Trh s bývaním zaťahuje brzdu od západu

Slovenský trh s bývaním sa v niektorých oblastiach blíži ku kulminačnému bodu. Zhodujú sa na tom analytici, realitní agenti i bankári. TREND pred vyše mesiacom vo svojej analýze ukázal, že Slovensku, najmä jeho hlavnému mestu 129805>hrozí realitná bublina. Hovoria o tom ukazovatele porovnávajúce priemerné príjmy a trh prenájmov s aktuálnymi cenami bytov. O čo rýchlejšie sa bude bublina ďalej nafukovať, o to prudšie môže byť jej prasknutie.

NEPREHLIADNITE:

• 133545>Dohoda istá (Komentár)

Najnovšie čísla mapujúce ceny bytov v jednotlivých regiónoch za prvé tri tohtoročné mesiace naznačujú, že napríklad v Bratislave či Žiline sa rast začína zmierňovať. Navyše, rozdiel medzi inzerovanými cenami a tými, za ktoré si bývalý a nový majiteľ skutočne tľapnú, sa opatrne zväčšuje.

Ponuka a realita

Generálny sekretár Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík je presvedčený, že z medziročného pohľadu cítiť ku koncu prvého štvrťroka najmä dozvuky prudkého nárastu z druhej polovice minulého roka. Začiatok tohto sa už nesie v znamení iného trendu. „V Bratislave vidno zo štatistík za január až marec stagnáciu – podľa lokality a typu bytu štvrťročný nárast o percento-dve, ale aj pokles o tri až päť percent,“ prezrádza M. Lazík. Naopak, v Prešove či Košiciach rástli ceny v tomto období o zhruba desatinu.

„Trh je presvedčený, že toto je vrchol cien starých bratislavských bytov, kým nové ešte stále majú priestor na rast,“ potvrdzuje medvediu realitnú náladu konzultant agentúry Lexxus Filip Žoldák. Ceny dlho rástli rýchlejšie ako príjmy a „niekde sa to muselo zastaviť“. Podľa neho sa staršie byty dostali na úroveň, že sú po pripočítaní nákladov na potrebnú rekonštrukciu rovnako drahé ako porovnateľné nové byty. Tú môžu ťažko prekročiť.

Podobná ako v Bratislave je situácia aj v Žiline – riaditeľ tamojšej realitnej agentúry Licitor Patrik Kurimský konštatuje, že ceny starších bytov sa zastavili a držia sa vysoko. No tento rok na trh príde viacero nových projektov s cenami 40- až 50-tisíc korún za štvorcový meter, a preto „asi zamieria dole“. V súčasnosti Žilinčania ponúkajú staršie byty okolo úrovne 35-tisíc Sk/m2.

M. Lazík upozorňuje, že okrem pribrzdenia rastu priniesol tento rok aj výraznú segmentáciu ponuky. Rozdiel medzi cenami bytov po rekonštrukcii a v pôvodnom stave je tri- až päťtisíc korún za štvorec.

Veľké oči

Podľa riaditeľa bratislavskej agentúry Bond Petra Danihela vznikla paradoxná situácia, že ponúkané ceny bytov síce stúpajú, no predaj sa výrazne spomalil: „Tempo predaja sa znižuje, čo sa prejaví na cenách s oneskorením,“ vysvetľuje. Aj M. Lazík potvrdzuje, že ponukové ceny ešte zďaleka neznamenajú sumy peňazí, ktoré sa za byty aj skutočne vyplatia. Rozdiel medzi inzerovanou a transakčnou cenou je podľa neho od dvoch do desať percent. Tendencia? Oproti minulosti vidno posun k vyššej zľave.

Kliknutím tabuľku zväčšíte.

Čoraz väčšiu časť ponúk na trhu tvoria byty, ktoré sa inzerujú niekoľko mesiacov. Ich predaj zjavne neponáhľa. Buď ide o testovacie ponuky špekulantov, ktorí v bytoch nebývajú a len skúšajú, či by za ne nedostali vysnívané sumy. Alebo sa cena postupne znižuje, až kým sa nenájde záujemca. „Ľudia si to už všímajú, že cena časom môže aj klesnúť,“ hovorí zástupca NARKS.

Môže to ísť aj dole

Štatistiky teda zatiaľ prajú prognostikom ďalšieho cenového boomu, no obrat trendu už na trhu cítiť. M. Lazík vidí dôvod najmä v cenách, ktoré sú vyššie ako reálne možnosti Slovákov dychtivých po zmene bývania. Ľudia, ktorí chceli uložiť do nehnuteľností peniaze pred príchodom eura, sa „vybláznili“ v druhom polroku 2007, nenechávajú si to na poslednú chvíľu, vysvetľuje. Opakuje sa tak scenár z obdobia vstupu Slovenska do Európskej únie – pár mesiacov pred vstupom a po ňom trh vyčkával, aj teraz sa objemy výrazne znižujú.

P. Danihel ponúka iný scenár možného vývoja. Je presvedčený, že špekulatívne nákupy stále trvajú, pretože mnohí zákazníci si stále potrebujú uložiť do nehnuteľností prebytočnú korunovú hotovosť. „Odhadujem, že v Bratislave narastú ceny do konca roka ešte o 30 percent – davová psychóza nevychladne. Niekde to bude viac, ale niekde možno vôbec, závisí od lokality,“ uvažuje. Trh sa výrazne mení, klienti oproti minulosti predsa len viac zvažujú okolie, dopravnú dostupnosť a prostredie konkrétneho bytového domu.

Čo príde po eure? P. Danihel predpokladá, že ľudia sa budú chcieť opäť dostať k hotovosti a začnú nehnuteľnosti viac predávať. Môže sa potom stať, že sa ceny zastavia a najmä tí, ktorí kupovali na pôžičky, znervóznejú. Spustilo by to vlnu výpredajov.

Konkurenčné „štvorce“

„Ceny nespadnú na polovicu,“ ubezpečuje M. Lazík. O niečo však klesnúť môžu. Dôvodom je najmä rastúca ponuka nových bytov, ktoré sa predávajú za iba o niečo vyššie ceny. V Bratislave by v tomto roku mali prísť na trh tri projekty s viac ako tisíc bytmi a vyše desať ďalších, ktoré ich ponúknu niekoľko stoviek. Pôjde pritom o nižší až stredný cenový segment, teda úroveň okolo 60-tisíc Sk/m2. Konkurovať petržalským panelákom si napríklad dáva za cieľ developerská spoločnosť Cresco, ktorá chce tento rok rozostavať svoj projekt novej polyfunkčnej štvrte South City na konci najväčšieho slovenského sídliska. Plánom je poslať v prvej várke na trh 1 500 bytových jednotiek. Ak bude developer postupovať podobne ako pri rozostavanom projekte Tri veže v širšom centre, kde pri kúpe bytu zákazníkovi stačí dvadsaťpercentná splátka, pričom zvyšok sa dopláca až po dokončení bytu, nebude pre Petržalčanov problém ani čakanie na postavenie nového domova.

Pripravuje sa aj výstavba stoviek bytov v lacnejších lokalitách, ako je napríklad Východná stanica medzi Račou a Vajnormi, Lamač, Devínska Nová Ves či okolie letiska. Tie by sa mali predávať na úrovni dnešných bratislavských cien starších bytov v Rači alebo vo Vrakuni.

F. Žoldák je presvedčený, že starším bratislavským sídliskám bude najtvrdšou konkurenciou výstavba zón rodinných domov za Bratislavou. V okolí Senca, Stupavy alebo Rusoviec pripravujú developeri pozemky pre tisíce rodinných domov. Pri cenách šesť až sedem miliónov korún za rodinný dom aj s pozemkom si splní sen o raňajkách v tráve čoraz viac obyvateľov sídlisk, čo prinesie na trh opäť viac starších bytov.

Menej je viac

Zabrzdenie trhu sa dotýka najviac realitných agentúr. No nie preto, že by mali záujem na prudkom raste cien, ako tvrdia kritici. Hoci nižšími cenami prichádzajú o možné provízie, cenový rozdiel je malý na to, aby im výraznejšie ovplyvňoval zisky, odmieta kritické hlasy zástupca NARKS. Pre agentúry je podľa neho lepšie, keď trh funguje a radšej sa uskutoční päť transakcií za nižšie ceny ako jedna za vysokú sumu.

Čo očakávané zníženie objemov obchodov podľa M. Lazíka prinesie, bude užitočné prečistenie realitného trhu. Zmiznú z neho často „obývačkové“ realitné kancelárie, ktoré sa v ostatných rokoch vyrojili vďaka množstvu transakcií a dostatku práce. „Nie je predsa možné, aby v Rimavskej Sobote, kde sa takmer nič nepredáva, fungovalo osem realitiek,“ myslí si Martin Lazík.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch