Luxusne, nadštandardne a prémiovo sa tváriacich rezidenčných projektov je v Bratislave viac než dosť. Mnohé stoja na nesprávnych miestach, ponúkajú nesprávny štandard, dispozície, vyhotovenie bytov, či prístup k človeku. Napriek tomu je množstvo takýchto projektov vypredaných. Akoby istú skupinu ľudí nezaujímalo, čo za svoje peniaze dostane. Prísť do takejto situácie s niečím, čo stojí skutočne veľa, no podobne veľa aj ponúka, bolo pre developerskú spoločnosť Orco riskantné.
Napokon, na svoje veľké oči na realitných trhoch vo viacerých krajinách doplatila. Aj v Bratislave chcela postaviť drahé projekty pre úzku cieľovku. Napokon však okrem rezidenčného komplexu na Kolibe do tunajšieho bytového diania nezasiahla. Desiatka bytových domov priniesla v uzavretom areáli 92 bytov rôznych výmer, zväčša však veľkých. Dnes sú voľné najmä byty s výmerou okolo 100 m2 a cenou okolo 300-tisíc eur s DPH.
Rande s realitou
Práve čítate - Parkville: Stojí veľa, dáva veľa (pohľad redakcie)
Prepnite na - Bratislavská Premier League na Kolibe (pohľad odborníka)
Prepnite na - Fotogaléria z Parkville.
Máločo vyčítať
Projekt skolaudovaný začiatkom roka 2009 leží na Kolibe, v časti považovanej za lukratívnu. Problémom štvrte je rozbitá a v dopravnej špičke nepostačujúca hlavná cesta. Ďalší nedostatok – nahusto na seba nastavené domy rôznorodej architektúry komplexu Parkville nehrozí. Orco ho totiž vybudovalo na časti kopca obohnanej plotom s vlastným vstupom a dostatočnými rozostupmi medzi jednotlivými bytovkami.
Z rozbitej hlavnej cesty vedie k projektu vlastná široká príjazdová cesta, ktorá je navyše v zime vyhrievaná. Ako problémovú hodnotíme dostupnosť bez auta, najmä pre mamy s kočíkmi bude náročne vytlačiť kočík do kopca a potom ešte v rámci komplexu sa dostať do správnej bytovky. Pokiaľ býva v hornej časti, musí vyjsť celý kopec.
To je však asi jediné, čo sa dá urbanizmu vyčítať. Architekti použili ako vonkajšie obklady na viacerých miestach drevo, terasy a lodžie majú presklené zábradlia. Medzi budovami je dostatočný priestor, dlažba aj kamenné obloženie je z tých kvalitnejších. Milým detailom je rozdelenie predzáhradiek prízemných bytov, ktoré sú miesto plota oddelené len vysadenou zeleňou. A páči sa nám aj architektúra samotných budov, i keď to je vec vkusu. Výhľady na Bratislavu komentovať netreba, ani najhoršie umiestnené byty nie sú na tom v tomto smere zle.
Vnútri
Vstup do jednotlivých bytoviek je slušný a zodpovedá tomuto typu projektu. Žiadne pompézne vyzdobené chodby, či nevkusným kameňom ozdobené steny. V Parkville sa na efekt ohúrenia nehralo. Štandardné sú schodištia obtočené okolo výťahu, plusom je ich presvetlenie.
Vstup do samotných bytov je cez ťažké bezpečnostné dvere, dvere do izieb taktiež patria medzi to najlepšie, čo sme zatiaľ videli. Parkety sú o úroveň vyššie nad laminátovými a potešia aj detaily, ako podlahové konvektory vyvedené v rovnakej svetlej farbe ako parkety a dvere. Na terasách je drevo, príjemným detailom je rovnaké drevo aj na strope lodžií.
Byty sú zariadené v štandarde a dnes, po dokončení projektu, už všetky rovnako. To môže klientom nevyhovovať, najmä cieľová skupina ochotná zaplatiť takéto ceny často hľadá individuálne riešenia, niekedy za hranicou vkusu. Čo vnímame ako nedostatok – sú kompletne zariadené kuchyne vrátane elektrospotrebičov, ktorých kvalita a vzhľad do projektu tejto triedy nepatrí. Vo väčšine bytov boli poddimenzované, ku kvalite samotných výrobkov viac v pohľade odborníka.
Kompletne zariadené sú aj kúpeľne, ktoré očakávania odrážajú lepšie. Menším nedostatkom je sprchový kút s až príliš ohybnými vstupnými dvierkami, inak je sanita a zariadenie na vysokej úrovni. Byty majú aj samostatnú miestnosť pre práčku a sušičku, ako aj vstavané skrine v spálňach. S výnimkou niektorých dlhých chodieb sú byty dispozične riešené pomerne šikovne, architekt nemal potrebu ukazovať, že si môže dovoliť plytvať priestorom (pozrite si dispozície).
Mesačné náklady na byty dosahujú približne 170 až 230 eur za byt s výmerou 100 m2. Správcovskú spoločnosť Senes má čoskoro vymeniť firma Jaga, s.r.o.
Na chodbách
Pozitívnych slov je v tomto rande asi priveľa, no rovnako hodnotíme aj spoločné priestory. Garáže ponúkajú na rozdiel od doteraz videných projektov akurátny priestor, žiadne zbytočné zákutia, príliš nízke stropy, či okázalé plytvanie parkovacími státiami. Príjemným detailom sú gumené ochrany okolo každého stĺpu. Parkville celkovo ponúka približne 200 státí aj s vonkajšími. Na predaj sú len miesta v garážach, kde možno vyčítať cenu. Jedno je v cene bytu, druhé stojí 17-tisíc eur s daňou. Až po plnom obsadení projektu sa ukáže aj, či na jeden takýto veľký byt stačia dve miesta. Každopádne, v porovnaní s konkurenciou – naddimenzované.
Ani pivnice nepatria medzi podpriemer, sú murované, pomerne priestranné a v cene každého bytu. Ďalšiu si možno dokúpiť. Investor sa snažil vyriešiť aj vynášanie smetí, pre ktoré vytvoril samostatnú miestnosť na okraji garáže. No aby smetiari kontajner vyprázdnili, musia prejsť cez celú garáž. V porovnaní s projektom Manhattan, kde mali samostatný vstup zvonku, ide o nepraktickejšie riešenie.
Pokročilý urbanizmus panuje aj po východe z garáži, na vonkajších priestranstvách sú lavičky a malé detské ihrisko. Príjemne sa človek cíti najmä vďaka priestrannosti a zároveň komornosti projektu. Necelá stovka bytov okupuje dostatočne veľký pozemok, nepôsobí to stiesnene. Do budúcna otázna je výstavba v susedstve, podľa odstupov by však Parkville nemal byť výraznejšie zahustený.
Náladové cenníky
Developerská spoločnosť Orco prišla na Slovensko s veľkými očami. V Bratislave videla realitný boom, ktorý ju viedol k drahej kúpe nehnuteľností a následne aj drahému predaju. Optimizmus poznačil aj Parkville. Pôvodná cena dosahovala 93-tisíc Sk/m2 s DPH, ešte na začiatku malo byť predaných 60 percent bytov. Dôvodom však podľa informácií TRENDreality.sk bol realitný fond, ktorý neskôr od kúpy odstúpil, rovnako ako aj viacero zahraničných klientov. No na základe ich dopytu Orco zdraželo.
„Keď sa predaj rozbiehal, boli sme najdrahší projekt v Bratislave. Medzitým však prišli na trh projekty ako Eurovea a River Park s vyššími cenami a predávajú sa veľmi dobre,“ zdôvodňoval vtedajší obchodný riaditeľ zdraženie. Z 93-tisíc za štvorec išiel Parkville na 120- až 155-tisíc Sk/m2. To bolo krátko pred krízou, ktorá ceny stlačila dole, približne o desať percent, pri veľkých bytoch o ďalšie desiatky percent. Neskôr prišli ďalšie zľavy. V tom, kde sa ceny nachádzajú oproti pôvodnej úrovni a čo vlastne tá pôvodná uroveň je, sa zrejme stratil aj samotný developer, podľa našich prepočtov sú približne na hodnote zo začiatku predaja, teda 3 100 eur/m2 za štvorec (93-tisíc Sk).
Škoda politiky nadstrelených cien a neskoršieho zmätočného dávania zliav, povesti projektu to neprospieva. To je však asi jediné väčšie negatívum projektu. Kým v predošlých projektoch opisujúcich samých seba ako nadštandard sme vyčítali buď nevhodnú lokalitu, masovosť alebo prehnanú hru na snobizmus, Parkville všetky tieto faktory zvládol. Hoci si Orco za to nechá aj poriadne zaplatiť, na architektonicky dopletenú Kolibu priniesla spoločnosť niečo veľmi príjemné.
Rande s realitou
Práve čítate - Parkville: Stojí veľa, dáva veľa (pohľad redakcie)
Prepnite na - Bratislavská Premier League na Kolibe (pohľad odborníka)
Prepnite na - Fotogaléria z Parkville.
Ako hodnotíme, ako nás ovplyvňujú developeri a kde všade sme boli. Čítajte tu.
