Ku koncu marca bolo na predaj takmer 4 800 nových bytov v 118 projektoch. Oproti koncu minulého roka to bolo o necelú stovku menej. Hoci nové projekty stále pribúdajú, rastúci dopyt bol silnejší.
„Prvý štvrťrok 2017 svojím robustným predajom prekvapil,“ hovorí Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments. „Dopyt sa ukázal byť najsilnejším za posledné roky, no ponuka takisto ostala silná, a aj napriek vysokému predaju počet voľných bytov klesol len mierne. Zaujímavým úkazom bola priemerná jednotková cena, ktorej tempo rastu sa po dvojročnom konštantnom náraste spomalilo,“ vysvetľuje analytik.
Najlepšie idú malé byty
Ľudia si v Bratislave za tri mesiace kúpili až 1 543 bytov v novostavbách. Podobne ako v predchádzajúcom štvrťroku išli najviac dvojizbové byty tvoriace až polovicu celkového predaja. Silný bol však aj dopyt po jednoizbových bytoch. Malé byty spolu predstavovali takmer 70 percent predaja. Záujem o veľké byty mierne klesol.
Dôkazom je aj historicky najmenšia priemerná rozloha predaných bytov na úrovni 58,15 štvorcového metra. Pri dvojizbových bytoch klesla priemerná plocha dokonca na 49,99 m2. Zmenšovanie predaných bytov sa odrazilo aj na poklese priemernej celkovej ceny bytu o 17-tisíc eur na 148-tisíc.
| Predané byty v novostavbách (1. štvrťrok 2017) | ||||
| Počet izieb | Počet bytov | Priemerná výmera (m2) | Priemerná cena €/m2 s DPH | Priemerná celková cena s DPH |
| 1 | 272 | 34,96 | 2 393,91 | 84 906,50 |
| 2 | 769 | 49,99 | 2 423,29 | 121 247,10 |
| 3 | 364 | 75,12 | 2 419,99 | 186 300,90 |
| 4 | 124 | 101,34 | 2 625,07 | 278 928,77 |
| 5 | 11 | 167,70 | 2 947,38 | 510 084,27 |
| Spolu | 1 543 | 58,15 | 2 439,77 | 148 122,10 |
| Zdroj: Bencont Investments | ||||
Najviac bytov sa predalo v treťom okrese, k čomu najvýraznejšie prispel projekt Tehelné pole s predajom 88 bytov. Silný predaj zaznamenalo Staré Mesto, avšak až 71 percent všetkých predaných bytov pripadlo na Sky Park. Silnejší predaj ako koncom minulého roka bol aj v okresoch Bratislava IV a V vďaka projektom ako Bory Home, Slnečnice, Matadorka a Amber. Jedine v druhom okrese počet predaných bytov klesol.
Menej nových projektov
Developeri od začiatku tohto roka trochu zvoľnili tempo a na trh neuviedli toľko nových bytov ako vlani. Oproti predchádzajúcim rokom však bola ponuka stále veľmi silná. Kým predtým sa pohybovala okolo tritisíc až 3 500 bytov, od minulej jesene je na úrovni vyše 4 500 bytov.
Počet voľných bytov na predaj v novostavbách klesol vo všetkých okresoch okrem druhého. Najvýraznejšie sa ponuka stenčila v treťom okrese, ktorý si však udržal najväčšiu ponuku 29,5 percenta celého trhu.
| Voľné byty v novostavbách (k 31. 3. 2017) | ||||
| Okres | Počet | Priemerná výmera (m2) | Priemerná cena €/m2 s DPH | Priemerná celková cena s DPH (€) |
| BA I | 525 | 74,64 | 3 292,03 | 227 179,71 |
| BA II | 964 | 60,98 | 2 379,95 | 144 395,05 |
| BA III | 1 396 | 68,78 | 2 761,71 | 190 692,50 |
| BA IV | 823 | 65,09 | 2 179,79 | 144 791,33 |
| BA V | 1 092 | 56,30 | 2 337,01 | 131 790,07 |
| Spolu | 4 745 | 64,34 | 2 521,36 | 161 754,51 |
| Zdroj: Bencont Investments | ||||
Situácia na trhu novostavieb vyústila do ďalšieho nárastu jednotkových cien ponúkaných bytov. Priemerná cena za štvorcový meter sa zvýšila medziročne o 8,9 percenta na 2 521 eur. Avšak oproti minulému kvartálu bol nárast len o 0,53 percenta, čo je najmenej od konca roka 2014, keď realitný trh začínal ožívať. V posledných dvoch rokoch bol medzikvartálny nárast až okolo 2,45 percenta.
Spomalenie nárastu priniesol mierny pokles cien v okresoch Bratislava IV a V a len mierny nárast o 0,4 percenta v Starom Meste. Naopak, v druhom okrese ceny narástli o 2,5 percenta a v treťom až o 4,3 percenta.
Letí tretí okres
Práve tretí okres si drží vysoké tempo rastu cien už niekoľko štvrťrokov po sebe. Za rok tu ceny narástli o 20,2 percenta na 2 762 eur/m2. Priemerná celková cena bytu v najdynamickejšom okrese narástla za tri mesiace o 14-tisíc eur na 191-tisíc, teda o takmer osem percent. Za rok dosiahol rast 18,5 percenta alebo 31-tisíc eur.
Pre porovnanie, za celé mesto bola priemerná cena 162-tisíc eur. Za tri mesiace si teda ľudia museli priplatiť dve tisícky a za rok sedemtisíc eur. Bencont preto očakáva ochladnutie dopytu v okrese zahŕňajúcom Nové Mesto, Raču a Vajnory, ak do ponuky nevstúpia nové projekty s menšími a lacnejšími bytmi.
Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave Zdroj: Bencont Investments
Celkové spomalenie nárastu cien novostavieb v Bratislave sa podľa Bencontu vzhľadom na silný rast za posledné dva roky dalo čakať. Napriek silnému dopytu, ktorý ťahá ceny nahor, sa udržala aj silná ponuka, takže konkurencia ceny tlačí nadol.
Jedným z dôvodov vlaňajšieho cenového rastu bol aj presun ponuky do drahších lokalít ako Nové Mesto a Staré Mesto. Začiatkom tohto roka pribudli projekty najmä v lacnejších častiach Petržalka, Ružinov a Dúbravka.
„Za silným predajom bytov v Bratislave stojí najmä situácia na pracovnom trhu, kde dominuje prevaha ponuky práce nad dopytom po nej,“ myslí si M. Jančura. Následný rast miezd významne stimuluje dopyt po nehnuteľnostiach, rovnako ako menší pocit rizika straty práce.
Kupujúci tiež vnímajú zdražovanie nehnuteľností a kúpu bytu preto urýchľujú. Očakáva sa tiež zhoršenie podmienok úverovania. „Súčasný silný dopyt teda je teda z veľkej miery daný tým, že spotrebitelia budúcu plánovanú kúpu realizujú už v súčasnosti,“ hodnotí M. Jančura.
