Hory nie sú pre Banskú Bystricu len hradbou. Aj trh s nehnuteľnosťami prechádza horskou dráhou. Ako letel v predchádzajúcich rokoch prudko nahor, od vlaňajšieho leta padá strmhlav dole. Zo stredovekého Námestia SNP medzičasom takmer vymizli realitné kancelárie a z výkladov ich ponuka. Napriek tomu sa v meste stavia ďalej.
- NEPREHLIADNITE:
- 164438>Bystrica: Služby, nie priemysel
Hojdačka v pohybe
Napriek nedostatku investorov sa trh s bytmi v Banskej Bystrici správal v minulých rokoch podobne bláznivo ako v mestách, kam prišli automobilky a výrobcovia elektroniky. Riaditeľ miestnej realitky BB – Reality Jan Vundr vysvetľuje, že v roku 2005 sa napríklad cena priemerného staršieho 2-izbového bytu v meste pohybovala na zhruba 500 eurách za štvorcový meter, byt s 50 štvorcovými metrami teda vyšiel na 25-tisíc eur. V ďalšom roku sa ceny zdvihli približne o desatinu, v roku 2007 však vyleteli až na hranicu tisíc eur. Za dva roky sa zdvojnásobili.
A to nebolo všetko. Zhruba pred rokom kulminovali ceny podľa štatistiky na zhruba 1 250 eur za meter, realitní makléri dokonca hovoria o ešte vyššej sume 1 400 eur. No od tých čias ceny zamierili rovnako prudko nadol. V ponuke realitných kancelárií tak teraz možno nájsť dvojizbové byty za zhruba 50-tisíc eur, ba i pod touto hranicou. Inak sa nepredajú. „Sú aj takí, čo ešte neprišli na to, že je kríza a ceny sú už úplne inde,“ hodnotí J. Vundr.
Ekonomická riaditeľka miestnej stavebnej firmy I.K.M. Reality – Staving Mária Figuliová tiež pokladá ceny starších bytov spred roka za „uletené“. Spomína, ako dopredávali byty z domu v lukratívnej lokalite Belveder nad Banskou Bystricou za takmer rovnaké ceny, ako stáli staršie byty na okolitých sídliskách. „Ľudia boli v ošiali, neinformovaní. Hoci boli voľné nové byty za 100-tisíc eur, radšej za 90-tisíc kúpili rovnako veľký starý byt,“ hovorí.
- Pohľad na regióny:
- 141037>Trenčín čakajú nájazdy investorov
- 141492>Realitný ošiaľ v Nitre sa zatiaľ drží
- 142543>Reality v Trnave prešľapujú na mieste
- 150399>Žilina si kreslí vytúžený realitný boom
Aktuálny pokles cien na trhu podľa nej ovplyvňuje aj dopyt po novostavbách. IKM dokončuje bytovku, kde sú ceny okolo 1 300 eur za štvorec, a zľavy zatiaľ neposkytuje. Zákazníci niekedy odstúpia od zarezervovaného bytu aj za cenu zmluvnej pokuty. Nedokážu predať svoj starý byt, prípadne zaň dostanú podstatne menej, ako si ešte pred rokom predstavovali.
Trh s bytmi sa okrem poklesu cien aj výrazne spomalil, podobne ako v Bratislave a iných slovenských mestách. Podľa J. Vundra predávajú iba tí, ktorých tlačí životná situácia. Pod vplyvom mediálnych krízových správ radšej idú dolu s cenou, aby predali. Ostatní nie sú ochotní zlacniť.
Zmenili sa aj nakupujúci. „Bežný zákazník má čistý mesačný príjem rodiny okolo 500 eur a to sú hranice pre trh,“ analyzuje šéf BB – Reality. Títo ľudia nekupujú bezhlavo, zaujíma ich stav bytu, platby do fondov, zateplenie, rekonštrukcia, no najmä lokalita. „Už sa nepredáva samo, zákazníkov treba cielene oslovovať, hľadať im byt na mieru, je to zrazu trh kupujúceho,“ vysvetľuje. Ceny podľa neho smerujú k úrovni, z ktorej odštartovali vysoký let – do roku 2006.
Tesno v ringu
Prudký rast cien starších bytov pritiahol v predchádzajúcich rokoch do Banskej Bystrice viacero developerov s rozsiahlymi plánmi na novostavby. Nielen najvýznamnejší miestny hráč VAV Invest, ale aj 140856>britský Letterstone, španielska Antea alebo domáci Grafobal Group a Credo. Že drahšie byty sa budú v meste predávať ako v lete na saniach, pocítil už pred niekoľkými rokmi VAV Invest v lokalite Suchý vrch. Pôvodné plány na vilové domy s luxusnými bytmi sa nakoniec zastavili pri čísle štyri. Zvyšok sa zmenil na predaj pozemkov pre rodinné domy. Kúpili si ich aj hokejové hviezdy a podľa šéfa spoločnosti Petra Valacha neľutujú. Ceny odvtedy poriadne narástli.
(Nielen) Stredoslováci dávajú pred drahým bytom prednosť rodinného domu za mestom, najmä ak sú takmer za rovnakú cenu. J. Vundr si myslí, že reálny dopyt po nových bytoch je za zhruba 1 200 eur za štvorcový meter. Čo je nad dve tisícky eur, sa predáva veľmi ťažko.
IKM má iný názor. V Bystrici stavia nové byty už od roku 1996 a „krízu sme už zažili“, ako spomína M. Figuliová. Pochvaľuje si, že v meste postavili a predali vyše 250 bytov a získali si tak dôveru zákazníkov. Tí sa podľa nej neboja zložiť peniaze na byt už pred začiatkom výstavby. Z bytovky, ktorú dokončia v júni, ostáva z 88 bytov za 1 300 eur na štvorcový meter dopredať štyri. Z ďalšej rozostavanej s podstatne vyššou cenou okolo 1 500 až 1 600 eur predali zatiaľ tretinu. „Aj keď stavebné materiály mierne zlacneli, trvalé a výrazné to nie je. Ak by ceny v priebehu výstavby šli naozaj dole, aj my sme pripravení zlacniť byty,“ tvrdí ekonomická riaditeľka IKM.
Zahraniční hráči sa po nástupe finančnej krízy zháčili. Varovným signálom bol pravdepodobne slabý predaj ich projektov, zaradených do drahšej cenovej kategórie. Najmä Španieli sa už popálili na domácom trhu a hoci majú v Banskej Bystrici skvelú lokalitu hneď vedľa shopping centra Europa a pár minút od centra, svoj 157527>400-bytový projekt Antea City sa stavať zatiaľ nepúšťajú. O finančnej situácii investora svedčí oznam na internetovej stránke projektu: Webstránka bola pozastavená z dôvodu neuhradenia faktúr.
Navyše silní domáci hráči nenechávajú zahraničným na trhu veľa kyslíka. Grafobal napríklad ponúka vo svojej novej lokalite na Graniari štvorcový meter za 1 200 eur. Hoci je predpredaj zatiaľ skôr symbolický, zemné práce bežia naplno a jar má priniesť štart výstavby. Aj M. Figuliová cíti, že v tomto segmente ponuka prevyšuje dopyt. Spoločnosť má pripravené projekty so stavebným povolením, ale zatiaľ v nich nebude pokračovať. V ani nie stotisícovom meste má byť vo výstavbe alebo v plánoch zhruba dvetisíc bytov. Kto bude chcieť predať, bude musieť ísť s cenami dolu. Najmä v prípade veľkých bytov v centrálnych lokalitách.
Biznis neplače
Priestor naopak cítiť v oblasti komerčných nehnuteľností. Keď 85236>koncom roka 2006 v meste VAV Invest otváral Europa Shopping Center, kuvici mu predpovedali prázdne chodby a finančný kolaps. Po vyše dvoch rokoch sa zdá, že Bystričania napriek obavám netrú až takú biedu a na nákupy majú. Centrum postupne narástlo na takmer 40-tisíc štvorcových metrov obchodnej plochy, pribudli kiná a služby. Pre pesimistov bol šok už fakt, že ho pár mesiacov po otvorení odkúpil realitný fond holandskej banky ING. Dôveru bankárov Europa nesklamala. „Za tie dva roky odišli len štyria alebo piati nájomníci,“ chváli sa P. Valach. 135228>Plánuje zväčšiť Europu do dvoch rokov zhruba o tretinu.
Okrem rozšírenia chce na susedných parcelách vidieť aj moderný hotel, ktorý podľa neho Banskej Bystrici chýba. Na rozdiel od predstáv VAV Investu nemôže mať 27, ale iba 16 poschodí. Proti je neďaleké letisko Sliač. Na druhej strane sa do pokračovania vlani dostavaného Europa Business Centra so zhruba 8-tisíc štvorcovými metrami developer príliš nehrnie. Väčšie projekty sa podľa jeho šéfa v meste nemajú perspektívu naplniť za rok- -dva – iba ak za cenu zníženia nájomného. Touto cestou šiel aj VAV Invest v prípade biznis centra a P. Valach vidí výsledky – podpisujú zmluvy s troma veľkými nájomníkmi. Do leta by budova mala byť plne obsadená. Nájomné v ikonickom vežiaku sa pohybuje na úrovni bratislavských v širšom centre – okolo 10 až 12 eur za štvorcový meter mesačne. Najväčším nájomníkom je call centrum O2.
Nemalé nádeje developerov vzbudila pred niekoľkými týždňami správa, že do Banskej Bystrice sa presúva call centrum ďalšieho mobilného operátora Orange. No nasťahovať by sa malo do jej budovy.
Špecifikom Bystrice v porovnaní napríklad s hlavným mestom je to, že podnikatelia si často netradične priestory radšej odkúpia, ako prenajmú. Skúsenosti s tým má IKM. Vo svojom 11-podlažnom vežiaku, ktorý má byť v lete po dokončení ústrednou a najnápadnejšou budovou zóny Belveder, si časť naplánovala ako vlastné sídlo. Zvyšné priestory ponúkla na predaj za takmer dve tisícky eur za meter (s DPH). To, čo by sa v Bratislave pravdepodobne nestretlo s veľkým úspechom, v Bystrici trafilo do čierneho. Je takmer vypredané.
Mesto čaká na rýchlejší priemyselný rozvoj, v ktorý skôr ako po skončení krízy dúfať nemôže. Trh s bytmi sa tak vracia do pôvodnej ospalej situácie spred troch rokov a útlm čaká i maloobchodné tržby a dopyt po kanceláriách. Tunajší trh je v plienkach a investori zažijú ešte veľa prudkých výkyvov, kým si na ňom budú vedieť naplánovať zisk.
Foto - Vlado Benko, Peter Kremský, Flickr
