Byty vo vyššom štandarde sa stali bežnou ponukou. Pri tvrdom marketingu a boji o solventných zákazníkov na realitnom trhu hlavného mesta sa bez formulky o nadštandarde projekt ťažko zaobíde. Alebo horšie, nepredáva sa. No spájať takéto byty s luxusom nemožno. Kto po ňom túži, mal by sa začať pozerať po ponukách začínajúcich sa cenami za štvorcový meter na stotisíc korunách.
Samozrejme, len cena nemôže byť predpokladom top bývania. Už nestačí nadopovať cenovku a šíriť lákavé prívlastky. Najnovšie rozbehnuté či zatiaľ len ohlásené projekty dodávajú na slovenský realitný trh nepoznané. Kým pred niekoľkými rokmi sa za luxus považoval aj mezonetový byt na najvyššom poschodí Rozadolu alebo v ružinovskej Glórii, dejiny sa posunuli. Luxus musí obsahovať všetko, na čo si majiteľ zmyslí. Od nevtieravej recepčnej cez niekoľkostotisícovú kuchyňu až po celebrity v susedstve.
Štvorec za šesť cifier
Aj v tomto segmente platí, že ponuka sa rozširuje, skúseností pribúda. A ceny rastú. TREND 45856 target=blank>pred troma rokmi písal, že byty v Rozadole či Karloveskom ramene sa predali „napriek cene, ktorá sa začína na 38-tisíc Sk/m2 bez DPH“. Ďalej odhadoval, že ceny najdrahších bytov v podobných projektoch vyliezli až do výšky 80- až 90-tisíc korún.
Dnes tieto úvahy budia nostalgiu podobne ako mlieko za dve koruny a benzín za štyri. Ak ceny ostatných bytov rástli rýchlo, luxusné získavali na hodnote raketovým tempom. V súčasnosti sa preto „najdostupnejší“ luxus pohybuje okolo 70-tisíc Sk/m2. A predáva sa. Skutočná špička však rúbe vyššie. „Naše prieskumy ukázali, že zákazníci sú v centre mesta ochotní zaplatiť za byt zhruba 120-tisíc Sk/m2,“ hovorí šéf Tatra Residence, s.r.o., Miroslav Kubánka. O málo nižšie ceny pýtajú za svoje byty aj 123014>Hrivis na Dunajskej ulici či Orco v kolibskom 87279>projekte Parkville.
Vlani na trh prikvitol nový líder. Finančná skupina J&T začala predávať byty vo svojom dlho ohlasovanom nábrežnom 104947 target=blank>projekte River Park. Bývanie nad hladinou Dunaja v susedstve päťhviezdičkového hotela stojí od 155-tisíc Sk/m2 s DPH. Za jednotlivé byty tak treba zaplatiť od 12 do 84 miliónov korún. „Neboli sme si istí, čo takáto cena s trhom urobí, reakcia je však veľmi dobrá,“ pochvaľuje si riaditeľ J&T Real Estate Peter Korbačka. Cena už rozhodne nebude nižšia, nie je dôvod. Pôjde skôr opačným smerom.
Kompletnú tabuľku „Luxus na predaj“ zobrazíte kliknutím.
Podľa jeho slov ide o luxusný projekt, záujemca preto dlhšie rozmýšľa, porovnáva s konkurenciou. Trh s napätím čaká najmä začiatok predaja bytov ďalšieho nábrežného 125861 target=blank>projektu Eurovea írskej skupiny Ballymore. Štvorec v River Place má byť drahší ako povyše proti prúdu, predpokladá sa okolo hranice 200-tisíc korún. Ďalšia neznáma je 101541>City Gate na Gorkého ulici v Starom Meste, kde by sa mali začať na podobnej úrovni.
Regionálne rozdiely
Kým v Bratislave luxus pevne zapúšťa korene, do regiónov Slovenska dosiaľ v takejto forme nedorazil. Jedinými bytmi vysoko prevyšujúcimi štandard sú rekreačné apartmány v horských strediskách. Štvorce v Tatrách či na Donovaloch skupujú okrem cezhraničných aj domáci. Okrem nárastu hodnoty samého apartmánu prichádzajú peniaze z prenájmu.
Hľadanie nových nájomníkov a starostlivosť o priestory má v opise práce realitná kancelária. Cena 99796>v komplexe Crocus na Štrbskom Plese je napríklad magických stotisíc za štvorec. Podľa predávajúcej realitnej kancelárie Spirit bola napriek tomu väčšina vypredaná už začiatkom minulého roka.
Opačná situácia nastáva pri bytových projektoch. Príkladom je rýchlo rastúci rezidenčný trh v Žiline. Keď sa na ňom objavil dvestobytový projekt Amfiteater s 22-poschodovým vežiakom posadený do vilovej štvrte Bôrik, očakával sa výrazný záujem kupujúcich. Po trištvrte roku od začatia výstavby však bolo napriek cene od 40-tisíc Sk/m2 predaných iba desať bytov. Od izraelského developera Amfiteater koncom minulého roka 121836>kúpila firma rodiny Slotovcov a za jeden z cieľov si stanovila zlepšiť predaj. Komplex sľubuje 24-hodinovú recepciu, detský kútik, stráženie areálu či relax centrum.
Trpké sklamanie zažili developeri, ktorí vkladali veľké nádeje do dopytu manažérov Peugeotu po vyššom štandarde bytov v Trnave. Jedným z príkladov je 100793>komplex Opoj v rovnomennej obci pri Trnave. Byty v málopodlažných domoch pod heslom „bývanie po rakúsky“ začala tamojšia spoločnosť predávať za tri až päť miliónov korún – aspoň o polovicu drahšie, ako bola vtedajšia úroveň cien starších bytov v Trnave. Z necelej štyridsiatky bytov je v súčasnosti voľná stále viac než polovica. Výstavba sa pritom začala ešte v lete 2006. Podobne skončila 93144>výstavba v Bielom Kostole.
Čo je a čo nie je luxus
Hoci za nadštandardné za vyhlasujú v Bratislave takmer všetky projekty v cene nad 50-tisíc Sk/m2, luxus nespočíva iba v cene. Možno ho odhaliť pomerne spoľahlivo. Ponúka čo najmenej starostí pre ľudí, ktorí sú za to ochotní zaplatiť. Štandard luxusného bytu v slovenskom hlavnom meste sa približuje viedenskému. No za najdrahšie bratislavské byty sa stále pýta výrazne menej ako za hranicami.
Zrekonštruovaný byt v samom centre Viedne stojí aj cez milión eur, cena novostavieb vychádza približne 170- až 200- tisíc korún za štvorec, v jadre Starého Mesta však aj na vyše 350-tisíc korún. Pravda, iné je aj to, čo vie ponúknuť rakúska a čo slovenská metropola.
„Odchýlka v cenách vzniká pri dodávateľoch,“ hovorí Petra Zdeňková zo spoločnosti Orco. V preklade to znamená, že slovenská pracovná sila je stále lacnejšia ako zahraničná. S rastom jej ceny sa tak aj ceny v Bratislave budú posúvať k viedenským. Na otázku, čím je bývanie v Parkville, kde luxemburský developer buduje necelú stovku nadštandardných bytov, luxusné, odpovedá P. Zdeňková vo viacerých bodoch.
„V prvom rade ide o lokalitu,“ hovorí, zdôrazňujúc blízkosť zelene a výhľad na mesto z kopca. Na ďalších miestach spomína kvalitu stavby a použitých materiálov, ako i jej charakter. „Stavba nie je predimenzovaná,“ vysvetľuje.
J&T stavil pri 104947>River Parku na zabezpečenie bezstarostnosti klienta. „Samozrejme, že pri stavbe použijeme prvotriedne materiály – mramor na stenách a podlahách, drahé drevené parkety, nemecké kuchynské linky so spotrebičmi, internetové pripojenie či štruktúrovanú kabeláž, všetko bude už v základnej cene,“ vysvetľuje P. Korbačka. Takéto byty si podľa neho kupujú ľudia, ktorí chcú bývať ako v hoteli – všetky požiadavky a problémy musí vybaviť recepcia, oni sa nechcú starať o nič.
Hovorí, že developer môže v prípade záujmu apartmány aj zariadiť na kľúč a starať sa o ne. Okrem luxusných apartmánov s výhľadom na Dunaj bude developer predávať aj hotelové apartmány s plnými službami päťhviezdičkového hotela. No aj obyvatelia bežných bytov budú môcť využívať služby ako upratovanie, pranie, žehlenie, stráženie detí. J&T uvažuje, že v komplexe zriadi medzinárodnú školu a škôlku.
S kúpou bytu má nový obyvateľ River Parku získať na jeden rok klubovú kartu na vstup do hotelových luxusných kúpeľov, ktoré nebudú otvorené pre verejnosť. „Zákazníkmi v River Parku sú napríklad športovci alebo špičkoví manažéri, ktorí tam chcú mať byt, ale chcú si ho len užívať,“ tvrdí šéf J&T Real Estate. Keď odcestujú na mesiac na druhú stranu zemegule, bude sa im oň mať kto starať a pri návrate ho nájdu v takom stave, ako keď odišli. To je požiadavka, ktorá je pri takýchto klientoch bežná.
Rozhľadená klientela
Pri výbere špičkovej lokality sú k dispozícií len dve možnosti. Buď v pokoji, no mimo centra, alebo v strede veľkomesta so všetkými negatívami jeho ruchu. „Závisí od konkrétneho človeka, pre čo sa napokon rozhodne,“ hovorí P. Zdeňková. Jednou z možností bývania s pár susedmi je 124624>Golden Vineyard Residences na mieste bývalých vinohradov v Bratislave. Dve vily vytvoria len šesť apartmánov.
Bývanie v samom centre naopak pripravuje Orco pri prestavbe bývalej budovy VÚB. Developer pri predaji zvolil na domáce pomery netradičný prístup a pripravil tri zariadené typy bytov. Záujemca si vyberie a môže sa rovno sťahovať. „Naším primárnym cieľom bolo ušetriť klientom čas,“ hovorí P. Zdeňková.
Nie je celkom bežné, aby developer ponúkal luxusný byt kompletne zariadený. Často ide aj v tomto segmente o holobyty. V novostavbe Castle Residence na Palisádach napríklad ani v cene 120-tisíc Sk/m2 nie je kuchyňa, na rozdiel od podielu na spoločných pozemkoch či plynového kotla, podlahového kúrenia, klimatizácie.
Záujemcovia o luxusný byt sa od ostatných odlišujú. „Takýto človek nepotrebuje akútne riešiť bývanie,“ vysvetľuje Martin Ilavský, konateľ realitnej kancelárie REB Reality. Preto môže dlhšie vyberať a zisťovať detaily. Zvyčajne sa k projektu prepracuje cez svojich známych.
Nie je tajomstvom, že mnohé priestranné byty na vrchných poschodiach novostavieb sa nikdy nedostanú do predaja. Developer ich už v začiatkoch výstavby sľúbi blízkym spolupracovníkom, obchodným partnerom či známym. „Najväčšie nároky na bývanie majú Slováci dlhodobo žijúci v zahraničí, ktorí sa vrátili domov,“ približuje M. Ilavský. Boli zvyknutí na štandard, ktorý väčšina tunajších projektov nedosahuje.
Ilustračné foto - Profimedia.cz, Maňo Štrauch
