Aké je typické slovenské nákupné centrum

Na tieto otázky chce odpovedať realitná poradenská spoločnosť CBRE, ktorá predstavila prvý slovenský index nákupných centier. Podobné prieskumy výkonnosti centier vychádzajúce zo skutočných údajov o výške nájomného, obrate obchodníkov, návštevnosti a priemernom nákupnom koši spotrebiteľov, pripravuje už niekoľko rokov aj v iných krajinách.

Veľkých moderných nákupných centier definovaných prenajímateľnou plochou od 40-tisíc štvorcových metrov je na Slovensku len päť a všetky sú v Bratislave a Košiciach. Oveľa rozšírenejšie sú malé (pod 20-tisíc m²) a stredne veľké centrá.

„Je veľký rozdiel vo výkonnosti nákupných centier v hlavnom meste a regiónoch a hlavné mesto predstavuje len malú časť trhu,“ hovorí Jos Tromp, vedúci oddelenia prieskumu a poradenstva pre región strednej a východnej Európy v CBRE.

Priemerné centrum je malé

Slovenský prieskum preto vychádza z údajov za rok 2013 z nákupných centier z portfólia CBRE v šiestich regionálnych mestách zvolených tak, aby odrážali všeobecné trhové podmienky. Neporovnáva teda výkonnosť jednotlivých centier. Neberie do úvahy ani výsledky hypermarketov či kín, ktoré sú veľmi odlišné od ostatných typov prevádzok a nie sú ani vo všetkých centrách.

Typické slovenské nákupné centrum má podľa CBRE prenajímateľnú plochu 15-tisíc štvorcových metrov, 50 až 60 obchodov, z ktorých viac ako polovica je väčších, s plochou nad dvesto štvorcov. Až 86 percent regionálnych nákupných centier spadá do kategórie malých.

Viac ako polovica obchodov predáva módu, takmer pätina je z kategórie zábava (hračky, knihy, šport) a menej ako desatina potraviny. Vybavenie pre domácnosť a elektronika tvorí osem percent obchodov, kategórie komfort (parfémy, šperky, tabak, kvetinárstvo, zvieratá) a služby majú zastúpenie zhodne po šesť percent.

Prieskum zaznamenal medziročný nárast obratu o 3,5 percenta, z čoho 1,4 percentuálneho bodu pripadá na infláciu. Priemerné nájomné narástlo o tri percentá. Mierny ale stabilný nárast dosahuje aj návštevnosť.

Podľa J. Trompa prichádzajú ľudia do nákupných centier zväčša za konkrétnym účelom. Na návštevnosti vidno okrem zlepšenia ekonomickej situácie aj vplyv internetového predaja – ľudia si síce vyhľadajú tovar doma cez internet, ale kúpiť si ho prídu častejšie do kamenného obchodu.

„Výsledkom je, že ľudia chodia síce zriedkavejšie, ale keď už prídu, minú viac,“ vysvetľuje J. Tromp. Dokazuje to aj medziročný nárast hodnoty priemerného nákupného košíka o 8,6 percenta.

Zdroj: CBRE

Internetový obchod už nie je strašiak

Jeho kolega Walter Wölfler, ktorý vedie oddelenie obchodných priestorov, dodáva, že internetové tržby dosahujú globálne 10 až 11 percent. Ich podiel dosahuje od jedného percenta pri potravinách do 30 percent pri knihách.

Správanie označované ako ROPO (vyhľadaj online, kúp offline) je výhodné aj pre obchodníkov. Nemajú totiž záujem dopravovať tovar z logistických centier k zákazníkom priamo domov. „Je to nákladné a spôsobuje im to straty,“ dodáva.

Pridáva príklad módnej značky Zara, ktorej online obrat je 500 miliónov eur, ale viac ako polovicu z toho si ľudia vyzdvihnú osobne v predajni. „Zákazník má istotu, že tovar dostane a môže si ho pri prevzatí vyskúšať a Zara šetrí náklady na doručovanie,“ opisuje W. Wölfler.

Internetový obchod aj kríza zmenili správanie zákazníkov. Obchodníci na to reagujú zmenou konceptov predajní, zároveň to vytvára tlak na výšku nájomného. Napríklad hypermarkety zmenšujú plochy, ktoré sa nákupným centrám darí obsadzovať novými predajcami. Často ide práve o kamenné obchody alebo výdajne pôvodne internetových obchodov. U nás sú takými napríklad Martinus alebo Mall.sk.

Obchodníci majú podľa W. Wölflera tendenciu prevádzkovať menej obchodov iba v najlepších nákupných centrách, zato s väčšou plochou na lepšiu prezentáciu produktov. „Online obchod bol pred pár rokmi strašiakom, dnes sa tlačia nové formáty z internetu do nákupných centier,“ zhŕňa tento trend šéf oddelenia obchodných nehnuteľností Peter Pohanka.

Zdroj: CBRE

Optimizmus developerov

Minulý rok označuje P. Pohanka za rok optimizmu obchodníkov aj developerov. Vidno to na otvorení viacerých nových komplexov. Developeri ale aj veľké značky idú do čoraz menších miest.

Tam, kde je trh nasýtený, vzniká tlak na správcov. Niektorí sa s ním dokážu vyrovnať úspešne vďaka otváraniu nových formátov prevádzok, najmä v oblasti zábavy. Vznikli tak prvé Escape Roomy či Laser Areny v nákupných centrách.

Centrá otvorené v prvej vlne pred 10 – 15 rokmi sa začínajú rekonštruovať. „Trendy v architektúre a požiadavky nájomcov sa odvtedy zmenili. Vlastníci pochopili, že musia niečo urobiť, aby dokázali čeliť konkurencii aj do budúcnosti,“ komentuje to Drahomíra Englišová, ktorá vedie oddelenie správy nehnuteľností v slovenskom CBRE. Príkladom je vlani začatá obnova Maxov.

V menších mestách je pre nákupné centrá dôležité stať sa súčasťou komunity. Správcovia preto organizujú výstavy, rokujú o spolupráci s radnicami či školami, opisuje D. Englišová.

V začínajúcom sa roku očakáva P. Pohanka pokračovanie pozitívnej vlny. Otvorenie čaká ďalšie regionálne centrá v Trnave, Poprade či Lučenci. Developeri sa vrátia aj k ďalším odloženým projektom, keďže dostupnosť finančných prostriedkov na trhoch zostane dobrá.

Na nasýtených trhoch bude pokračovať konsolidácia v podobe rekonštrukcií, nových formátov alebo špecializácie nákupných centier napríklad na nábytok či zdravie. „Kedy je mesto nasýtené? Ľudia chcú stále niečo nové, je to prirodzená vlastnosť. Preto priestor pre nové projekty vždy bude,“ hovorí P. Pohanka s tým, že centrá na konci rebríčka môžu mať problém udržať sa na trhu.

Zdroj: CBRE

Porovnanie so svetom

CBRE vlani predstavila aj ďalší ročník prieskumu Ako zákazníci nakupujú. Na základe ankiet so zákazníkmi v 21 európskych krajinách skúma, čo ľudí najviac láka k návšteve nákupného centra a čo je pre rôzne skupiny zákazníkov v rôznych krajinách dôležité.

Slovensko do prieskumu zaradené nebolo, Česko po prvýkrát áno. Šéf oddelenia obchodných priestorov pre región strednej a východnej Európy v CBRE Walter Wölfler hovorí, že Slovensko v nákupnom správaní nie je podobné Česku, ale skôr Rakúsku.

Pre českých zákazníkov sú najdôležitejšími charakteristikami nákupného centra ceny, čistota, bezpečnosť a výber predajcov, čím sa zaraďujú k zákazníkom orientovaným na úžitok.

Slovenskí zákazníci sú skôr podobní Rakúšanom, Poliakom, Maďarom či Nemcom. Patria tak k európskemu mainstreamu, pre ktorý sú dôležité aj veľké módne značky a nákupné centrum má byť aj dobrým miestom na stretávanie sa.

Služby ako wifi zadarmo, dobrý výber jedla alebo zábavy sú dôležitejšie zas v krajinách južnej a juhovýchodnej Európy a v celej Európe viac pre mladých ľudí. „Do budúcnosti budú pre úspech nákupných centier stále dôležité základné faktory, ale soft faktory ako wifi, služby a zábava budú tým rozdielom, ktorý priláka ľudí z iných centier,“ dodáva W. Wölfler.