Už od minulého roka predaj novostavieb v hlavnom meste narastal a množstvo nových projektov nedokázalo pokryť obrovský dopyt kupujúcich. Táto situácia sa už začala obracať. V prvom štvrťroku tohto roka sa predalo vyše 1 500 nových bytov, v druhom štvrťroku to bolo ešte vyše 1 200, ale od júna do septembra už len 1 048, uvádza analýza Bencontu.
Za posledný rok ide o najnižší predaj. Napriek tomu ceny ešte rástli. No zatiaľ čo v prípade ponuky voľných bytov sa tempo rastu zmiernilo, pri predaných bytoch sa naopak nárast zrýchlil. Predávajú sa teda najmä drahšie byty, čo podľa analytikov Bencontu vyvoláva otázku, či na bratislavskom realitnom trhu nechýba segment lacnejších novostavieb.
V predaji je 119 projektov
Ku koncu septembra bolo v Bratislave v predaji 4 551 bytov v 119 projektoch. Ponuka za tri mesiace klesla o tristo bytov. Hlavným dôvodom bolo, že do predaja pribudlo len 691 nových bytov v rámci ôsmich projektov. Za posledný rok pritom každý štvrťrok pribudlo vyše tisíc bytov.
Najväčší pokles zaznamenali analytici v piatom okrese, kde nepribudli žiadne nové projekty a predalo sa vyše dvesto bytov. Z celkovej ponuky 901 bytov tvorili 60 percent Slnečnice. Ďalších 35 percent predstavovali projekty Petržalka City, Einpark a Matadorka. Záujemcovia si tak reálne vyberali len zo štyroch projektov, pričom v Petržalka City a Matadorke už bola väčšina (lepších) bytov predaná.
| Voľné byty v novostavbách (k 30. 9. 2017) | ||||
| Okres | Počet | Priemerná výmera (m2) | Priemerná cena €/m2 s DPH | Priemerná celková cena s DPH (€) |
| BA I | 664 | 72,33 | 3 267,65 | 213 029,16 |
| BA II | 1 113 | 66,44 | 2 491,82 | 165 338,58 |
| BA III | 1 031 | 71,90 | 2 868,44 | 203 095,26 |
| BA IV | 842 | 62,98 | 2 250,07 | 144 117,33 |
| BA V | 901 | 57,59 | 2 383,72 | 135 653,49 |
| Spolu | 4 551 | 66,13 | 2 598,96 | 168 930,93 |
| Zdroj: Bencont Investments | ||||
Podobná situácia bola aj vo vychytenom okrese BA III, kde po boome nových projektov tentoraz pribudol len jeden – Nová Vlárska s 82 bytmi. V ostatných okresoch nové projekty dokázali doplniť ponuku a vyrovnať sa tempu predaja. Najviac nových bytov na predaj pribudlo v Starom Meste vďaka projektom Proxenta Residence (64), Rezidencia Búdková (26) a ďalšie byty v Sky Parku (108).
Ceny ešte narástli
Priemerná cena všetkých ponúkaných novostavieb dosiahla už takmer 2 600 eur za štvorcový meter, čo je už len mierny nárast oproti koncu marca, ale o 6,4 percenta viac ako pred rokom. Najvýraznejšie zdraženie pocítil trh vo štvrtom (14,5 %) a druhom (10,4 %) okrese.
Ešte výraznejšie sa zvýšila priemerná celková cena predávaných bytov v novostavbách. Dosiahla bezmála 169-tisíc eur, čo znamená medzikvartálne zvýšenie o 1,4 percenta a medziročné až o 8,3 percenta. V ponuke totiž ostalo viac väčších bytov. Dôvodom je podľa analytikov Bencontu väčší dopyt po menších, a teda celkovo lacnejších bytoch, ktoré z ponuky ubúdajú rýchlejšie.
| Predané byty v novostavbách (3. štvrťrok 2017) | ||||
| Počet izieb | Počet bytov | Priemerná výmera (m2) | Priemerná cena €/m2 s DPH | Priemerná celková cena s DPH |
| 1 | 166 | 32,74 | 2 436,95 | 77 947,18 |
| 2 | 469 | 51,85 | 2 559,80 | 132 132,07 |
| 3 | 317 | 76,66 | 2 484,49 | 191 721,97 |
| 4 | 87 | 101,04 | 2 644,98 | 272 284,95 |
| 5 | 9 | 175,35 | 2 897,19 | 508 448,00 |
| Spolu | 1 048 | 61,47 | 2 528,33 | 158 195,33 |
| Zdroj: Bencont Investments | ||||
Predaja novostavieb počas tretieho štvrťroku klesol oproti jari o 197 bytov na 1 048 bytov. Je to síce najslabší predaj za posledný rok, ale úroveň okolo tisíc predaných bytov stále predstavuje silný dopyt. Navyše, letné mesiace majú dlhodobo slabší predaj.
Priemerný predaný byt mal v treťom štvrťroku rozlohu 61,47 štvorcového metra a stál vyše 158-tisíc eur. Vidno, že oproti priemeru všetkých ponúkaných bytov je o päť štvorcových metrov menší a o takmer 11-tisíc eur lacnejší. Celková cena podľa analytikov stále predstavuje bariéru pre kupujúcich, a to najmä vo svetle sprísnených bankových regulácií pri poskytovaní úverov na nehnuteľnosti.
Predávali sa už aj drahšie byty
Pritom jednotková cena predávaných bytov rástla rýchlejšie ako v prípade ponuky. Dosiahla vyše 2 528 eur, teda o 5,2 percenta viac ako koncom marca a až o 11,59 percenta viac ako pred rokom.
Analytici nárast očakávali, pretože už od roku 2015 sledovali značný cenový rast ponuky novostavieb, ktorému nezodpovedali ceny skutočne predaných bytov. Drahšie byty teda ostávali v ponuke a lacnejší segment sa postupne vypredával. Preto museli ceny predaných bytov nasledovať ceny voľných, aj keď s oneskorením.
„Tretí štvrťrok znovu poukázal, že prudký cenový rast novostavieb z rokov 2015 a 2016 už je za nami,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura. Očakáva ďalšie spomalenie medziročného tempa rastu, ktoré už teraz kleslo takmer na polovicu.
Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave Zdroj: Bencont Investments
Upozorňuje, že mnoho projektov s drahšími bytmi, ktoré vlani pribudli do ponuky a ich výstavba sa už rozbehla, pritiahli záujem klientov. Práve tieto projekty tak spôsobili nárast cien predaných bytov, keďže lacnejšie byty sa postupne vypredávajú.
„Možnosť výberu medzi projektmi nižšieho segmentu momentálne na bratislavskom trhu absentuje, čo časť klientely odkazuje na sekundárny trh s nehnuteľnosťami. Tie sa potom cenovo stále viac približujú novostavbám,“ vysvetľuje M. Jančura.
Analytik v najbližšom čase očakáva ustálenie tempa rastu cien novostavieb na úrovni okolo štyroch percent ročne, respektíve jedného percenta medzikvartálne. Niekde môže priemerná cena klesnúť, keď príde na trh lacnejší projekt. „Na trhu začína absentovať lacnejší segment štartovacích bytov, preto je len otázkou času, kým naň developeri budú reagovať novou ponukou,“ dodáva analytik.
