Rekreačné apartmány v slovenských horách sú dobrý biznis. Lenže kým po minulé roky sa spomínali len ich výhodnosť a ziskovosť, pomaly prichádza na rad reálne zhodnocovanie. A prvé cenné informácie z ich predaja, prenájmu a obsadzovania. Nie vždy sú čísla také žiarivo ružové, ako tvrdí reklama.
Zatiaľ sa stále skôr než na vysokohorské slnečné lúče hľadí na koruny a ďalší zisk z prenájmu. Skutočnosť poznajú realitné kancelárie a developeri, ktorí apartmány takisto propagujú cez optiku čísel a ekonómie. Kremnický Golden Park, ružomberský Fatrapark, 114192>tatranský Silver Resort a mnohí ďalší prezentujú čísla o návratnosti. V niektorých prípadoch však výrazne prifarbené.
Znalosti mnohých developerov dobre ilustruje nasledovná príhoda. Zástupca jednej z rakúskych developerských spoločností sa reportéra TRENDU pred časom pýtal, v ktorej lokalite na Slovensku by mu odporučil investovať do výstavby apartmánového domu. Zaujímal sa, kde je oddychových bytov ešte nedostatok a konkurencia slabá. Na odpoveď spomínajúcu Oravu ako región s malým počtom služieb tohto typu zareagoval ukázaním na mapu a prekvapenou otázkou: „Kde vo Vysokých Tatrách to je?“
Lokalita, lokalita, lokalita
Rekreačné apartmány v okolí Štrbského plesa a Tatranskej Lomnice totiž stále cielia najmä na zahraničných klientov, aj internetové stránky viacerých projektov sú primárne v angličtine. Vnímanie víkendových bytov ako investície so slušným úrokom len potvrdzujú odhady, podľa ktorých zhruba 40 percent vlastníkov bytov v najväčších podtatranských projektoch hovorí iba po anglicky. A ďalší príklad – len zhruba polovicu kupujú fyzické osoby, zvyšok firmy.
Veľhory však už začínajú byť nasýtené, a to sa stovky jednotiek ešte len chystajú. Ani Filip Žoldák z realitnej agentúry Lexxus nechce zaokrúhľovať a spájať ceny v krajine do jedného priemeru. Záleží na lokalite. Vyslovený odhad 70-tisíc Sk/m2 s DPH je tak skôr číslom pre upokojenie dotieravého reportéra ako reálnym odzrkadlením trhu. „Navyše zahŕňa aj drahé Tatry,“ zdôrazňuje F. Žoldák rozdiely v cenách na Slovensku. „Najvychytenejšie sú lyžiarske strediská,“ približuje jeho kolega Michal Pauer a dopĺňa, že keď už iná lokalita, tak s dostatočnou okolitou vybavenosťou, napríklad Bešeňová.
Rozdielnosť v cenách potvrdzujú aj konkrétne príklady. Kým štvorec apartmánu v projekte Oščadnica na Kysuciach stojí zhruba 51-tisíc korún vrátane DPH, ceny vo veľhorách sú výrazne vyššie. Štvorcový meter v hoteli s apartmánmi Crocus pri Štrbskom plese sa predáva aj za 100-tisíc, odhady v prípade pripravovaných projektov v okolí idú ešte o polovicu vyššie na zhruba 150-tisíc. Čo je číslovka hodná najluxusnejších bratislavských projektov.
Požiadavky rastú...
Nároky záujemcov o víkendový byt sú porovnateľné s kupcami tradičných bytov v novostavbách. A ako aj v biznise s trvalým bývaním, rastú. No v prípade relaxu sa požiadavky odvíjajú najmä od budúceho zamerania konkrétneho apartmánu. „Ak ho hodlá majiteľ ďalej prenajímať, nepožaduje luxusné zariadenie,“ hovorí M. Pauer.
Dôležité je aj pozorné oko developera, ktorý určuje ceny prenájmov. Zástupcovia rezortov Fatrapark i susedné Apartmány Hrabovo potvrdili v budúcnosti väčší dôraz na jednotné zariaďovanie víkendových bytov práve z dôvodu centrálne nastavených cien ubytovania. Aby sa nestalo, že jeden apartmán za 1 500 Sk/noc má plazmovú obrazovku a vedľajší za rovnakú cenu len malý farebný televízor.
Najnovším príspevkom do palety víkendového bývania sú menšie alebo väčšie rodinné domy. Výrobca drevostavieb Drevodom Rajec sa napríklad pustil do 135231>vlastného developmentu na brehu Liptovskej Mary. Prvých 34 dreveníc za štyri až šesť miliónov sa stretlo so silným dopytom, spoločnosť preto pridáva ďalších 60 v susedstve a penzión s vybavením, ktorý má byť centrom drevenej dediny.
Atraktivitu projektu dopĺňa bezprostredná blízkosť nielen okresného mesta a diaľnice, ale aj pešia dostupnosť aquaparku Tatralandia. Možno očakávať, že podobných projektov sa v najbližších rokoch vyrojí viac. Prvé lastovičky počuť z Oravy, Terchovej alebo zo staršieho projektu Pribyliny na úpätí Vysokých Tatier.
...ochota taktiež
Záujemcovia o kúpu apartmánu sa spolu s rozrastaním konkurencie tešia väčšej pozornosti zo strany investorov. Mnohí ich okrem prehľadnej a často prehnane optimistickej tabuľky rentability investície rozmaznávajú aj garanciou výnosov. Medzi najväčšími projektmi s podobnou službou je pripravovaný 368-apartmánový Silver Resort v Tatranskej Lomnici britského developera Letterstone. Päť alebo šesť percent ročne z kúpnej ceny víkendového bytu dostane majiteľ na základe zmluvy naspäť počas prvých dvoch rokov.
Investor predbežne hodnotí svoje šance na trhu triezvo, počas prvého roka spomína zhruba 50-percentnú obsadenosť, ktorá má postupne narastať. Práve garancia zisku má byť pre majiteľov lákadlom počas rozbehu rezortu, o päť rokov by sa mala obsadenosť vyšplhať už na vyše 70 percent.
Ešte chrumkavejšie čísla však prezentujú niektorí developeri v prípade menej atraktívnych lokalít. Vtedy treba byť obozretný. A prípadne si dať odbyt zazmluvniť, pokiaľ už nie je výnos v prvých rokoch prevádzky garantovaný.
Ilustračné vizualizácie - Tatragolf, Crocus, Castoria
