Otázka: V roku 1969 - 70 bola pri chate postavená dreváreň so základmi (vtedy bez stavebného povolenia). Na liste vlastníctva nie je uvedená. Chatu by sme chceli predať, no dreváreň si chceme ponechať, vylepšiť a zmeniť ju na chatku. Je možné takýmto spôsobom zmeniť dreváreň na chatu, aby bola uvedená aj na liste vlastníctva a súčasne jej prideliť aj súpisné číslo? Podotýkam, že chata je postavená na urbárskom pozemku, ktorý máme v prenájme.
Pokiaľ je chata riadne skolaudovaná a zapísaná v katastri nehnuteľností, jej predaj je možné uskutočniť štandardnou cestou. Predmetom predaja bude len samotná chata ako stavba, bez pozemku, na ktorom je postavená a bez priľahlého pozemku, keďže tieto sú vo vlastníctve iného subjektu.
Ak ide o dreváreň, je potrebné zabezpečiť legalizáciu stavby. Bez ohľadu na to, či ide o stavbu vyžadujúcu stavebné povolenie alebo o jednoduchú stavbu, na ktorú by stačilo ohlásenie, na príslušnom stavebnom úrade je potrebné požiadať o dodatočné povolenie stavby.
V priebehu konania o dodatočnom povolení stavby musí vlastník stavby preukázať, že dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami, ďalej musí preukázať vlastnícke alebo iné právo k nehnuteľnosti, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku stavbu (v tomto prípade to bude užívacie právo na základe nájomnej zmluvy, z ktorého vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu). V rozhodnutí o dodatočnom povolení stavby stavebný úrad dodatočne povolí už vykonané stavebné práce a určí podmienky na dokončenie stavby alebo nariadi úpravy už realizovanej stavby.
S konaním o dodatočnom povolení stavby, ktorá je už dokončená, môže stavebný úrad spojiť kolaudačné konanie. Ak vlastník stavby v lehote, ktorú stanoví stavebný úrad, nepredloží potrebné doklady, alebo ak sa na podklade predložených dokladov preukáže rozpor s verejným záujmom, resp. ak stavebník v určenej lehote nesplní podmienky rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.
Ak bude predmetom konania o dodatočnom povolení stavby len legalizácia stavby ako drevárne, v prípade, že zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m, nie je potrebné a ani možné, aby bolo takejto stavbe pridelené súpisné číslo. Pokiaľ stavba uvedené limity prekročí, resp. ak v rámci konania bude udelené stavebné povolenie na prestavbu drevárne na chatu, bude po jej kolaudácii potrebné požiadať príslušný obecný úrad o pridelenie súpisného čísla.
Ďalším krokom by mal byť zápis stavby do katastra nehnuteľností. K žiadosti o zápis stavby do katastra nehnuteľností je potrebné priložiť rozhodnutie o pridelení súpisného čísla a geometrický plán na zameranie stavby, ak stavba nie je zakreslená v katastrálnej mape. Pokiaľ ide o zápis stavby, ktorej sa neprideľuje súpisné číslo, namiesto rozhodnutia o pridelení súpisného čísla sa prikladá rozhodnutie obecného úradu o nepridelení súpisného čísla.
Napokon bude potrebné vyriešiť nájomné vzťahy k pozemku. Bude nutné zabezpečiť užívacie právo k pozemku, na ktorom je postavená chata a k priľahlému pozemku pre budúceho vlastníka chaty a zároveň ponechať užívacie právo k pozemku, na ktorom je postavená dreváreň a k priľahlému pozemku pre Vás.
Ak je každá zo stavieb na inej parcele, postačí, ak sa na základe dohody s pozemkovým spoločenstvom uzatvorí osobitná nájomná zmluva pre každú z parciel. Pokiaľ sú obe stavby na jednej parcele, ideálnym riešením by bolo rozdelenie pozemku na viacero parciel. Na tento účel by bolo nutné predložiť príslušnej správe katastra geometrický plán na rozdelenie pozemku a na úkony vo vzťahu ku správe katastra by bol nevyhnutný súhlas pozemkového spoločenstva ako vlastníka pozemku.
Rozdelenie pozemku by však bolo s najväčšou pravdepodobnosťou v rozpore s ustanovením § 4 ods. 2 zákona č. 181/1995 Z.z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov v spojitosti s ust. § 21 ods. 2 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov, v zmysle ktorého ak ide o lesný pozemok alebo poľnohospodársky pozemok, nesmie rozdelením vzniknúť spoluvlastnícky podiel spoločnej nehnuteľnosti menší ako 2000 m2.
Riešením by preto mohol byť spoločný nájom pozemku Vami a novým vlastníkom chaty, prípadne uzatvorenie zmluvy o podnájme medzi Vami a novým vlastníkom, pokiaľ to nájomná zmluva, ktorú máte uzatvorenú s pozemkovým spoločenstvom, umožňuje.
Informácia obsiahnutá v tomto stanovisku má výlučne iba všeobecnú povahu, nie je poskytovaním právnych služieb a teda nezakladá zodpovednosť advokátskej kancelárie za jej obsah.
Autor pracuje v advokátskej kancelárii CLServices.
