Severná Amerika 60. rokov. Mesto s niekoľkými stotisícmi obyvateľov rieši vážny rez do svojich ulíc. Rastúci počet áut prináša dopravné kolapsy, do centra sa dá dostať len ťažko. Riešenie politikov – zbúrať časť historického jadra a postaviť stredom mesta viacpruhovú diaľnicu, ktorá nadlho vyrieši dopravné problémy.
Vo väčšine amerických miest takýto scenár prešiel. Vo Vancouveri v kanadskej provincii Britská Kolumbia sa ľudia postavili proti. Namiesto diaľnice sformulovali niekoľko bodov, ktoré sú pre budovanie mesta rozhodujúce. Jedným z nich je prednostná podpora pešej, cyklistickej a verejnej dopravy.
Architekt Drahan Petrovič, ktorý vo Vancouveri roky žil, hovorí, že aj po 40 rokoch sú ľudia nadšení, že zámer presadiť diaľnicu neprešiel. Navyše sa podarilo rozvinúť systém verejnej diskusie o urbanizme a rozvoji mesta. „Nepodceňoval by som intelekt ľudí a to, čo cítia. Ak im nedáme priestor na začiatku, vráti sa to neskôr v petíciách a odpore proti výstavbe,“ odpovedá na námietku, že k takej odbornej téme by sa mali vyjadrovať len experti.
Zdroj: 01
Zložité huncútstvo
Na Slovensku má plánovanie miest dlhú tradíciu od stredoveku cez Tomáša Baťu a jeho Svit či Baťovany až po výstavbu obrovských sídlisk Petržalka, Ružinov, Ťahanovce či Sásová. Vybudovať novú mestskú štvrť bolo životným cieľom mnohých mestských pánov. Urbanizmus sa stal „panským huncútstvom“, do ktorého „poddaní“ nemali čo hovoriť. Táto tradícia je v krajine živá dodnes.
O dlhodobých plánoch sa diskutuje zriedka a ani občania sa o ne príliš nezaujímajú. O to je väčšie ich prekvapenie, keď zistia, že v susedstve hrozí postavenie výškovej budovy, zastavanie parku či rozšírenie rušnej cesty. Keďže stavba už bola niekoľko rokov v územnom pláne a medzičasom získala aj územné rozhodnutie a stavebné povolenie, ich boj je často celkom zbytočný. Investorovi, ktorého projekt spĺňa požiadavky zákona, musí stavebný úrad povoliť stavať.
Urbanizmus má aj druhú nálepku – občania za ním cítia korupciu. Keďže s nimi zmenu územných plánov zriedka niekto diskutuje, často nelogické úpravy neposkytujú iné vysvetlenie ako bratanie sa mocných s bohatými s obojstranným prospechom. Pojem developer sa na Slovensku stal za posledné roky podobne ako podnikateľ synonymom nenásytného žraloka schopného uplatiť kohokoľvek preto, aby sa jeho predstavy zrealizovali a mohol na nich čo najviac zarobiť. Komunálni politici sa pritom pokladajú za tých, ktorí im pritom radi sekundujú s očakávaním prospechu. Ruka ruku myje a všetci sú spokojní – okrem obyvateľov, ktorí chodia okolo nedokončených stavieb, stoja v zápchach alebo žijú na miestach trpiacich hlukom, nezdravým životným prostredím a chýbajúcou infraštruktúrou.
Architekt Peter Gero pochádza z Bratislavy, no 12 rokov bol hlavným architektom centrálnych častí dvojmiliónového nemeckého mesta Hamburg. Okrem iného má na svedomí aj prestavbu pustnúcich prístavných dokov na novú zónu HafenCity, ktorá sa v meste na Labe postupne stavia. Je presvedčený, že úlohou mestských politikov je vytvoriť legislatívu, pravidlá a ich praktické uplatňovanie majú nechať odborníkom – architektom, urbanistom – a verejnosti. Politik by mal potom dohliadať na dodržiavanie pravidiel hry.
Zásadné myšlienky
Rozvoj veľkých miest máva na starosti komisia zložená okrem architektov aj z umelcov, historikov alebo ekológov. Nechať všetko na iniciatívu zdola, to však podľa neho môže priniesť riziko, že by sa nepostavilo nič. „Nemôžeme to nechať na náhodu, že prídeme bez vlastného návrhu a predstáv a začneme sa ľudí pýtať, čo chcú. Treba mať vlastný pohľad a zásadné princípy, ktoré možno doplniť o náhľad ľudí,“ vysvetľuje. Je to pomôcka: vytvoriť verejnú platformu, ktorá doladí to, čo prinášajú odborníci.
Podľa P. Gera má územný plán vzniknúť v takej mierke, aby bol zásadný, ale nie detailný a určoval hlavné prúdy vývoja mesta. K jeho podobe majú mať čo povedať nielen politici a urbanisti, ale aj sociológovia, psychológovia a ďalší experti. „V úvodných fázach – pri jeho tvorbe by politici a verejnosť mali byť čo najväčšmi zainteresovaní. Pri jeho uplatňovaní v každodennom živote by už politici nemali byť vôbec aktívni, rozhodovanie by malo byť v rukách odborníkov,“ tvrdí D. Petrovič. Tí by mali dohliadnuť, aby ďalšie fázy povoľovania boli v súlade s územným plánom.
Územný plán je zásadná myšlienka o rozvoji mesta. Musí mať mierku 1 : 15-tisíc až 20-tisíc a musia v ňom byť základné dopravné ťahy, obytné a priemyselné zóny, športoviská, zeleň, rozvojové oblasti a podobne. To sú zásady P. Gera: nemôže byť záväzný voči konkrétnym osobám, nemôže mať takú mierku, aby sa dalo vypočítať, či občan XY má pred domom nechať dva alebo päť metrov priestoru. Hamburský územný plán sa podľa neho vyvíja 22 rokov a má do 20 strán textu. Ten bratislavský má až 400 strán a ide zbytočne do detailov, takže ho možno využívať ako kladivo na developerov.
Niečo iné je územný plán zóny – podrobnejší projekt s mierkou 1 : 1 000, ktorý má určovať uličné čiary, zóny, ktoré sa nesmú zastavať, dopravné riešenia, podlažnosť objektov či index úžitkovej plochy. Ten rozhoduje o veľkosti, masívnosti a výške zástavby, má zvyčajne vplyv aj na dopravu a kvalitu života v jednotlivých lokalitách. V Bratislave sa napríklad v posledných rokoch podarilo vypracovať územný plán zóny Chalupkova, najviac ich má zatiaľ Staré Mesto. Vypracovanie ďalších iniciovala mestská časť Ružinov. Na projekte štúdie Mlynské nivy Západ pracoval aj architekt Roman Talaš. „Územný plán musí byť maximálne jednoduchý, na druhej strane územné plány zón idú viac do detailu a musia byť vyvážené medzi záujmami developerov a strategickou úlohou hlavného územného plánu,“ dopĺňa.
Aby to nefungovalo
Práve tlak developerov je často kameňom úrazu. Bývalý hamburský hlavný architekt je presvedčený, že koreňom toho, že na Slovensku urbanizmus nefunguje v záujme občanov, je všadeprítomná korupcia. Vzniká tam, kde organizácia štátu nefunguje, supluje ju, lebo inak by vôbec nič nefungovalo. „Keď to aplikujem na mesto a územné plánovanie, keď magistrát nefunguje, otvára sa priestor pre korupciu. Je to vraj časť stratégie, aby nefungoval, nie preto, že sú tam neschopní ľudia. Je to tak nastavené, aby nefungoval,“ tvrdí P. Gero. Magistrát potom suplujú iné sily, ktoré svoj vplyv využívajú.
Developeri často vyvíjajú tlak nielen na to, aby im magistrát cez svoj stavebný úrad povolil hustejšiu zástavbu, ale aj viac poschodí, byty namiesto komerčných priestorov alebo naopak, prípadne sa usilujú zdržať konkurenciu, aby prišli na trh s predstihom a mohli dosiahnuť vyššie zisky. Aj developerom však už ťažko predvídateľné podnikateľské prostredie prekáža, pretože po náraste konkurencie a príchode ekonomickej krízy sa ich zisky výrazne znižujú a roky zdržiavania výstavby ich ešte zmenšujú.
Jeden z nich, ktorý svoje meno nechce zverejniť, opisuje napríklad prax pri vybavovaní povolení v Bratislave takto: „Pošlem projekt na magistrát a úradníci majú tri mesiace na to, aby prišli na to, ako sa to nedá. Medzitým ma kontaktuje niekto, kto mi vysvetlí, že ak nepošlem úplatok na »správne miesto«, projekt neprejde. Keďže na to nereagujem, dostanem po troch mesiacoch dobre odôvodnené zamietavé stanovisko. Keď potom idem na osobné rokovanie na magistrát a argumentujem, že spĺňam všetky požiadavky územného plánu, vysvetľujú mi, že už vydali negatívne stanovisko a to predsa nemôžu len tak ľahko zmeniť. Medzitým ma ešte niekoľkokrát kontaktuje neoficiálny zástupca magistrátu a dohovára mi, aby som mal rozum, že veď to sa dá vybaviť aj po dobrom.“
Byť zadobre
Peter Gero vysvetľuje, že tento systém je polooficiálny – skrýva sa za pojmom inžiniering: „To je inštitúcia, ktorú som spoznal až na Slovensku, že kontakt medzi developerom a magistrátom či stavebným úradom prebieha cez sprostredkovateľov. Kto sa postaví okolo deviatej ráno na Laurinskú, môže to vidieť. Vždy tam behajú tí istí ľudia s nejakými plánmi. Nie sú ani architekti, ani developeri, sú to takí vybavovači, ktorí si odborne hovoria inžiniering.“ Investor im zverí vybavovanie, pretože je všeobecne známe, že konkrétna osoba je zadobre s magistrátom alebo mestskou časťou a podľa toho, kde svoj projekt chystá, si podľa P. Gera kúpi takéhoto vybavovača.
Inžiniering má korene ešte v komunistickom režime, kde sa územné plánovanie delilo na projekčnú a inžiniersku činnosť. Bremena minulosti sa možno zbaviť iba zjednodušením povoľovania. „Zanikne to vtedy, keď túto úlohu prevezmú mestskí úradníci, keď hlavný poradca a pomocník investora bude ten, čo sedí na magistráte,“ myslí si P. Gero. Zatiaľ je živnou pôdou pre vybavovačov nefungujúca administratívna stavebných úradov a magistrátov: „Je to časť stratégie – robiť to tak, aby to bolo nefunkčné. Im to tak aj vyhovuje, aby tam bolo vákuum, ktoré treba preklenúť týmito vybavovačmi. Tí povedzme aj doručujú príslušné obálky – myslíme si,“ krčí plecami.
Vrcholom prepletenca je, že primátor ako politik, ktorý má správu mesta kontrolovať, podpisuje rozhodnutia odborníkov, podobne ako starostovia bratislavských mestských častí podpisujú stavebné povolenia. „Primátor alebo starosta by mal byť rád, ak by mu odpadlo dennodenné podpisovanie záväzných stanovísk, územných rozhodnutí a stavebných povolení, aspoň krajské mestá sú na to priveľké,“ myslí si D. Petrovič. Mal by tak viac času na riadenie mesta.
Brzda blahobytu
Ako developer menšieho projektu v bratislavskej Petržalke sa Drahan Petrovič sťažuje na nevypočítateľnosť a prieťahy pri povoľovaní. Ak sa pri tvorbe územného plánu určia jasné pravidlá hry, malo by to priniesť zlepšenie. Po jeho schválení by už verejnosť nemala do povoľovacieho procesu zasahovať obštrukciami, petíciami a vetovaním povolení, ak je projekt v súlade s územným plánom. Problémom Bratislavy je totiž skôr príliš detailný a neflexibilný územný plán. Jeho dôsledkom sú dlhodobo nevyužívané pozemky a zbúraniská často blízko historického centra.
Mesto podľa neho trpí stavom, že predstavu investorov o ich využití sa nedarí pretaviť do zmeny plánu, takže špatiť ho budú ešte dlho. Majiteľov totiž čakajú okrem vybavovania kúpy ďalšie dva až tri roky na zmenu územného plánu a rovnaký čas na vybavenie povolení. „To už tu bude ďalšia kríza,“ hovorí D. Petrovič. Investora tak neisté okolnosti prinútia nechať radšej územie ležať ladom alebo ho predať.
Ak sa predsa rozhodne pustiť sa do výstavby, už dopredu si musí nastaviť vysoké očakávané zisky, aby sa v prípade horšieho scenára nedostal do straty. Navyše má pokušenie natlačiť do projektu čo najviac úžitkovej plochy, pretože má dojem, že dlho nič ďalšie nepostaví. „Obávam sa, že za 15 rokov takto stihnem postaviť najviac dva projekty,“ vysvetľuje D. Petrovič. „Radšej by som robil viac nadväzujúcich projektov s menšími maržami a pridal k tomu to, čo je úlohou developera – prispel k budovaniu krajšieho mesta, lokality, okolia projektu.“
Korupcia tak vedie k zdržaniu a predraženiu projektov, čiže aj k vysokým cenám bytov, prenájmu kancelárií či obchodov. Tie zasa v cenách zaplatia ich zákazníci a mesto či krajina na predraženosti, a teda aj strate konkurenčnej schopnosti. To sa prakticky odzrkadľuje v menšej tvorbe pracovných miest, nižších platoch, slabšom raste hrubého domáceho produktu. R. Talaš je presvedčený, že život ukazuje korupciu napokon ako brzdu developerskej činnosti. Je deštruktívna, v meste sa toho udeje menej, dokonca sa obráti proti developerovi, ktorý ju inicioval. Bratislava napríklad zažila stavebný boom, ale málo z neho vyťažila. „Čo mesto získalo? Nábrežie pri Eurovei a River Parku, ale to je málo,“ odpovedá si na otázku Drahan Petrovič.
Foto - Maňo Štrauch
