Staršie byty sa rýchlo predávajú, ale nájmy lacnejú

Ceny starších bytov rástli začiatkom roka len v okresoch BA III a BA V, a to len o 1,1 respektíve 0,3 percenta. V ostatných lokalitách klesli. Pokles ceny je v posledných dvoch rokoch nezvyčajný, priemerne rástli dvojpercentným medzikvartálnym tempom. Začiatkom roka sa však spomalilo aj zdražovanie novostavieb.

Napriek zlacneniu počas prvých troch mesiacov boli staršie byty v Bratislave o 3,3 percenta drahšie ako pred rokom. Priemerná cena dosiahla 2 126 eur za štvorcový meter.

Za poklesom priemernej ceny je zvýšený záujem o staršie byty v Starom a Novom Meste, kde sa rýchlo predávajú a v ponuke zostáva viac bytov v Petržalke, okrajovejších častiach Ružinova, Podunajských Biskupiciach a Dúbravke.

„V budúcnosti môžeme predpokladať, že ceny starších bytov v Starom a Novom Meste budú rásť, zatiaľ čo ceny novostavieb v týchto lokalitách budú skôr stagnovať. Ceny starších bytov vo zvyšných častiach Bratislavy pravdepodobne budú rásť takisto, no miernejším tempom,“ hovorí hlavný analytik Bencontu Matúš Jančura.

Veľkou výhodou starších bytov oproti novostavbám ostáva skutočnosť, že sú pripravené na nasťahovanie sa, zatiaľ čo novostavby sa predávajú drvivou väčšinou len z papiera. Táto situácia sa v blízkej budúcnosti pravdepodobne nezmení. Rezerva dostavaných novostavieb sa jednoducho nestíha vytvoriť, dodáva M. Jančura.

V Starom Meste je priemerná cena novostavieb okolo 3 300 eur za štvorcový meter, čo je o 900 eur viac ako pri starších bytoch. Pri dvojizbovom byte s plochou 50 m² je rozdiel až 45-tisíc eur, čo už odrádza časť dopytu. Vidno to aj na predaji novostavieb v centre, keď sa síce v prvom štvrťroku predalo až 233 bytov, z nich však 166 predal jediný projekt Sky Park.

Z dôvodu vysokých cien sa tak časť dopytu v Starom Meste odklonila od novostavieb k sekundárnemu trhu, čo spôsobilo vypredanie starších bytov. Podobne aj v Novom Meste extrémny nárast cien novostavieb, od začiatku roka 2015 až o 27 percent, presunul záujem kupujúcich k starším bytom, ktoré za rovnaké obdobie zdraželi len o 6,7 percenta. Rozdiel tak dosahuje 600 eur/m².

V ostatných bratislavských okresoch sa rozdiel medzi jednotkovými cenami novostavieb a starších bytov pohybujú okolo 200 až 280 eur. Aj dopyt sa tu preto rozkladá medzi oba trhy a staršie byty nemiznú z ponuky tak rýchlo.

V prvom štvrťroku sa podľa analýzy znížila aj priemerná rozloha predávaných starších bytov o dva štvorcové metre na 67,06 m². Tým pádom klesla aj priemerná celková cena na 139-tisíc eur. Zníženie rozlohy a celkovej ceny však mohol spôsobiť aj výpredaj väčších bytov, pri ktorých je cenový rozdiel výrazný.

Mierne zlacnenie oproti koncu minulého roka zaznamenal Bencont aj pri výške prenájmov s energiami. Priemerná cena za celú Bratislavu klesla o 4,1 percenta na 660 eur mesačne. Je to zlacnenie aj medziročne, hoci len o 1,2 percenta. Jednotková cena za štvorcový meter s energiami klesla medzikvartálne len o jedno percento na 11,26 eura.

Dôvodom nižších cien prenájmov je najmä menšia rozloha ponúkaných bytov. Do ponuky sa dostalo viac jednoizbových. Z hľadiska stavu bytov tvorili 34 percent ponuky prenájmov novostavby, 62 percent bolo bytov s kompletnou alebo čiastočnou rekonštrukciou a byty v pôvodnom stave tvorili len štyri percentá.

Cenový rozdiel medzi prenájmom novostavieb a zrekonštruovaných bytov bol 110 eur mesačne, keď za novostavby pýtali majitelia 720 eur a za zrekonštruované byty 610 eur. Takmer polovicu ponuky (45 %) tvorili dvojizbové byty, podiel jednoizbákov narástol na štvrtinu.

„Ceny prenájmu sa pravdepodobne vzhľadom na mzdovú úroveň už nachádzajú blízko svojej maximálnej úrovne,“ hodnotí M. Jančura.