu realít.

Čiastočne sa poklesu vyhla Axa, ktorá spustila realitný fond rovnako ako VÚB AM na jeseň. „Začiatok krízy sa nám vyhol, vidíme však, že sa nám jej dôsledky nepodarilo eliminovať úplne,“ konštatuje Ľubor Vrlák z Axy. Napriek tomu, že tiež ponechali väčšiu časť portfólia v nástrojoch peňažného trhu. Najhrozivejšie vyzerá bilancia ČSOB Property. Na trhu je od jari 2006. Úvodné zisky kríza na trhoch premenila na doterajšiu ročnú stratu 13 percent. Hodnota jedného podielu, ktorá štartovala na jednej korune, pláva pod 80 haliermi.

V predaji sú ešte ďalšie štyri zahraničné sektorové akciové realitné fondy. Každý má čiastočne odlišnú stratégiu, podobnú majú výšku strát za posledné tri mesiace, od 11 do 18 percent. K fondu ABN Amro je pre podielnikov k dispozícii ako posledná novembrová správa. V nej manažér informoval, že keďže realitné akcie v Hongkongu zaznamenali nárast, vysoké ocenenie ich motivuje vybrať zisky a znížiť vybrané pozície. Jednu z najdlhších histórií má ESPA Stock Europe-Property. Vznikol v roku 2001 a odvtedy až do konca vlaňajšieho novembra vykázal v eurách stále veľmi slušný zisk 13 percent ročne.

Neutekajú

V pravých i nepravých realitných fondoch, o ktorých vedie štatistiku Slovenská asociácia správcovských spoločností, majú investori necelých päť miliárd korún. Sú to zhruba tri percentá z celkového majetku vo fondoch. Podielnici z týchto fondov na pokles hodnoty svojej investície nereagujú masívnym odchodom. Ale predsa len vyberajú. Za posledné mesiace odišlo niekoľko stoviek miliónov korún.

Niektorým správcovia výber vyhovoria. „Samozrejme, že v súčasnosti, keď na trhu panuje nervozita, odporúčam našim klientom rozvahu a chladnú hlavu pri prijímaní akéhokoľvek investičného rozhodnutia, pretože iba oni sami rozhodujú o tom, či a koľko na investícii zarobia alebo prerobia,“ konštatuje Ľ. Vrlák. Podľa klientskeho manažéra pre Slovenskú republiku investičnej spoločnosti Atlantik Asset Managment Juraja Uličného sú investori viac uvážliví. Táto firma, ktorá predáva fondy ABN Amro, registruje výraznejší posun od panických reakcií v podobe nedodržania investičného horizontu a podľahnutiu náladám trhu, ktoré vedú k predaju so stratou k investičnému uvažovaniu. A to znamená draho predať, lacno kúpiť, priemerovanie nákupných cien, predlžovanie investičného horizontu s cieľom ochrániť peniaze pred volatilitou. „Drobní investori sú čoraz vzdelanejší aj vďaka rozletom a pádom akciových indexov, ktoré už zažili na vlastnej koži,“ hodnotí J. Uličný.

To, či robí správne predávajúci alebo neodchádzajúci investor, ukáže, samozrejme, až čas. Aktuálny výhľad hovorí o ešte minimálne niekoľko mesiacov pokračujúcom poklese, potom môže dôjsť k obratu. Ale nemusí. Minulý rok ukončili akcie realitných spoločností vo výraznom mínuse – výraznom v porovnaní s vývojom v predchádzajúcich siedmich ziskových rokoch. Západoeurópske stratili v eurách päť percent, ázijské len o jedno percento menej.

Kde sa zastavia

Pritom pokles realitných akcií sa začal ešte skôr, ako hypotekárna kríza v USA prepukla a preliala sa na svetové trhy. Americký a britský realitný index strácali už od začiatku minulého roka. „Nálada k realitným akciám zostáva negatívna. Pretrvávajú obavy, hlavne o vplyv úverovej krízy na hodnotu nehnuteľností a možnosti financovania firiem v realitnom biznise,“ uvádza ING Investment Management.

Investičný portál MarketWatch podotýka, že v celom investičnom vesmíre mali práve reality najdlhšiu šnúru pozitívnej výkonnosti. Zisky si pripisovali nepretržite sedem rokov. Aj v rokoch 2002 a 2003, keď akciové trhy po spľasnutí technologickej bubliny stagnovali. Práve vtedy reality mnohí zaregistrovali.

Vložené peniaze často odôvodňovali diverzifikáciou. Teraz sa ukazuje, či naozaj mali tento dôvod alebo len kupovali to, čo bolo „in“. U mnohých to bol ten druhý prípad, konštatuje MarketWatch. Na neštandardnú aktuálnu situáciu poukazuje aj J. Vaško z VÚB AM. „V priebehu roka 2007 sa značne zvýšila korelácia medzi vývojom trhovej hodnoty akciových investícií a investícií na realitnom trhu,“ hovorí. V minulosti to tak nebolo – správali sa protichodne, a preto reality predstavovali alternatívnu investíciu, ktorá v čase turbulencie akciového trhu poskytuje podporu pre celé portfólio.

Štúdie podľa portálu MarketWatch ukazujú, že investori spravidla z trhu odchádzajú, keď prepad dosiahne 25 percent. Vtedy sa už nedokážu na stratu pozerať a predávajú. Veľa realitných fondov sa ocitlo práve na tejto hranici. A v USA po siedmich rokov čistého prílevu peniaze z fondov odišli. Ešte pred impulzívnym rozhodnutím by sa mal investor pozrieť na vlastnú celkovú bilanciu. Tí, čo kupovali „priemerný“ fond pred piatimi rokmi, majú stále ročný zisk 16 percent.

V zahraničí berú správcovia situáciu vážne. Vysvetľujú investorom, čo sa deje a čo môžu čakať. Mimoriadne komentáre vydala ING Investment Management. Situáciu zdôvodňuje prepojenosťou svetovej ekonomiky. Nikdy predtým investori nečelili padajúcim cenám rezidenčných nehnuteľností v USA – nestalo sa to od roku 1930.

Ani globálnej úverovej kríze a ekonomike, v ktorej rozvíjajúce sa trhy hrajú dôležitú úlohu. Trhy v súčasnosti vidia iba riziká a ignorujú pozitívne správy, ktorých je stále dostatok. Na druhej strane, aj k vyhliadkam stále rastúcich ziskov môžu prichádzať naďalej varovania o možnosti ich nenaplnenia. Aj v ING majú z krátkodobého pohľadu k akciám rezervovaný postoj. „Z dlhodobého hľadiska dopyt po komerčných nehnuteľnostiach túto investičnú kategóriu podporí,“ dodávajú.

Volatilnejší vývoj v najbližších mesiacoch očakáva i J. Vaško. A rovnako neskorší obrat k lepšej klíme. „Realitný trh tak ako aj iné trhy môže zaznamenať zdravý rast,“ hodnotí vyhliadky. Podľa neho aj v súčasnosti sú perspektívne niektoré trhy, kde je silný potenciál ekonomického rastu a zároveň predpoklady na výstavbu nehnuteľností. A hlavne kde pretrváva domáci dopyt, tak ako je to aj v strednej a východnej Európe.

Zotavenie?

Veľké realitné firmy vo Veľkej Británii možno získať s vyše 30- percentným diskontom kurzu v pomere k vnútornej hodnote, podotýka R. Vlček. Ceny prenájmov v kancelárskom sektore rastú predovšetkým v Londýne a Paríži – čo predstavuje takmer tretinu európskeho trhu. A situácia sa zlepší aj inde. „Po upokojení sa bude na celom svete opäť investovať do akcií. A európske realitné akcie budú vzhľadom na svoje aktuálne ohodnotenie jedna z prvých možných volieb,“ neskrýva optimizmus R. Vlček.

Investori budú vyberať realitné akcie hlavne podľa triedy ich podkladového aktíva (nehnuteľností) jednotlivých spoločností a vnútornej hodnoty. Táto vnútorná hodnota vyplýva z ceny nehnuteľností a z diskontovaných výnosov z prenájmu. Hodnota výnosov z prenájmu úzko súvisí s úrovňou úrokovej miery, a preto bude, samozrejme, veľmi záležať na vývoji úrokových mier v jednotlivých ekonomikách a ich sekundárnom vplyve na trhy. V priebehu roka 2008 očakáva AM SLSP pri realitných akciách ich postupné zotavovanie a nárast hodnoty. Ako región s najväčšou perspektívou pre rast realitných titulov zostáva Ázia.

Aktuálne turbulencie reality ako triedu aktív s miestom v portfóliu neodpisujú. „Z dlhodobého hľadiska je realitný trh miesto, kde môžu klienti dosiahnuť zaujímavé zhodnotenie. Väčší dôraz sa však v budúcnosti bude klásť na výber konkrétnych realitných investícií. Obdobie, keď všetko, čo malo niečo spoločné s realitami, bolo zaručene výnosné, sa podľa nášho názoru nenávratne skončilo,“ vyhlásil Ľ. Vrlák. Drobní investori sa budú obozretnejšie rozhodovať. A môžu čoraz úspešnejšie prekonávať iracionálne presvedčenie o tom, že nehnuteľnosti nemôžu stratiť zo svojej hodnoty, odkazuje J. Uličný.

Ilustračné foto - Profimedia.cz

Foto na titulke - Peter Kremský