Obnova panelákov. Zajtra bude neskoro

Keď sa pred vyše piatimi rokmi zrútil balkón na jednom trenčianskom paneláku, vzbudilo to len krátky rozruch. Nikomu sa nič nestalo, a tak mnohí radšej zatvorili oči. Nevidieť akútny problém desaťročia starých panelákov je ľahšie, ako ho riešiť. No najbližšiu dekádu môže podobných udalostí a rozlepených očí pribúdať. Koniec životnosti väčšiny panelákov sa blíži, obnova bytového fondu napriek tomu postupuje pomaly a živelne. Nedostatky pretrvávajú.

Pravda, statické deštrukcie nehrozia, centrálne plánovanie bolo pri projektovaní statiky veľkorysé. No konštrukcie balkónov hrdzavejú a rozvody domov sú v mnohých prípadoch v katastrofálnom stave.

Nevyhnutnosť obnovy sa podľa štúdií týka viac než pol milióna bytov na Slovensku. Teda takmer všetkých bytov postavených počas najväčšieho boomu sedemdesiatych a osemdesiatych rokov. Budovalo sa vtedy 40- až 50-tisíc jednotiek ročne. Dnes treba ročne obnovovať práve takýto počet bytov. Aby sa do kritického obdobia, ktoré sa môže prejaviť okolo roku 2020, predišlo naplneniu katastrofických scenárov. No reálne čísla obnovy sú doteraz omnoho nižšie.

Keď rozbolia zuby

Vedúca odboru bytovej politiky na ministerstve výstavby Elena Szolgayová vypočítava, že treba obnoviť približne 650-tisíc bytov z celkového množstva 900-tisíc v bytovkách. „Väčšina je rovnako starých, preto ich začnú naraz bolieť zuby,“ prirovnáva. Odhad ministerstva z roku 2005 hovorí o 13,2 miliardy eur potrebných na obnovu.

NEPREHLIADNITE:

• 154348>Ceny starých bytov hľadia na zem

Dotácie poskytuje ministerstvo podľa výnosu z roku 2004. Prispeje maximálne polovicou nákladov na odstránenie poruchy, najviac do 18 eur/m2 podlahovej plochy domu. Dá ich len v prípade, že vlastníci na dome odstraňujú jednu z dvanástich dokumentom stanovených systémových porúch, napríklad nedostatky balkónov a lodžií.

Vážnym problémom sú podľa E. Szolgayovej rozvody. To málo domov, ktoré sa do obnovy vnútorných rozvodov pustilo, referuje o predierkovaných plynových potrubiach medzi poschodiami. Elektronikou preťažené elektrické káble tiež trpia. Riaditeľka Technického a skúšobného ústavu stavebného Zuzana Sternová pridáva ešte jeden vážny problém – obvodové plášte z pórobetónových dielcov. Sú v nich trhliny a časom nebude možné zachytávať materiály na zateplenie. No najviac poruchové sú lodžie, balkóny a vystupujúce schodiská.

Skrytá sekera

Šéfka odboru bytovej politiky jasne pomenúva vznik problému s obnovou: štát ľudí nepripravil na vlastníctvo. Byty odpredal za zlomok ich trhovej hodnoty a majiteľmi miliónových nehnuteľností sa v deväťdesiatych rokoch stali ľudia, ktorí by si ich reálne nemohli dovoliť. To sa prejavuje dnes, peniaze na obnovu panelákov nie sú. „V prepočte to vychádza zhruba pol milióna korún na jeden byt,“ približuje E. Szolgayová.

Problémom je aj neochota vlastníkov dohodnúť sa. Na domové schôdze chodí málokto, správca domu nevysvetľuje a často ani nepozná problémy, ktoré reálne hrozia.

K tomu sa pridáva nesolidárny postoj vlastníkov, keď obyvatelia prvého poschodia nechcú platiť za strechu a tí z najvyššieho za pivnice. Obnova konštrukčne chybných panelákov je preto na Slovensku ešte stále otázkou na niekoľko rokov. Pri dodržaní súčasného tempa obnovy dokonca na desaťročia. V roku 2007 bolo vďaka ministerským dotáciám obnovených necelých 20-tisíc bytov. Hrozia následky v podobe výbuchov plynu, požiarov elektriny či spomenutých vetchých balkónov. Ak sa niečo vážne stane, kto bude za to zodpovedný? „Vlastníci,“ hovorí E. Szolgayová. Práve ich dobehne vlastná neschopnosť sa dohodnúť. Práce na obnove sa dajú odsúvať, no nie ignorovať. Skôr či neskôr bude potrebné obnoviť takmer každý panelák. Týka sa to hlavného mesta, kde majú tri izby hodnotu 100-tisíc eur, i Sabinova, kde porovnateľný byt stojí polovicu. Náklady na zateplenie sú rovnaké, polmiliónovú sekeru vykazuje byt na západe Slovenska aj ten pri hranici s Ukrajinou.

Pastelky to zakryjú

V metropole sú tak náklady na zateplenie len zlomkom ceny bytu. A nelíšia sa ani podmienky získania dotácie. Viac než tretina ministerských peňazí preto smeruje práve do Bratislavského kraja. Najmä v Petržalke rýchlo pribúdajú zateplené paneláky, ľahko spoznateľné vďaka výraznému zafarbeniu. No v prípade mnohých ide o kozmetické riešenie, vážne chyby ostávajú. Vlastníkov v budúcnosti čakajú ďalšie náklady na rekonštrukcie vnútorných častí. Konateľ stavebnej firmy Elaut BauMont Miroslav Roško to hodnotí pragmaticky: „Ľudia najprv investujú do úspory energie a potom dajú ušetrené peniaze aj na obnovu vnútorného vybavenia.“

Dôležitejšie ako zateplenie je z dlhodobého hľadiska odstránenie systémových porúch. „Ľudia nie sú dôslední,“ mieni Z. Sternová. Podľa nej sú problémom najmä „polovičaté“ práce, ako aj neskúsené firmy. Navyše, nikto z ministerstva obnovené paneláky reálne nekontroluje. K žiadosti o dotáciu na obnovu sa síce predkladá projektová dokumentácia s potvrdzujúcou pečiatkou autorizovaného inžiniera. No správnosť a dostatočnosť navrhovaného riešenia kompetentných nezaujíma.

Nízku úroveň prác môže zmeniť súčasná situácia na svetových trhoch a odloženie výstavby viacerých nových projektov. Keď veľkým stavebným firmám vyschnú miliardové zákazky od developerov, objavia aj doteraz málo atraktívny segment. „Najmä pokiaľ by sa šlo do revitalizácií celých sídlisk, čo je finančne zaujímavejšie,“ uvažuje Oto Hornáček, šéf stavebnej firmy Hornex.

Príklad z bývalej socialistickej časti Nemecka hovorí aj o búraní starých panelákov a presťahovaní ich obyvateľov do iných domov. Na slovenské pomery ide o nereálnu túžbu. Zbúrať a znova postaviť je aj podľa E. Szolgayovej fiktívne riešenie. Pri súčasnom tempe výstavby ani nie je možné nahradiť staré byty novými. Stavia sa zhruba 15-tisíc jednotiek ročne.

Podľa nej bolo od vzniku ministerského dotačného programu v roku 2000 obnovených 72-tisíc bytov. No to bolo za osem rokov. Na obnovu ďalších 600-tisíc ostáva – podľa optimistických odhadov – zhruba ďalších 15 rokov. Znamenalo by to 40-tisíc bytov ročne namiesto minuloročných 20-tisíc.

Čas tlačí do radikálnych riešení. „Oficiálne deklarovaná životnosť panelákov bola 77 rokov,“ hovorí Z. Sternová. Štúdia z roku 1997 výhľad skrátila na 65 rokov, pokiaľ by sa nevykonala ich obnova. Podľa riaditeľky ústavu okolo roku 2020 hrozí „katastrofa“. Dovtedy sa musí veľká časť bytového fondu obnoviť. Spomína aj dlhšie obdobie, v horizonte 100 až 120 rokov by sa mal dom obnovovať dvakrát. No najväčšie nedostatky treba vyriešiť čo najskôr. Napriek tomu sa žiadna kampaň hovoriaca o hrozbách doteraz nezačala.