Bratislavský kancelársky trh zaznamenal v prvom štvrťroku 2025 výrazný nárast prenájmov, no na strane novej výstavby zostáva aktivita utlmená. Ako ukazujú dáta spoločnosti CBRE, celkový objem prenájmov stúpol medziročne až o 36 percent. Dominujú renegociácie existujúcich zmlúv, pričom najviac prenajímali firmy zo sektora spotrebného tovaru. Miera neobsadenosti mierne stúpla na 12,63 percenta, no ponuka kvalitných kancelárií ostáva nedostatočná. To vytvára tlak na ďalší rast cien, ktoré už dosahujú rekordné hodnoty.
Prenájmy ťahajú renegociácie
V prvom kvartáli tohto roka dosiahla prenájmová aktivita v Bratislave o viac ako tretinu vyššiu úroveň ako vlani, a to 62 847 metrov štvorcových. Najväčšiu transakciu predstavovalo predĺženie nájomnej zmluvy v objeme 17-tisíc metrov štvorcových na podtrhu Central Business District (CBD). Čistá nájomná aktivita, teda objem nových nájmov bez započítania renegociácií, dosiahla 23 402 metrov štvorcových.
Najväčšiu časť transakcií – až 63 percent – opäť tvorili renegociácie, teda predĺženia už existujúcich nájmov. Nové nájomné zmluvy predstavovali 35 percent z celkového objemu a expanzie len dve percentá. Tento vývoj naznačuje pretrvávajúcu obozretnosť firiem, ktoré sa radšej rozhodujú upevniť existujúce pozície, než rozširovať svoju prenajatú plochu.
Najvyšší objem transakcií zaznamenal podtrh CBD, kde sa uzatvorili zmluvy na plochu 36 721 metrov štvorcových. Aj to potvrdzuje dôležitosť centrálnej lokality v rámci bratislavského trhu. Lokalita CBD si udržiava stabilné postavenie ako hlavné obchodné a kancelárske centrum hlavného mesta.
Medzi jednotlivými sektormi dominoval spotrebný tovar, ktorý obsadil 30 percent prenajatej plochy. Hneď za ním nasledoval finančný sektor s 22 percentami a IT sektor s podielom 18 percent. Dopyt po kanceláriách vyššieho štandardu je silný – až 85 percent všetkých transakcií sa týkalo budov kategórie A a A+.
„Približne 41 percent kancelárskych priestorov disponuje certifikátom udržateľnosti BREEAM alebo LEED, čo aj naďalej odráža dopyt po ekologických a energeticky efektívnych pracovných priestoroch,“ vysvetľuje riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností v CBRE Slovensko Oliver Galata.
Ponuka nových budov klesá
Napriek silnej aktivite na strane prenájmov stavebná činnosť na bratislavskom kancelárskom trhu stagnuje. Vo výstavbe sú len tri nové kancelárske projekty. Ich objem zostáva pod historickým priemerom a ukazuje sa, že developeri sú opatrní. Celková ponuka nových priestorov je limitovaná, čo má priamy vplyv na vývoj cien.
Projekt Dunaj od spoločnosti CTP s rozlohou 6 400 metrov štvorcových má byť dokončený koncom roka 2025. Chalupkova Offices od Penta Real Estate s výmerou 18 200 metrov štvorcových a Ganz House od JTRE s 9 400 metrami štvorcovými by mali byť uvedené do prevádzky v roku 2026. Ide o kvalitné projekty, ktoré budú musieť spĺňať čoraz náročnejšie environmentálne a technologické požiadavky nájomníkov.
„Vzhľadom na obmedzenú novú výstavbu bude tento rok z hľadiska nových dodávok na trh historicky najslabší. V roku 2026 sa očakáva určitý nárast dokončených projektov, avšak objemy pravdepodobne zostanú pod historickým priemerom,“ dodáva research manažér v CBRE Slovensko Peter Slovák.
Na pozadí nízkej výstavby sa miera neobsadenosti pohybuje na úrovni 12,63 percenta, čo predstavuje mierny nárast. Najnižšiu mieru neobsadenosti zaznamenal podtrh City Center so 7,05 percenta, čo potvrdzuje silný dopyt po centrálne situovaných kanceláriách. South Bank vykazuje 8,53 percenta a v oblasti Outer City došlo po dlhšom období k poklesu na 17,39 percenta. Tento vývoj naznačuje postupné oživovanie aj menej atraktívnych lokalít.
Ceny na historických maximách
Rast cien nájmov pokračuje. Najmä prémiové kancelárie zaznamenali medziročný nárast cien o osem percent, pričom dosahujú hodnotu 20 eur za meter štvorcový mesačne. Tento vývoj je spôsobený limitovanou ponukou nových kvalitných priestorov, ako aj pretrvávajúcim záujmom firemného sektora o reprezentatívne sídla.
Prémiové priestory v centre mesta, ktoré spĺňajú technologické aj ekologické štandardy, sú vnímané ako strategická výhoda pre firmy. Vzhľadom na zdržanlivosť developerov a zdĺhavé povoľovacie procesy sa očakáva, že rast cien bude pokračovať aj v najbližších štvrťrokoch. „Pretrvávajúci dopyt po prémiových priestoroch spolu s obmedzenou ponukou bude v blízkej budúcnosti podporovať ďalší rast cien,“ konštatuje O. Galata.
Cenový tlak je badateľný aj mimo centra mesta. Firmy, ktoré si nemôžu dovoliť najvyššie nájomné v CBD, hľadajú alternatívy v okrajových častiach Bratislavy, čo zvyšuje záujem o lokality ako South Bank či Outer City. Práve tieto časti by mohli v budúcnosti profitovať z pokračujúceho nedostatku nových priestorov v centre.
Dôraz na udržateľnosť rastie
Bratislavský kancelársky trh čelí transformácii, ktorú poháňajú rastúce nároky na udržateľnosť, technologickú vyspelosť a komfort pre zamestnancov. Developeri sú konfrontovaní s očakávaniami nájomníkov, ktorí požadujú nielen výhodnú polohu a kvalitnú architektúru, ale aj environmentálnu zodpovednosť.
Trendom sa stáva certifikácia budov podľa medzinárodných štandardov ako BREEAM alebo LEED. S ich podielom na úrovni 41 percent je zrejmé, že zelené riešenia sa stávajú normou. Energetická efektivita, inteligentné systémy riadenia budov či riešenia pre zníženie uhlíkovej stopy sa stávajú samozrejmosťou pri nových aj rekonštruovaných projektoch.
Na druhej strane, tlak na udržateľnosť prináša výzvy. Nové projekty musia spĺňať nielen regulačné normy, ale aj čoraz ambicióznejšie interné štandardy veľkých korporácií. Výsledkom je pomalšia výstavba a dôslednejšie plánovanie. Trh však ukazuje, že kvalita sa vypláca – najžiadanejšie kancelárie sú tie, ktoré spájajú moderný dizajn, technologické riešenia a ekologické štandardy.
Bratislava tak smeruje k udržateľnejšiemu a kvalitnejšiemu kancelárskemu prostrediu. Aj keď výstavba zaostáva, dopyt ostáva silný, najmä zo strany sektorov ako spotrebný tovar, financie a IT. Trh sa mení – a menia sa aj očakávania. Vývoj v nasledujúcich kvartáloch bude preto závisieť od schopnosti developerov reagovať na nové výzvy a zároveň udržať krok s globálnymi trendmi.
Ďalšie dôležité správy
