Komerčné nehnuteľnosti v Bratislave sa vezú na pozitívnej realitnej vlne

Lokalita, technické vybavenie priestorov, dizajn a aj to, či priestory spĺňajú moderné nároky na environmentálnu udržateľnosť a kvalitu vnútorného prostredia. Toto všetko je kľúčom k úspechu, aby sa klient rozhodol pre komerčný priestor. Samozrejme, do hry vstupuje i cena. Tá v sebe zahŕňa nielen prenájom či kúpu, ale i služby, údržbu a správu, ktoré si priestory vyžadujú.

Aktuálne je v Bratislave rozostavaných približne 170-tisíc štvorcových metrov kancelárií s termínom dokončenia do roku 2024. Viacerí developeri prehodnotili svoje investičné zámery a uchýlili sa ku konverzii pôvodných kancelárskych projektov na rezidenčné, lebo trh kancelárií sa teraz zdá byť nasýtený. Podľa dát zo spoločnosti JLL je i v súčasnej situácií dopyt po oboch spôsoboch akvizície kancelárskych priestorov, avšak dominantným stále ostáva prenájom.

„V prípade predaja skôr ide o väčšie objemy kancelárskych priestorov, resp. kancelárskych budov ako celkov. Ponuka malých priestorov na predaj je výrazne obmedzená, preto v tomto segmente, prirodzene, dominuje prenájom,“ hovorí Janka Machová z oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností JLL.

Mierne vyššie ceny

Ceny prenájmov mierne vzrástli v porovnaní s minulým rokom. Samozrejme, treba rozlišovať konkrétne typy kancelárskych budov. Nárast je citeľný hlavne pri nových developmentoch, ktoré sa postupne naplnili a dnes ponúkajú už iba posledné voľné priestory. Na cenu rozostavaných budov zase vplýva neustále zdražovanie stavebných materiálov, dlhé dodacie lehoty ako aj personálna vyťaženosť stavebných kapacít. Pri starších budovách je nárast ceny nájmov miernejší. Čo sa ale celoplošne zmenilo je cena servisných poplatkov, ktoré okrem iného zahŕňajú aj spotrebu energií budovy a často aj individuálnu spotrebu klientov. V priemere vzrástol tento náklad o jedno euro na štvorcový meter prenajatej plochy.

„Čo sa týka dopytu po jednotlivých typoch priestorov, neregistrujeme veľké rozdiely. Zmenila sa však preferencia dĺžky nájomného obdobia. Firmy uprednostňujú kratšie a flexibilnejšie kontrakty než bolo v minulosti zvykom. Zo strany medzinárodných korporácií zaznamenávame zvýšený záujem po servisovaných kanceláriách,“ dodáva J. Machová.

Podľa odhadov J. Machovej z JLL trend zvyšovania cien nájmov bude pokračovať. Vzhľadom na limitovanú ponuku nových priestorov sa budú rozdiely v nájmoch medzi budovami kategórie A+ a budovami v ostatných kategóriách ešte viac prehlbovať. Do konca roka sa predpokladá pokles neobsadenosti pod súčasných 11,94 percenta.

“S príchodom legislatívnych zmien súvisiacich so splnením prvých ESG parametrov sa budú musieť majitelia starších budov zamyslieť nad investíciami do skvalitnenia priestorov a zabezpečenia energetickej efektívnosti svojich nehnuteľností, čo sa vo výraznej miere dotkne aj cien nájmov v tejto kategórii budov,“ dodáva J. Machová.

Rôzne typy priestorov

Richard Urvay, Managing Director zo spoločnosti Colliers upozorňuje, že v rámci komerčných nehnuteľnosti je viacero segmentov ako sú kancelárske budovy, industriálne a logistické haly a maloobchod. „V segmentoch industriálne, logistické haly a retail parky (sub segmet retailu) pociťujeme tlak na zvyšovanie ceny nehnuteľností, nakoľko dopyt prevyšuje ponuku. Tradičný maloobchod a kancelárske budovy sa doposiaľ nie úplne spamätali z dvojročného útlmu počas covidovej doby, lebo zamestnávatelia pocítili zvýšený záujem, o prácu z domu. V rámci maloobchodu stále zažívajú boom eshopové nákupy,“ približuje situáciu R. Urvay s tým, že u komerčných nehnuteľností sa situácia nedá generalizovať. Avšak zvyšujúce sa ceny možno podľa neho očakávať.