Na najatraktívnejšie lokality Bratislavy z hľadiska investícií a developmentu sa pozreli realitno-poradenská spoločnosť CBRE Slovensko a nezisková organizácia Inštitút urbánneho rozvoja (IUR). Lokalita totiž zohráva stále dôležitejšiu úlohu pri rozhodovaní o investíciách do nehnuteľností.
Všeobecne sú za najlepšie miesta pre výstavbu najmä vo veľkých mestách považované historické centrá a hlavné dopravné uzly. Práve v týchto lokalitách má podľa CBRE a IUR Bratislava veľký potenciál.
Historické centrá sú podľa nich prirodzeným magnetom pre bývanie, hotely a lukratívne kancelárske priestory, vďaka jednoduchej dostupnosti autom aj verejnou dopravou a prestíže pre majiteľov a nájomníkov. Ich atraktivitu zvyšuje aj kvalitná architektúra, dostatok zelene, obchodov a služieb.
„Vzhľadom na limitované možnosti výstavby v centrách miest získavajú centrálne lokality stále viac na atraktivite. Bratislava v tom nie je výnimkou. Je prirodzene rastúcim ekonomickým a kultúrnym centrom, ktoré si vyžaduje novú výstavbu a inovatívne koncepty rozvoja,“ hovorí šéf oddelenia investičného majetku zo CBRE Slovensko Marián Mlynárik.
V Bratislave majú veľký potenciál na premenu aj oba hlavné dopravné uzly – autobusová a železničná stanica. „Vďaka vysokej návštevnosti zabezpečujúcej potenciálny zdroj tržieb sú prirodzeným magnetom pre obchody a gastronomické prevádzky, ako aj kancelárie,“ vysvetľuje M. Mlynárik.
Postupné zahusťovanie zástavby a znižovanie počtu bytov a administratívnych priestorov sa podľa neho už v blízkej budúcnosti prejaví zvýšeným tlakom na development doteraz nezastavaných oblastí najmä v centre. Kľúčovým pritom bude tlak na kvalitu architektúry a rešpektovanie historickej zástavby.
Predseda IUR, architekt Roman Talaš zdôrazňuje, že rozvoj územia musí prebiehať v rovnováhe medzi záujmami investorov, samosprávy a občanov. „Ak je táto rovnováha narušená, vznikajú zbytočné problémy a komplikácie, ktoré spomaľujú rozvoj sídiel a mestá nefungujú efektívne,“ hovorí.
CBRE a IUR vytvorili rebríček najlukratívnejších lokalít Bratislavy s prihliadnutím na rozvojový potenciál samotného miesta, prestíž danej lokality, potenciál návratnosti investícií, ale aj na limitované možnosti výstavby v najžiadanejších častiach mesta.
1. Vydrica
Vydrica - pôvodná vizualizácia projektu Zdroj: Vydrica
„Oblasť bývalej Vydrice pod bratislavským hradom patrí k najlukratívnejším miestam z hľadiska lokality a vzdialenosti od historického centra. Ponúka priestor na rozsiahlu rezidenčnú výstavbu v kombinácii s výstavbou administratívnych budov, ktoré sa stanú prirodzeným mostom medzi projektom Zuckermandel a historickým centrom Bratislavy,“ hodnotia zostavovatelia rebríčka.
Historická štvrť zbúraná pred polstoročím čaká na premenu už od konca 50. rokov minulého storočia. Odvtedy vzniklo viacero štúdií na zástavbu Podhradia. Pozemky kúpili pred 15 rokmi dvaja investori. J&T Real Estate už dokončuje výstavbu Zuckermandlu. Vydrica medzičasom zmenila majiteľa. Avant tu chcel stavať byty, kancelárie a hotel s obchodmi a službami v parteri. Súčasný majiteľ Urbicom Invest usporiadal architektonickú súťaž. Posledná známa podoba spájajúca viaceré súťažné návrhy pod dohľadom štúdia Bogár Králik Urban bola predstavená pred štyrmi rokmi. Odvtedy sa projekt nehýbe, hovorí sa o predaji.
2. Lido
2. Bývalé kúpalisko Lido - Einsteinova Zdroj: Miroslava Spodniaková
„Lokalita na petržalskej strane Dunaja medzi mostom Apollo a Starým mostom má ambíciu stať sa prirodzeným pokračovaním centra mesta na petržalskej strane Dunaja. Administratívna výstavba pri diaľnici D1 vytvorí prirodzenú bariéru pre výstavbu rezidenčnej a rekreačnej časti pri brehu Dunaja,“ hodnotia zostavovatelia rebríčka.
Územie vlastnia developeri J&T Real Estate a HB Reavis. V máji spustili kampaň Nové Lido, ktorá má otvoriť verejnú diskusiu a ľuďom zrozumiteľne vysvetliť, ako by mala nová štvrť vyzerať. Cieľom je zmeniť územný plán zóny.
3. Stein
Stein 2 - vizualizácia Zdroj: YIT Reding
„Areál bývalého pivovaru Stein vo vlastníctve YIT Slovakia nachádzajúci sa medzi Blumentálskou a Legionárskou ulicou je aktuálne najväčším rezidenčným projektom vo výstavbe v širšom centre Bratislavy, ktorý prinesie 408 bytov a 9 500 m2 kancelárskych priestorov. Dokončenie projektu je naplánované v rokoch 2017 až 2018,“ charakterizujú projekt CBRE a IUR.
Výstavba sa začala v októbri minulého roka, vo výstavbe sú prvé dve bytové fázy aj kancelárska časť patriaca firme AMW Development. Predchádzalo jej búranie objektov pôvodného pivovaru, zachovala sa len jedna budova.
4. Cvernovka
Cvernovka - aktuálna foto Zdroj: Peter Gáll
„Areál Cvernovky pozostávajúci zo štvorhektárového pozemku obkoleseného ulicami Košická, Páričkova a Svätoplukova odkúpil v roku 2015 developer YIT a plánuje tu rozsiahly rezidenčný development zohľadňujúci časť existujúcej historickej výstavby. Spolu s developmentom bývalého pivovaru Stein predstavuje projekt dve nosné lokality pre rezidenčný development na bývalých brownfieldoch v rámci širšieho centra Bratislavy,“ znie hodnotenie zostavovateľov rebríčka.
YIT už predstavil prvú etapu premeny Cvernovky – bývalú ubytovňu na Páričkovej ulici prestavia na bytový dom Pari. Rekonštrukcia sa začína v týchto dňoch. S ďalšími plánmi musí počkať na schválenie územného plánu zóny. Developer avizoval, že na premenu Cvernovky vyhlási architektonickú súťaž.
5. Mlynské Nivy
Stanica Nivy - vizualizácia, komplex Zdroj: HB Reavis
„Lokalita pri autobusovej stanici Mlynské Nivy sa teší záujmu developerov už dlhšie. Aktuálne je rozostavaný administratívny komplex Twin City z dielne HB Reavis, ktorý pozostáva z troch samostatných kancelárskych blokov a plánovanej 23-poschodovej Twin City Tower. HB Reavis plánuje obnoviť aj samotnú autobusovú stanicu, kde vytvorí 70 000 m² obchodných priestorov a stane sa tak z nej druhé najväčšie obchodné centrum na Slovensku. V tesnom susedstve v zóne Čulenova vlastní pozemky na výstavbu kancelárskych a rezidenčných priestorov skupina Penta, prezentovaný projekt z dielne Zaha Hadid by mal obohatiť bratislavskú panorámu o svetovú architektúru,“ hodnotia CBRE a IUR.
Twin City má byť dokončené začiatkom budúceho roka okrem výškovej budovy. Otvorenie Stanice Nivy plánuje HB Reavis v roku 2019. Čulenova by sa mala začať stavať ešte tento rok.
6. Hlavná stanica
Hlavná stanica Zdroj: IPR Slovakia
„Niekoľkokrát odkladaný projekt železničnej stanice je zatiaľ v nedohľadne. Územie ponúka možnosť rozsiahleho developmentu občianskej vybavenosti, administratívnych priestorov aj nákupnej zóny reflektujúcej potreby hlavného železničného uzla mesta pre 21. storočie. Projekt je aktuálne pozastavený, avšak v strednodobom horizonte bude určite patriť medzi kľúčové územia na development v rámci centra mesta,“ píšu autori rebríčka.
Investor projektu Transprojekt má podľa zmluvy s mestom stanicu dokončiť do konca tohto roku. Napriek tomu, že práce sa ešte nezačali a prestavba ani nemá povolenia, zmluvu sa pre právne spory nepodarilo vypovedať. Primátor Ivo Nesrovnal hovoril, že chce nájsť investora v novej súťaži.
