S dobrým riadením mohol outlet prežiť. Máme aj záujemcu, ktorý ho chce oživiť

Outlet vo Voderadoch sa dražil už tri razy, zakaždým neúspešne. Čím to, že sa zatiaľ nenašiel záujemca? Nebola cena nastavená privysoko?

Niekedy sa to aj v médiách stavia do roviny, že keď sa dané aktívum hneď nevydraží, je problematické respektíve ponúkané za prehnanú cenu, ktorá sa potom nárazovo znižuje. Na vysvetlenie, štandardná prax pri dražbe nehnuteľnosti je, že si objekt necháte ohodnotiť znaleckým posudkom. Ten však pri takom type nehnuteľnosti, ako sú Voderady, takmer nikdy neodráža reálnu trhovú cenu. Takže začíname na vyšších cenách, kde je malý predpoklad, že sa niekto prihlási. Takéto dražby iniciujú veritelia, ktorí majú v projekte peniaze, a konzervatívny prístup je predurčený, či už statusom banky, alebo citlivosťou prípadu. To znamená, že cena neklesá hneď na povedzme polovičnú úroveň. Padá relatívne pomaly a väčšinou sa začína práve na cene podľa znaleckého ohodnotenia, alebo niekedy ešte vyššie na úrovni výšky pohľadávky. Takže ak je reč o tom, že cena klesla o dva či tri milióny z pôvodného odhadu desať miliónov, nemusíme automaticky ukrajovať z reálnej trhovej ceny. Neposkytujeme žiadne „zľavy“ – len sa k v skutočnosti prepracovávame k reálnej cene.

Nie je to potom strata času aj pre dražobníka, ak vie, že niečo ponúka za cenu, ktorú nikto nezaplatí?

Súvisí to so spomínaným konzervatívnym prístupom a potrebou otestovať trh, či sa predsa nenájde záujemca, ktorý by bol ochotný dať vyššiu cenu. V prípade Voderád ide o konkurznú dražbu, ktorú navrhuje správca na pokyn veriteľov, a klesanie môže byť na tri – štyri kolá. Závisí to od prístupu a stratégie, aká sa zvolí. V posledných kolách je už klesanie spravidla miernejšie, lebo už sa očakáva, že niekto z trhu zareaguje. Predstava by však nemala byť skreslená, že „život“ prebieha len v samotnej dražobnej miestnosti, to je už len absolútne finále procesu, ktorému predchádza veľké množstvo príprav, rokovaní so záujemcami, technické a právne audity.

Kedy bude pri Voderadoch ďalšie kolo dražby?

Momentálne sa chystá, zároveň sa rokuje intenzívne s niektorými záujemcami, ktorí sa už dlhodobo na dražbu pripravujú a zabezpečujú si potrebné technické, právne, ale aj finančné zázemie, aby v deň dražby mohli spraviť víťazné podanie, k čomu naša snaha smeruje. Teda aby najbližšie kolo bolo úspešné.

Neposkytujeme žiadne „zľavy“ – len sa k v skutočnosti prepracovávame k reálnej cene.

Očakávate teda, že sa Voderady v dohľadnom čase – pri najbližšej dražbe – predajú?

Ťažko sa to odhaduje, boli by sme samozrejme radi. Skúsenosti hovoria, že aj záujemcovia niekedy potrebujú čas. Napríklad pri dražbe Steinu sa vedelo o tom, že sú finálni uchádzači, ktorí boli dávno rozhodnutí na úrovni spoločníkov, že do toho určite idú, no aj tak celý prípravný a schvaľovací proces trval viac ako trištvrte roka. Je pochopiteľné, že pri veľkých dražbách býva proces zložitý aj z pozície záujemcu.

Aká je reálna hodnota Voderád? Za koľko sa môžu predať?

Nejaké cenové rozpätie mám v hlave, ale nerád by som to teraz predikoval. Diapazón záujemcov je pomerne široký a na naše prekvapenie aj rozptyl cien, ktoré zvažujú.

• Pozrite si fotogalériu One Fashion Outlet vo Voderadoch

Ak dala banka do projektu povedzme 14 miliónov, ale z dražby získa len šesť, je ten rozdiel čistá strata?

Je to od prípadu k prípadu, môže tam byť ešte iná forma zabezpečenia úveru. Suma môže pozostávať z viacerých zložiek, teda istiny a úrokov, z ktorých už môže byť v čase dražby časť splatená. Zároveň určitú sumu môžu mať už takpovediac „vyoprávkovanú“ v rámci účtovníctva, takže v čase dražby ich to nezasiahne ako priama strata, lebo tú si odpísali už v rámci minulých období.

One Fashion Outlet Voderady Zdroj: Maňo Štrauch

V médiách bola aj informácia, že ďalšie kolo dražby pri Voderadoch už byť nemusí. Čo by to znamenalo?

Veritelia by sa museli rozhodnúť pre inú formu transparentného predaja, nebol by to však priamy predaj.

Takže nemáte istotu, že sa predaj dokončí cez dražbu, teda ani vašu províziu z predaja.

Vyslovene garanciu nemáme. Je to však o tom, že pokiaľ si našu práce urobíme dobre a nájdeme záujemcu či záujemcov, tak nám klient spravidla nechá predaj dokončiť.

Hovoríte, že mimo dražby by nemohlo ísť o priamy predaj. Aké sú teda možnosti?

Špecificky Voderady sa predávajú z konkurzného konania a pre konkurz platia trochu iné pravidlá. Jedným z nich je, že veritelia rozhodujú, akým spôsobom sa zrealizuje predaj v zmysle zákona o konkurze a reštrukturalizácii. Správca má síce viacero možností, ako predať nehnuteľnosť – okrem dražby napríklad aj ponukovým konaním, ak nehnuteľnosť bude tvoriť súčasť podniku. Musí vždy ísť o nejakú formu transparentného ponukového konania a predávať napriamo konkrétnemu záujemcovi nemôže. To platí aj o outlete.

Záujemcovia niekedy potrebujú čas. Pri Steine trval schvaľovací proces trištvrte roka.

Čiže ak ho chce dnes niekto kúpiť, musí prísť na najbližšie kolo dražby a dať oficiálnu ponuku.

Áno, súvisí to aj s tým, že pri konkurze nemáte jedného veriteľa, ale je ich niekoľko desiatok. Potrebujete im zdôvodniť, prečo sa dosiahol daný výťažok. Kebyže zrealizujete priamy predaj, ťažko budete vysvetľovať, že na trhu sa nedala dosiahnuť iná, vyššia cena. Pri verejnom ponukovom konaní alebo dražbe naopak tento argument v rukách máte – lebo účasť ste umožnili komukoľvek, kto má potenciálne záujem. Z predaja teda získate teoreticky možné maximum. A to je v záujme všetkých veriteľov.

Voderady sú asi aj pre vás netradičné aktívum na dražbu. Outlet sa nepredáva každý deň.

V dražbách máme skoro len špecifické nehnuteľnosti, málokedy je to jednoduchý predmet. Aj obchodné centrum Galan bolo pomerne špecifické. Ale je pravda, že shopping typu Voderady sme ešte nedražili. Obchodné centrá už áno, ale nie takejto veľkosti.

Peter Vetrák Zdroj: Milan David

Čím môže byť outlet zaujímavý a čím naopak potenciálnych kupcov odrádza?

Zaujímavé je to určite z pohľadu, že ide o kvalitné stavebné prevedenie a aj architektonicky pomerne vydarené. To, čo prirodzene môže zneisťovať záujemcov, je, že jeden podnikateľský zámer tam už zlyhal, a to nedávno. Voderady boli postavené ako jednoúčelový objekt a málokto si vie predstaviť, že by po neúspešnom pokuse shopping opätovne otvoril. Na druhej strane tým, že ide o kvalitné prevedenie, nie je to úplne stratená myšlienka. Záujemcovia pre ňu sa však určite hľadajú ťažšie. Evidujeme niekoľko zaujímavých podnikateľských zámerov, ideí, čo by na mieste outletu mohlo fungovať, respektíve aj ako reálne koncept nákupného centra úspešne prevádzkovať.

Zámery záujemcov sa teda v prípade Voderád líšia. Čo ešte v outlete plánujú?

Je to