Jedným z dvojice rozhodujúcich investorov na dunajskom nábreží je bratislavská a.s. J&T Global. Na rozdiel od svojho írskeho proťajšku Ballymore Properties Ltd. Dublin, ktorý sa zatiaľ realizuje iba v zóne Pribinova, má slovenský developer na bratislavskom nábreží rozbehnutých viacero projektov.
A trúfa si ešte na viac. Okrem projektov, ktoré sú už vo fáze prípravy, je totiž aj vlastníkom časti historického Podhradia, ktoré mesto tiež počíta do nábrežnej zóny.
Najviditeľnejším a mediálne najznámejším projektom, ktorý J&T na bratislavskom nábreží režíruje, je presklený komplex River Park. Hoci jeho základný kameň položia najskôr v zime budúceho roka, na nedostatok reklamy sa sťažovať nemôže.
Ostatné projekty sú zatiaľ v jeho tieni. Pričinili sa o to predovšetkým ochranári, ktorým sa nepozdávajú výškové ambície investora.
Ochranárske protesty
Investorovi však rozruch príliš neprekáža. Najmä preto, že všetko sa skončilo v jeho prospech.
Pôvodný návrh spred dvoch rokov hovoril o štrnásťpodlažnej výškovej budove, ostatné stavby mali mať o deväť podlaží menej. Nakoniec však J&T dokázal poslancov radnice aj mestskej časti Staré Mesto presvedčiť, aby hranicu pri nižších budovách posunuli o tri podlažia nahor.
Štrnásťpodlažná dominanta River Parku však nedostane za súrodenca osempodlažný celistvý blok. „Pôjde o vlnité rozohranie výšok, kde je osem podlaží spodná hranica, pri ktorej je tento model možné realizovať,“ vysvetľuje technický manažér J&T Globalu Jozef Hornický.
V dramatickom súboji padali z úst ochranárov silné slová. Podľa nich je budúca výstavba „zbytočne megalomanská“, nerešpektuje prirodzenú úlohu Dunaja a nábrežnej zóny, ani dopravné podmienky lokality.
„Mestské zastupiteľstvo ukázalo cestu aj ďalším investorom, ako možno postupnými krokmi dosiahnuť želané zmeny,“ vyhlásila zástupkyňa zoskupenia ochranárskych združení Ľubica Trubíniová. Predseda Predstavenstva J&T Globalu Peter Korbačka silou slov ochranárov prekonal: ich tvrdenia označil za lži.
„Vždy, keď ide o územie, o ktoré sa zaujíma veľká časť občanov, prichádzajú pripomienky aj konflikty,“ hodnotí s odstupom času vedúci oddelenia územného plánovania Magistrátu hlavného mesta SR Bratislavy Gabriel Čech.
Šťastná náhoda
Nábrežná koncentrácia J&T Globalu pritom nebola zámerná. Pri kúpe pozemkov v Podhradí v roku 2001 za 118 miliónov korún nebolo zámerom spoločnosti skupovať ďalšie parcely v tejto lokalite.
Za nábrežie zaplatili o rok neskôr vyše štvrť miliardy korún, o niekoľko mesiacov kúpili aj pozemky v karloveskej zátoke. „Bola to šanca, ktorú sme využili. Výhody, ktoré plynú so synergického efektu, sme analyzovali až potom,“ spomína P. Korbačka.
Stavať sa však začne v opačnom poradí. Najskôr vyrastú apartmány na pozemkoch v Karlovej Vsi, ktorých akvizíciu uskutočnila firma až ako poslednú.
Vyše stovka bytov vyššieho a stredného štandardu bude rozdelená do dvoch domov a hotová má byť koncom septembra budúceho roku. „Lákadlom pre kupcov je predovšetkým terasovitý štýl bývania otočený k Dunaju,“ nazdáva sa P. Korbačka. Byty s výhľadom na rieku doplnia športoviská.
„Karloveská zátoka má najvyšší breh Dunaja v Bratislave,“ upozorňuje P. Korbačka. Preto bude mať nábrežie dve úrovne. Ide o súčasť protipovodňovej ochrany, ktorá je podmienkou výstavby.
Investor pri jej budovaní spolupracuje s povodím Dunaja. „Ak by sa zatopila nižšia časť nábrežia, druhá ostane nedotknutá,“ vysvetľuje šéf J&T Globalu. Karloveský projekt však považuje „celkovo za menší projekt, do ktorého investujeme okolo tristo miliónov korún“.
River Park
River park je podstatne väčším sústom. Náklady na jeho vybudovanie investor vyčísľuje na vyše štyri miliardy korún. Presklený kolos na rieke však podľa P. Korbačku bude „mestom v meste“. Vo dne, v noci, dodáva. Pretože okrem práce a zábavy budú ľudia v River Parku aj bývať. Pravda, iba tí lepšie situovaní.
Apartmánov s výhľadom na rieku bude 340 a budú zaberať plochu 43-tisíc štvorcových metrov. Ich cenu určí dopyt a ten jej veľký. Záujemcovia si však musia počkať najmenej do jesene 2006. V súčasnosti investor pracuje iba na získavaní stavebných povolení.
Po dokončení pribudne Bratislave 28-tisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov kategórie A+. Cena porovnateľných priestorov, napríklad v hoteli Radisson SAS Carlton, je v súčasnosti vyše 16-tisíc korún za štvorcový meter ročne.
„O obsadenosť týchto priestorov sa neobávame, pretože kancelárie v centre sú plne vyťažené, aj keď trh je ťažko predvídať,“ hovorí P. Korbačka. Komplex doplní päťhviezdičkový hotel, ktorý bude prevádzkovať spoločnosť Kempinski.
Autorom projektu je ateliér holandského architekta Ericka van Egeraata - Erick van Egaraat Associated Architects. Jeho architekti majú skúsenosti s riešením území pri rieke z Budapešti, Amsterdamu či Moskvy.
„Napriek tomu, že Bratislave sa hovorí krásavica na Dunaji, nikdy sa naozaj na rieku nenapojila. Chceme preto priniesť na rieku život,“ komentuje Erick van Egeraat. Spolupracuje aj so slovenskými architektmi.
Čo s PKO
Predaj pozemkov, na ktorých bude stáť River Park, mesto podmienilo vypracovaním urbanistickej štúdie o budúcnosti celého územia medzi Novým mostom a Mostom Lafranconi. Tú vypracoval tiež van Egeraatov ateliér, hoci pôvodným víťazom bol návrh skupiny architektov spoločnosti Aukett Europe, s.r.o., Bratislava.
Ten sa však nerealizuje. „Pôvodný nápad podľa nás nebol mestotvorný, preto sme oslovili zahraničného architekta, ktorý má s podobným územím skúsenosť,“ argumentuje P. Korbačka.
Urbanistická štúdia sa dotýka najmä Parku kultúry a oddychu (PKO), ktorý sa v tejto lokalite nachádza. „PKO v minulosti žilo čulým životom, dnes je prakticky mŕtve,“ hovorí P. Korbačka. Zámerom štúdie je oživiť význam PKO.
Mala by z neho ostať iba jedna sála, namiesto druhej by mala byť vybudovaná kongresová hala. „Bratislava žiadne dôstojné priestory na konanie kongresov nemá,“ myslí si P. Korbačka. J&T by kongresová hala vyhovovala predovšetkým v kontexte s hotelom, ktorý bude stáť len o niekoľko desiatok metrov ďalej v River Parku.
Prestavbou by sa uvoľnila časť pozemkov, ktoré by sa dali využiť na komerčné účely. „Nemajú hodnotu 400 miliónov, ktoré by stála hala, ale malo by to multiplikačný efekt,“ hodnotí P. Korbačka.
Na „modernejší, dôstojnejší stánok“ by mali prestavať aj športovú halu, v ktorej hrávajú svoje zápasy volejbalisti bratislavského VKP. Okolie by sa doplnilo športoviskami a oddychovými priestormi.
Posledné slovo však bude mať magistrát, ktorý vlastní rozhodujúcu časť pozemkov pod PKO. „Zatiaľ presne nevieme, ako sa to vyrieši, ale naše predstavy sú podobné,“ mieni riaditeľ sekcie územných programov hlavného mesta SR Bratislavy Tibor Macko.
Problémové Podhradie
Prakticky oproti PKO a River Parku je aj Podhradie. Občianska iniciatíva Obnovme Podhradie si kladie za cieľ obnoviť pôvodné stavby v tejto lokalite.
„To je úplný nezmysel. V minulosti tam žila prakticky tá najnižšia vrstva obyvateľstva Bratislavy a tie stavby tomu aj zodpovedali. To nemôže nikto chcieť,“ hovorí primátor Bratislavy Andrej Ďurkovský. P. Korbačka ide ešte ďalej: „Je to nerealizovateľný nezmysel.“
Podľa T. Macka by tam mali stáť budovy, ktoré budú zapadať do celkového charakteru nábrežia. „Teda polyfunkčné budovy,“ spresňuje G. Čech.
Podľa P. Korbačku to isté chcú aj majitelia pozemkov, ktorými sú J&T Global a Vydrica, a.s., Bratislava, ktorá ich získala od pôvodného kupca Avant, a.s., Lučenec. „S mestom sme si v tomto veľmi ideovo blízki,“ hovorí.
Územný plán zóny by však mal byť hotový najskôr o rok. Podľa P. Korbačku sa začne preto stavať najskôr na jar 2006. „To je optimistický variant,“ zdôrazňuje.
Foto – Milan Illík, Vizualizácia - J&T Global
