Z dovolenky si možno priniesť rôzne suveníry. Medzi tie netradičnejšie patrí nový rekreačný apartmán, ako ukazuje príbeh jednej poľskej rodiny. Nespokojnosť s vybavením hotela počas lyžovačky na slovenských svahoch vyústila do prehliadky vzorového apartmánu v novopostavenom komplexe. A kúpy jedného z nich.
Príbeh, ktorý sa skutočne stal, ilustruje rozbiehajúce sa dobrodružstvo spojené s výstavbou a prevádzkou takéhoto bývania. Záujem kupujúcich o apartmány narastá. Kto investoval v začiatkoch boomu a v atraktívnej lokalite, o výnos sa obávať nemusí. No viaceré apartmány aj dlho po kolaudácii len túžobne vyčkávajú majiteľa a prvých nájomcov. Všetko je vec lokality.
Známy príbeh
Či reči o rýchlej návratnosti investície do víkendového bývania a celkový optimizmus nie sú prehnané, ukážu najbližšie mesiace. Veľká várka apartmánov príde do ponúk cestovných agentúr až tento rok. A predajcovia už pripúšťajú sťaženú pozíciu oproti minulosti.
„Už sa nepredá všetko,“ slová marketingovej manažérky RK Spirit z Liptovského Mikuláša Kataríny Rejtovej nápadne pripomínajú skúsenosti predajcov tradičných bytov. Realitná kancelária sa špecializuje na Tatry a región Liptova a v ponuke má aj jeden z najdrahších projektov súčasnosti, hotel s apartmánmi Crocus na Štrbskom Plese. „Ceny od začiatku predaja narástli o zhruba 40 percent na aktuálnych 100-tisíc korún s DPH za štvorcový meter,“ spokojne zhŕňa vývoj.
Magických stotisíc nebolo brzdou predaja. Developer F&D Invest namiesto plánovaných 60 jednotiek pre vysoký záujem postavil 20 navyše a v ponuke ostáva už len niekoľko. Okrem vyššieho štandardu mal ešte jednu výhodu, na trh prišiel medzi prvými, koncom roka 2006. Viaceré nové projekty už podobný scenár nemusí očakávať. Podľa skúseností predajcu hľadela väčšina záujemcov na Crocus ako na dobrú investíciu. Tvrdenie dopĺňa Ľuboš Oboňa zo spoločnosti, ktorá zabezpečuje správu priestorov a zároveň prenájom apartmánov: „Máme klientov, ktorí kúpili naraz aj viac apartmánov a väčšinu z nich budú ponúkať ďalej na prenájom.“
Zisk z oddychu
Častým lákadlom na kúpu apartmánu je výnos z prenájmu. „Developer si musí zadefinovať, či chce projekt predávať ako investíciu alebo so zameraním na oddych budúcich majiteľov priestorov,“ vysvetľuje K. Rejtová.
Jednou z mála novostavieb, kde sa predpokladala najmä rekreácia vlastníkov apartmánov, je Triangel na Donovaloch. Podľa Michala Pauera z realitnej agentúry Lexxus to zatiaľ naznačujú prvé skúsenosti predajcu. „Sú to len náznaky, nakoniec sa možno majitelia predsa rozhodnú priestory prenajímať,“ pripúšťa. Tak ako vo veľkom množstve iných domov.
Ako zabezpečiť prenajímanie? V tom sa projekty odlišujú. Väčšinou je na majiteľovi apartmánu, či sám vyvesí inzeráty a zháňa nájomcov. V prípade Crocusu realitná agentúra vlastníkov už pri kúpe priestoru informovala o budúcom prenajímaní v réžii správcovskej spoločnosti. „Po individuálnej dohode si klienti môžu obsadzovanie priestorov riešiť sami, ale zväčša je to len pre potreby vlastnej firmy,“ pripúšťa Ľ. Oboňa.
Keď sa majiteľ rozhodne podnikať v cestovnom ruchu samostatne, prináša to peniaze, no odčerpáva energiu. Síce mu ostane plná výška nájomného, no musí sa o priestor starať, inzerovať, často i čakať návštevníkov v deň príchodu. Správca si za prevzatie bremena na svoje plecia zase ukrojí z výšky nájomného v priemere 15 až 20 percent. K tomu treba pripočítať ďalších niekoľko tisíc korún mesačne do bytového fondu.
Optimistická dekáda
Rozpor medzi odhadovanými výnosmi a realitou je sprievodným javom viacerých projektov. Na ilustráciu konkrétnejšie čísla z tabuľky použitej pri propagácii projektu Fatrapark vedľa ružomberského SkiParku. V prípade, že apartmán bude obsadený 208 dní v roku, investícia do dvoch izieb za 2,6 milióna korún sa má vrátiť za osem rokov. No pekné číslo skôr ako skutočnosti zodpovedá marketingovým tvrdeniam, veď sa aj nachádza na internetovej stránke predávajúcej apartmány. Ďalší odkaz, už aj s rezervačným ubytovacím systémom, znižuje ceny ubytovania a zároveň skracuje najdrahšiu sezónu. Návratnosť sa tým odďaľuje o niekoľko rokov.
Aj obsadenosť dosahuje v odvážnom prepočte vyše 55 percent. „Prvotné odhady hovoria, že naše apartmány budú obsadené zhruba 140 dní v roku,“ načrtáva Miroslav Klíma zo spoločnosti CPI, zabezpečujúcej prenájom i predaj susedného projektu Apartmány Hrabovo. Ani vo veľhorách to nie je jednoduché. Ľ. Oboňa považuje aj v Tatrách za veľký úspech priestory prenajaté viac než sedem mesiacov v roku.
Ako v iných lokalitách, aj pri Ružomberku nateraz hrozí presýtenie trhu. Po dokončení rozostavanej druhej etapy Fatraparku spolu s vedľajším projektom ubytujú zhruba 600 ľudí. V porovnaní s bezprostredným okolím SkiParku pred pár mesiacmi je to dvakrát toľko.
Že relatívne malé lyžiarske stredisko zrejme nepotrebuje trikrát násobiť svoje kapacity, pociťujú i pri predaji Apartmánov Hrabovo pri nádrži. Zo 140 jednotiek je tri mesiace po kolaudácii stále voľná zhruba štvrtina. Napriek predpovedi developerskej spoločnosti zo začiatku minulého roka, podľa ktorej mali byť už niekoľko mesiacov všetky predané.
Istota priláka
„Akýkoľvek nový rezort potrebuje čas na to, aby sa rozbehol. Obsadenosť je v priebehu jedného až dvoch rokov relatívne nízka,“ uvažuje marketingová manažérka Letterstone Martina Satmárová. Britský developer sa preto v pripravovanom Silver Resorte v Tatranskej Lomnici rozhodol zmluvne garantovať zisk z prenájmu.
Ročne pritom môže ísť o šesť percent ceny apartmánu. Nezávisle od toho, či je apartmán vyťažený alebo nie, dostane jeho majiteľ počas prvých dvoch rokov nájomné v plnej výške uvedenej v zmluve, vysvetľuje M. Satmárová. Táto suma sa ešte zníži o poplatky za energie a daň. No na dva roky má majiteľ istotu, že z kúpnej ceny dostane zhruba desatinu späť. Pri súčasných cenách to môže znamenať aj vyše pol milióna korún.
Ešte väčšie čísla ponúkajú iné projekty. Nižšiu príťažlivosť okolia Kremnice oproti slovenským veľhorám vynahrádza developer Golden Parku garanciou celkového výnosu zodpovedajúceho štvrtine kúpnej ceny počas piatich rokov. Reklamná prezentácia projektu prináša aj ďalšie „čerešničky“. Hovorí, že ak prevádzkovateľ dosiahne výnosy nad túto úroveň, polovica pôjde majiteľovi apartmánu. Istota zisku priťahuje záujemcov. „Po prvých mesiacoch prevádzky začneme od budúceho roka garantovať aj my,“ načrtáva stratégiu v prípade tatranského Crocusu Ľ. Oboňa. Podobné úvahy potvrdili TRENDU aj zástupcovia ďalších rezortov, ktorí sa zatiaľ rozhodli počkať na prvé skúsenosti konkurencie.
Čo ďalej
Rekreačné apartmány čaká spolu s garanciami ďalší rozvoj. Do „podnikania“ sa pustia aj menej smelí, najmä so vzrastajúcou ochotou bánk prefinancovať oddych v horách. Po klesaní ziskov, ktoré developeri pocítili pri bratislavských bytoch, sa aj veľké firmy začínajú orientovať na výstavbu v horských strediskách. Vstup do rekreačných nehnuteľností ohlásili viacerí – Vencorp, Cresco, Gepark, LBG Byty, Credo, Optima Consulting či Hutné Stavby Development.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Ceny apartmánov budú zatiaľ rásť, no menej divoko než pri tradičných bytoch. Ich polohy sú často jedinečné, po výstavbe obmedzeného počtu nehnuteľností sa rozvoj strediska možno navždy zastaví. V prípade Tatier sa nateraz možno viac než na očakávané dokončenie diaľnice D1 spoľahnúť na prirodzenú konkurenciu. Otvorenie päťhviezdičkového hotela Kempinski spolu s apartmánmi vyženie cenu v okolí nahor. Štvorec sa bude pohodlne predávať aj za 150-tisíc korún, predpovedá Ľ. Oboňa.
Predať víkendový apartmán je vecou marketingu, realitou všedných dní je prenajať ho a zarábať. Vychytené veľhory nebudú mať s obsadením problém. Rozvoj pravdepodobne čaká ďalšie oblasti – napríklad okolie Dolného Kubína a celej Oravy, kde sa táto forma ubytovania zatiaľ rozbieha vlažným tempom.
Vizualizácia - RK Spirit
Foto - Ľuboš Mistrík
