Mýtus: Pri refinancovaní hypotéky splácam úroky znova

Klienti často dostávajú túto nesprávnu informáciu. Ako to teda v skutočnosti je? Splátka hypotéky pozostáva zo splátky istiny a splátky úroku. V príklade porovnáme ako sa „zmení“ rozloženie  splátky, ak by ste sa rozhodli zmeniť banku alebo vo vašej banke ostať. V oboch prípadoch budeme rátať s úrokovou sadzbou 2,5 % a zostávajúcou dobou splatnosti 25 rokov.

1. Hypotéka v pôvodnej banke 

2. Hypotéka refinancovaná do novej banky

Z uvedeného príkladu vyplýva, že pomer splátky istiny a úroku je rovnaký bez ohľadu na to, či sa rozhodnete pokračovať v splácaní hypotéky, alebo zmeniť banku. Pri refinancovaní nezačnete splácať úroky od začiatku, a z toho dôvodu určite nepreplatíte.

Dôležité je poznamenať, že výška mesačnej splátky úroku záleží od zostatku istiny pred splátkou a úrokovej sadzby. Doba splatnosti nemá na úrok vôbec vplyv.

Môžeme si to porovnať na príklade, kedy sa rozhodujete medzi refinancovaním vašej hypotéky vo výške 75 000 eur s rovnakou dobou splatnosti, t. j. 25 rokov, so skrátením doby splatnosti na 20 rokov alebo opätovným splácaním hypotéky na celých 30 rokov.

Preplatenosť celej hypotéky záleží na druhej strane od výšky úveru, doby splatnosti a úrokovej sadzby. Pri refinancovaní je dôležité zachovať dobu splatnosti, ktorá vám zostáva do celkového splatenia vašej hypotéky, t.j. napr. 25 rokov (nepredlžovať ju). V tomto prípade platí, že preplatenosť nezvýšite bez ohľadu na to, či sa rozhodnete v banke ostať alebo uprednostníte jej zmenu.

Iba v prípade, ak by ste sa rozhodli refinancovať hypotéku s dlhšou dobou splatnosti, napr. opätovne 30 rokov, preplatenosť úveru môže narásť (v prípade rovnakej alebo vyššej úrokovej sadzby). 

Kratšia doba splatnosti pri refinancovaní 

Zaujímavou variantou pri refinancovaní je možnosť skrátenia doby splatnosti a zachovanie pôvodnej výšky mesačnej splátky. Ak vám to finančne vyhovuje v tomto prípade budete mať celkovo najnižšiu preplatenosť úveru. Je to z dôvodu, že kratšiu dobu splatnosti mesačne splácate väčšiu časť istiny, a preto vypočítané úroky zo zostatku istiny sa rýchlejšie znižujú.

Pokúsim sa to objasniť na príklade: Zostávajúca výška hypotéky 75 000 eur na 25 rokov, úroková sadzba 2,5% p. a., mesačná splátka 336 eur. Pri zachovaní úrokových sadzieb do splatnosti by bola celková suma zaplatená banke 100 800 eur.

Čo sa stane pri refinancovaní úveru s rovnakou úrokovou sadzbou:

1. Predĺženie doby splatnosti na 30 rokov – splátka v novej banke 296 eur, celková suma zaplatená banke 106 560 eur. Celková preplatenosť sa zvyšuje. 

2. Skrátenie doby splatnosti / Približné zachovanie doterajšej mesačnej splátky vo výške 413,50 eur, splatnosť 19 rokov, celková suma zaplatená banke 94 278 eur.

Pri refinancovaní úveru z dôvodu výhodnejšej úrokovej sadzby 2%, bude preplatenosť nasledovná:

1. Zachovanie doby splatnosti 25 rokov -  celková splátka v novej banke sa zníži kvôli poklesu úrokovej sadzby o 0,5% p. a. na 318 eur, celková suma zaplatená banke 95 400 eur.

2. Predĺženie doby splatnosti na 30 rokov – splátka v novej banke 277 eur, celková suma zaplatená banke 99 720 eur. Napriek predĺženiu doby splatnosti sa celková preplatenosť znížila práve vďaka poklesu úrokovej sadzby.

3. Skrátenie doby splatnosti / Zachovanie súčasnej mesačnej splátky vo výške 414 eur - splatnosť 18 rokov, celková suma zaplatená banke 89 424 eur.

Z uvedeného príkladu vyplýva, že výhodnejšou voľbou je refinancovanie so skrátením doby splatnosti o 7 rokov, čím sa celkové náklady spojené so splácaním úveru v tomto konkrétnom prípade znížia až o 11 376 eur za predpokladu stabilnej úrokovej sadzby.

Ak sa rozhodujete, či je pre vás refinancovanie správnym riešením a ktorá banka je pre vás najvýhodnejšia, odporúčam obrátiť sa na hypotekárneho špecialistu. Ten vie porovnať aktuálnu ponuku všetkých bánk na trhu a zvážiť ich výhody oproti vašej súčasnej banke.

Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.