Pracoval v nadnárodných firmách Embraco, v energetickej skupine Enel, v slovenskej pobočke poradenskej firmy Colliers Internatonial. Dva roky je obchodným riaditeľom a členom predstavenstva v developerskej spločnosti Lucron. Talian Ermanno Boeris je špecialista na komerčné nehnuteľnosti. TRENDu poskytol rozhovor o retailovom segmente.
Na Slovensku ste 20 rokov, najprv ste žili v Spišskej Novej Vsi. Ako sa za ten čas zmenili obchodné prevádzky na Slovensku?
Niektoré z nich sa rozhodli skúsiť šťastie vo veľkých nákupných centrách. Pred 15 rokmi to boli v Bratislave Polus a Aupark. Mnohé z prevádzok to nezvládli, lebo v obchodných centrách sú vyššie náklady na prevádzku.
Bratislavská Obchodná ulica má však obrovský potenciál pre retail. Je ale rozdelená medzi niekoľkých vlastníkov a tí sa pozerajú na vlastný záujem. Chýba mi tam jasný plán, ako urobiť lepší koncept maloobchodných prevádzok v tejto živej časti mesta. Dobre fungujú prevádzky na Grossligovej, Dunajskej, prípadne na Laurinskej, či Michalskej ulici.
Nákupné centrá sú veľkou konkurenciou pre malé obchody, pretože ľudia tam začali tráviť voľný čas. Na druhej strane, v tradičnom obchode, kde vás predavač pozná, je iný, oveľa osobnejší typ predaja. Ten nákupné centrá nevedia ponúknuť.
Ako postupuje Lucron pri tvorbe retailovej časti svojich projektov?
Pre nás sa začal retail s výstavbou projektu Urban Residence na Račianskej ulici v Bratislave. Dôležité bolo vytvoriť zmysluplný koncept, ktorý by zapadol do potrieb miestnej lokality. Museli sme vziať do úvahy aj konkurenciu v širšom okolí ako sú veľké obchodné centrá s ich ponukou.
Pre maloobchod sú skôr vhodné špecializované obchody a služby. Podobne postupujeme v Trnave v projekte Arboria. Plánujeme, že za približne mesiac a pol začneme otvárať prvé prevádzky. V súčasnosti prebieha proces odovzdávania časti prevádzok nájomcom, ktorí si zariaďujú svoje interiéry.
Kedy začínate v projekte stavať obchodné prevádzky?
Keď sú postavené obytné budovy, kde býva tzv. kritická masa zákazníkov. V Arborii máme naplánované vybudovať tri etapy, v ktorých postupne chceme predstaviť rôzne obchodné prevádzky. Posledná etapa má byť hotová na prelome rokov 2025 až 2026. Stavať retailové prevádzky sa opláca vtedy, keď sú v rámci lokality dostupné do 5 až 10 minút chôdze.
Priniesla epidémia koronavírusu, ktorá trvala vyše roka, zmeny do retailu?
Zaznamenali sme omnoho väčší záujem o tzv. „street retailové prevádzky“, ktoré majú prístup priamo z ulice. Napriek epidémii sa nám podarilo predať náš ucelený koncept menších, street-retailových prevádzok v projekte Urban Residence investorovi zo skupiny Coopex Hold.
Rovnaký koncept chceme aplikovať v projektoch Vydrica v bratislavskej mestskej časti Staré Mesto a Nesto v mestskej časti Petržalka. V Neste plánujeme približne 8-tisíc štvorcových metrov obchodných priestorov v priebehu niekoľkých etáp.
Keď ste predávali retail v Urban Residence, zaviazal sa budúci majiteľ v zmluve, že nebude meniť vzhľad obchodných prevádzok?
Každý projekt má svoj dizajn manuál. Jeho zachovanie nemusí byť v kúpno-predajnej zmluve. Budúci majiteľ by o tom musel rokovať s architektom, ktorý má autorské práva.
V projekte Vydrica plánujete nastaviť skladbu obchodných prevádzok ako „high street“, čo si má pod tým predstaviť jeho budúci obyvateľ alebo návštevník?
High street je charakteristická vysokým pohybom ľudí a skladba obchodných prevádzok je vystavaná pre širšiu škálu zákazníkov. V Prahe nájdete takúto high street napríklad na ulici Na Příkopě a na Václavskom námestí, kým na Parížskej ulici sú drahé a luxusné obchody.
Veríme, že po dostavaní bude Vydrica zaujímavá pre takéto prevádzky, ktoré pritiahnu širokú škálu zákazníkov.
Developer projektu Vydrica je spoločnosť Vydrica Development, ktorá vznikla ako joint venture spojením vlastníka pozemkov spoločnosti Vydrica s developerskou spoločnosťou Lucron.
Aké prevádzky tam majú byť?
Takmer všetky budovy budú mať obchodné priestory na prízemí. Začíname stavať od Zuckermandla smerom do mesta. V prvej etape výstavby sú prevádzky zamerané na gastro a potraviny pre tamojších obyvateľov.
Postupne, v druhej a tretej etape, budeme mať aj iné obchody. Opäť, nebudú to len luxusné značky. Komunikujeme so značkami, ktorú nemajú ambíciu ísť do obchodného centra. Typická prevádzka na Vydrici bude mať rozlohu 50 až 80 m2.
Máte už záujemcov?
Celková rozloha obchodných prevádzok na Vydrici je do 8-tisíc m2. Záujemcov máme, riešime v súčasnosti najmä prvú etapu výstavby. Pre nás nie je dôležité, aby sme boli obsadení nájomcami rok a pol vopred. Retail sa dosť zmenil. Je viacero konceptov, ktoré nepotrebujú veľký priestor, komunikujú predovšetkým elektronicky. Prvé prevádzky by sme chceli otvoriť v roku 2024.O dva roky uvidíme, o aké obchody a služby bude aktuálne záujem.
Uvažovali ste o priestoroch pre lekársku ordináciu?
Nevylučujem to, mohla by sa nachádzať skôr v kancelárskych priestoroch a nie na prízemí.
Projekty Arboria v Trnave a Vydrica v Bratislave sú v dvoch úplne odlišných lokalitách. Podľa čoho tvoríte ceny nájmov pre retail?
Výška nájmu je priamo spojená s typom prevádzky, obratom a maržou. Sú prevádzky v Trnave a Bratislave, ktoré majú rovnaký nájom ako gastro.
Projekt novej mestskej štvrte Nesto pre približne 15-tisíc ľudí je v Bratislave-Petržalke v blízkosti rakúskych hraníc. Chcete osloviť aj rakúskych zákazníkov?
Mnoho Slovákov nakupuje v Kittsee a Hainburgu. Nevylučujem vytvorenie konceptu farmárskych trhov práve v tomto projekte. Chceli by sme mať aj plochy pre športové využitie, čo môže byť zaujímavé a dostupné napríklad na bicykli. Naša predstava je dostupnosť práce, služieb, obchodov a školy a materskej školy do 15 minút v rámci jednej štvrte.
