Kúpiť chalupu, chatu či inú rekreačnú nehnuteľnosť, sa v čase pandémie covidu javilo ako dobré riešenie. Vláda takto pred dvomi rokmi zo dňa na deň vyhlásila núdzový stav, zakázala presun ľudí z okresu do okresu, na cestu do práce bolo potrebné preukázať sa covid passom.
Zostávať dlhodobo v uzatvorenom byte sa mnohým Slovákom zdalo byť neznesiteľné, najmä ak už istý čas „pokukovali“ po iných investičných možnostiach.
Časť ľudí siahla s pomocou úspor a úveru po kúpe rekreačných nehnuteľností ako vhodnej investícii, čo povzbudilo mnohých majiteľov takýchto objektov nadsadiť ceny viac, ako bola ich reálna hodnota. Teraz sa dopyt po nich výrazne znížil a nastúpil práve opačný trend, ovplyvnený viacerými faktormi.
Pandémia zamiešala kartami
V závislosti od štandardu a očakávaní sa dali v roku 2020 kúpiť na trhu klasické staršie domy s neobytnou povalou, či malé chaty už od 20-tisíc eur. Za zrekonštruované bývanie si majitelia pýtali o polovicu či 100 percent vyššiu sumu.
Výsledkom bol nielen medziročný cenový nárast, ktorý realitné kancelárie vyčíslili na 15 až 20 percent, ale aj ponuky, ktoré sú cenovo premrštené o 50 až 100 percent oproti svojej reálnej hodnote. Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, už vtedy upozorňoval, že túto investíciu si treba poriadne zvážiť.
„Po prvé, bolo treba si realisticky zvážiť, či skutočne budú ľudia mať chuť a čas venovať sa chate a chalupe. Každý dom potrebuje neustálu údržbu, zvlášť, ak už má niekoľko desiatok rokov. Nehovoriac o rekonštrukcii, ktorú dnes nemožno bez dohľadu zveriť hocikomu. Zanedbaná údržba okamžite znižuje cenu nehnuteľnosti,“ objasnil dôvody M. Búlik a doplnil: „ Po druhé, mnohí Slováci realisticky neodhadli čas strávený na vidieku a toto nadšenie po pár mesiacoch neraz rýchlo opadlo.”
Pozrite si 11 trendov v realitách v roku 2023: Drahé hypotéky i nájmy, vyššie dane aj pád cien
Mnohí Slováci sa obávali, ako takúto nehnuteľnosť financovať. V prípade rekreačných chát banky typicky skracovali splatnosť hypoték na 8 až 10 rokov, čo v praxi znamenalo takmer trojnásobne vyššiu splátku.
Takéto financovanie mohlo podľa M. Búlika výrazne predražiť cenu kupovaného domu. Miera prefinancovania sa pohybovala pred dvomi rokmi od 60 do 70 percent, čiže výrazne nižšie ako bolo typické 80-percentné prefinancovanie rodinných domov. Dnes je všetko inak.
Postupné sprísňovanie menovej politiky Európskou centrálnou bankou (ECB) prináša aj zdražovanie hypoték na Slovensku. Očakáva sa, že základná úroková sadzba ECB v decembri dosiahne 2,5 percenta a v roku 2023 prekoná hranicu 3 percent, prípadne až 3,5 percenta.
Do toho vstúpil aj ďalší faktor, a to, že Slováci sa pod vplyvom extrémne rastúcich výdavkov domácností, drahých hypoték a vysokých cien energií, začali týchto „nepotrebných“ nehnuteľností v uplynulých týždňoch zbavovať. Na trhu stúpa ich počet a čo-to už prezrádzajú aj konkrétne dáta z realitného trhu.
Skončil rast cien, trh sa už láme
Faktom je, že zatiaľ sa na realitnom trhu znížil počet predajov klasických nehnuteľností a hromadia sa inzeráty v ponukách realitných kancelárií.
Skončil dvojciferný rast úverov na bývanie, s ktorými sa roztrhlo vrece najmä pri jarnej refixácii úverov na bývanie, kedy boli úrokové sadzby nižšie ako v súčasnosti. Tie sa postupne vyšplhali z jedného percenta až na tri percentá, takže táto vlna záujmu Slovákov skončila, prezradil Vladimír Dvořáček, výkonný riaditeľ dohľadu a finančnej stability Národnej banky Slovenska (NBS).
Strmý rast cien nehnuteľností na tuzemskom realitnom trhu sa už tiež zastavil. Ešte začiatkom tohto rok ceny rástli pri bytoch takmer o 30 percent, čo je veľmi vysoké číslo aj v kontexte iných európskych štátov. „Podobne ako pri úveroch na bývanie, aj tu vidíme spomalenie,“ spresnil Marek Ličák, riaditeľ odboru finančnej stability NBS.
Mnohí Slováci však už pred časom investovali do druhých či ďalších nehnuteľností, ktoré im mali slúžiť skôr na príležitostnú rekreáciu, relax či prenájom. Analytici zaznamenali už pred letom jasný trend ich cenového poklesu a súčasná situácia to aj potvrdzuje.
Záujem o nákup chát a chalúp po dvoch rokoch ochladol. Oproti minulému roku klesla túžba ľudí zaobstarať si rekreačnú nehnuteľnosť o 20 až 30 percent. Pokles dopytu už momentálne cítia rekreačné nehnuteľnosti a taktiež „luxusný segment”, prognózoval v lete pre TREND Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh FinGO.sk.
Počas najbližších mesiacov sa ukáže, v akej kondícii sa realitný trh naozaj nachádza. „Všetko záleží aj od toho, či ECB pristúpi k ďalšiemu sprísneniu úrokových sadzieb s cieľom, aby sa vyhla inflačnej špirále alebo zachová základnú úrokovú sadzbu na súčasných hodnotách,“ objasnil odborník FinGO.sk.
Rastie predaj chát, dopyt skôr chabne
Mnohí majitelia rekreačných nehnuteľností, ktorí počítali pri kúpe svojich nehnuteľností s tým, že im minimálne časť roka budú zarábať, sú z vývoja situácie sklamaní. Nie vždy sa im to darí, keďže mnohí Slováci majú v čase energetickej krízy hlboko do peňaženky.
Ako hovorí pre TREND Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS), podľa štatistík z prvého polroka 2022 bol záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností ešte stále veľký.
„Dôležitým indikátorom ďalšieho vývoja v tejto oblasti, bude štatistika transakcií za druhý polrok 2022. Na základe zaznamenaných reakcií klientov však môžem konštatovať, že aj v oblasti rekreačných nehnuteľností došlo k poklesu dopytu. Predpokladám, že tento trend bude pokračovať,“ spresnil.
Ak vlastní niekto pasívnu nehnuteľnosť, teda takú, ktorá mu negeneruje nájomný príjem, bude si musieť ešte viac zvážiť jej náklady na prevádzku. Tie sa niekedy dajú aj stlačiť, inokedy nie.
„Je bežné, že časť rekreačných nehnuteľností sa „zazimuje“. Chata sa vtedy nevyužíva a má minimálne náklady cez zimnú sezónu. Ďalšou prirodzenou reakciou je obnova nehnuteľností s cieľom zníženia tepelných strát. Rovnako aj bežné garáže nie sú obvykle vykurované, takže náklady nemajú dôvod rásť,“ spresňuje J. Pálenčár.
Nárast ponuky rekreačných nehnuteľností na predaj vidia aj realitné portály. „Mnohí ľudia si kupovali chaty a chalupy, lebo chceli odísť z mesta v čase, keď sa nedalo chodiť von. Aktuálna situácia je však už úplne normálna a nemáme žiadne covid opatrenia. Mnohí z nich preto na chatárčenie, respektíve chalupárčenie, už skrátka nemajú dôvod,“ objasňuje pre TREND Peter Porubský, senior PR manažér portálu nehnuteľnosti.sk.
Aktuálne trendy za posledný rok badať podľa neho v najviac obľúbených lokalitách, napríklad na Liptove, Kysuciach, Terchovej a okolí.
- Druhý domov sa predáva aj v Česku
V Česku sa situácia vyvíja podobne ako na Slovensku. Ponuka takzvaných druhých domovov alebo rekreačných objektov sa zvyšuje nielen v menej atraktívnych lokalitách, ale aj tam, kde sa ešte pred rokom ceny šplhali do astronomických výšok.
Podľa dát spoločnosti Bezrealitky zatiaľ predstavuje medziročný nárast ponuky 35 percent s tým, že na konci roka to môže byť aj dvojnásobok, uvádza portál E15.cz. V niektorých lokalitách môže ponuka vyskočiť až niekoľkonásobne, pretože vlani ľudia do chalúp ešte ukladali peniaze, zatiaľ čo ešte tento rok sa naopak na trh môžu začať vracať tie kúpené v covidových rokoch, čo potvrdzuje podobnosť trendov aj na Slovensku.
„V niektorých prípadoch je príplatok za lokalitu už taký vysoký, že nezodpovedá reálnej kúpnej sile. V najdôležitejších regiónoch, ako sú Krkonoše alebo Lipno, sme preto svedkami utvárania cenových bublín, ktoré budú v nasledujúcich mesiacoch držať priemerné ceny vyššie, než je reálna hodnota nehnuteľností. A netýka sa to len starších objektov, ale v mnohých prípadoch aj miestneho developmentu,“ opisuje šéf spoločnosti Bezrealitky Ján Škrabánek.
Aj bankári majú informácie z realitného trhu, že čoraz viac rekreačných nehnuteľností je určených na predaj. „Začínajú sa tam prejavovať aj vysoké ceny energií. Keď máte platiť energie v dvoch alebo v troch nehnuteľnostiach, tak to dopadne aj na ľudí, ktorí majú vyšší príjem. Očakávam, že ponuka ešte porastie a možno sa to prejaví na cenách,“ konštatuje generálny riaditeľ Hypotekárnej banky a ČSOB Stavebnej sporiteľne Jiří Feix.
Prenájom niektorých rekreačných objektov tak prestáva mať rozumnú návratnosť. „Aj keby sa majiteľovi podarilo celoročne prenajať napríklad bežnú rekreačnú vilu, vzhľadom na aktuálne ceny hovoríme o návratnosti blížiacej sa päťdesiatim rokom, a to bez započítania zvýšených nákladov na vykurovanie,“ vypočítava J. Škrabánek.
Tohtoročná zima tiež rozhodne, či sa ľudia budú zbavovať aj ďalších typov nehnuteľností, napríklad vidieckych domov. Bude zaujímavé sledovať, ako sa k situácii postavia majitelia, ktorí kúpili objekty vyžadujúce rekonštrukciu a teraz stoja pred rozhodnutím, ako ich prevádzku financovať?
Ďalšie dôležité správy
