Priechodnosť hlavných dopravných ťahov v Bratislave nemožno počas rannej či podvečernej špičky merať na minúty. Skôr na štvrťhodiny a polhodiny. Autá viaznu v niekoľkých lievikoch, ktorých roztiahnutie je v nedohľadne. Fakt, že z práce sa do päť kilometrov vzdialeného bytu cestuje aj vyše polhodiny, by mu mal ubrať na atraktivite. A tým aj na trhovej hodnote vyjadrenej v korunách za štvorcový meter.
Aká je realita? Záujemca o nové bývanie hľadí tradične v prvom rade na lokalitu, okolie, cenu, vybavenie. Zaujíma sa aj o dopravnú dostupnosť a parkovanie? Áno, no nie je to rozhodujúci parameter, podľa ktorého sa nakoniec rozhodne pri podpisovaní zmluvy. A tak ani vplyv vyslovene zlej dopravnej dostupnosti na ceny takto nešťastne umiestnených nehnuteľností nie je podstatný.
Malý piesoček
Hlavné mesto Slovenska, hoci vďačné ihrisko developerov, je dokonca aj z pohľadu strednej Európy len priemerne veľkým mestom. Jeho náprotivky v okolitých krajinách ako Viedeň, Budapešť, Praha, Varšava alebo Bukurešť majú niekoľkonásobne viac obyvateľov i väčšiu rozlohu. Aj dopravné problémy sú v nich preto podstatne väčšieho rozsahu, obyvatelia cestujú niekedy v dopravných kolapsoch hodiny.
Bratislavské zápchy pokladajú európski hráči za znesiteľné. „Bratislava je mikropriestor,“ hovorí riaditeľ realitnej agentúry Re/Max Slovakia Richard Churý. Podľa neho preto v Bratislave zatiaľ nemožno hľadať odlišnosti v cenách bytov spôsobené kolónami áut.
No diferenciácia sa predsa len nesmelo ukazuje. Pred časom vládli veľké ťažkosti s dopravou z Petržalky, najväčšieho slovenského sídliska. Od ekonomicky činného ľavého brehu ju delí široký Dunaj a dopravné problémy sa podarilo preklenúť až s pomocou piateho mosta – Mosta Apollo. Hoci počas jeho dostavania pribudlo na pravom brehu populárne nákupné centrum Aupark, čo zvýšilo cezdunajský dopravný ruch.
Od sprejazdnenia mosta v roku 2005 sa Petržalka postupne stala jedným z realitných hitov Bratislavy s prudkým rastom výstavby a aj cien. V súčasnosti sa najdrahšie byty v novostavbách na začiatku Petržalky predávajú nad 100-tisíc korún za štvorcový meter, čo sú ceny bežné na prominentnej Kolibe.
Pre zväčšenie tabuľky kliknite.
Práve kopcovitá Koliba prechádza opačným vývojom. V tejto lokalite sa posledných desať rokov horúčkovito stavajú rodinné domy. Ráno sa preto kolóny smerujúce do mesta posúvajú slimačím tempom. A to ešte čaká lokalitu dobudovanie väčších bytových projektov ako Brečtanka, Vinohradis, Zlatá noha či Parkville. Aj preto developer niekoľkostobytového Vinohradisu, poľská skupina GTC, pripravuje úpravy napojenia komplexu na zvyšok mesta. „Najreálnejšie je prepojenie Sliačskej a Tupého spojené s rozšírením mosta ponad železnicu,“ približuje Juraj Hutnik zo spoločnosti. Developer rieši dopravné stavby vo vlastnej réžii, keďže ide o jediný veľký projekt v lokalite pri Sliačskej ulici. Do budúcnosti sa počíta s mohutným rozvojom pásu terajších podkarpatských vinohradov smerom do Krasňan a Rače, a preto aj s ďalšími napojeniami a prebudovaním spojníc od Račianskej, Pionierskej i Riazanskej ulice.
Suchou nohou
Ďalšou nešťastnou lokalitou v rámci Bratislavy je najmladšie a určitý čas aj najlákavejšie sídlisko Dlhé diely v Karlovej Vsi s výhľadom na Dunaj a rakúske kopčeky na jeho druhom brehu. Vedú z neho len dve cesty, obidve v špičke beznádejne upchané. A tak obyvatelia Dlhých dielov, hoci na dohľad od centra Bratislavy, trávia dopravou doň často viac času ako ľudia z Rusoviec alebo Lamača.
Súčasťou celkového dojmu z lokality nie je len príjazd, ale aj statická doprava, teda parkovanie. Dlhé diely sú známe najmä stovkami áut, lemujúcimi dlhú stúpajúcu cestu pomedzi novopostavené bytovky a staré paneláky. Koráliky áut na lákavosti nepridávajú. „Záujem o Dlhé diely ochabuje,“ hovorí šéfka spoločnosti Bond Reality Daniela Rážová a dodáva, že okrem dopravných problémov je to najmä pre neustály stavebný ruch.
Známe sú aj dlhoročné problémy s parkovaním v okolí panelových domov v Petržalke alebo Devínskej Novej Vsi. Donútili obyvateľov vyvinúť si špeciálny spôsob parkovania. Pozdĺž zadných častí už zaparkovaných vozidiel s tým, že nechajú auto nezabrzdené. Ak chce niekto z parkoviska vyjsť, jednoducho odtlačí neskôr odstavené autá o kus ďalej, aby si urobil miesto na vycúvanie. V Petržalke sa za dlhé roky stala z odtláčania áut každodenná rutina.
„No klienti sa už teraz chcú dostať z auta suchou nohou rovno domov,“ naznačuje náročnosť záujemcov v nových projektoch D. Rážová. Kým pred niekoľkými rokmi bolo garážové miesto hodnotou naznačujúcou luxusnejšiu kategóriu bytu, dnes sa stáva štandardom. Na druhej strane „len miesto na parkovanie nezaváži do tej miery, aby niekto byt nekúpil“, hovorí R. Churý. Podľa neho je na prvom mieste stále atraktivita danej lokality.
Dopravná prísada
Doprava je jednou z prísad, ktoré sú súčasťou chutnej ponuky, musí byť preto vyriešená k spokojnosti obyvateľov. Ceny na Dlhých dieloch sú aj preto už o niečo nižšie ako porovnateľné byty v Dúbravke, napriek jej o pár kilometrov väčšej vzdialenosti od centra. Novostavba bytového domu Dubravia napríklad ponúka štvorec za zhruba 56-tisíc korún, zatiaľ čo Nové bratislavské centrum na Dlhých dieloch už aj za 52-tisíc korún.
Práve doprava do Dúbravky sa za posledný rok výrazne zlepšila. Zásluhu má na tom nový tunel Sitina, ktorý zmenil zúfalé postávanie na príjazdoch k preklínanej Patrónke na pohodlnú niekoľkominútovú jazdu. Cesta z Ružinova do Dúbravky sa napríklad teraz dá stihnúť aj za dvadsať minút. Podľa R. Churého je smer z Lamača a Dúbravky momentálne jeden z najlepšie dostupných. Práve pohodová cesta domov je jedným z impulzov na rast záujmu. No na cene výraznejšie nepridáva.
Dôvodom je najmä rast konkurencie. Akoby čakali na otvorenie tunela a zlepšenie imidžu severozápadného okraja Bratislavy, koncom minulého a začiatkom tohto roka sa vyrojili projekty novostavieb v tejto časti mesta. Okrem viacerých projektov v Dúbravke a Lamači sa hovorí o piatich projektoch v Záhorskej Bystrici a ďalších v Devínskej Novej Vsi a Stupave. Spolu má do piatich rokov pribudnúť niekoľko tisíc bytov. A to bude len malý začiatok. V projektoch Port spoločnosti Penta a Centrop združenia Opera Reform sa uvažuje s desaťtisíckami bytov na poliach popri diaľnici medzi Lamačom a Devínskou Novou Vsou. Hlavný marketingový tromf – výborná dopravná dostupnosť.
Z domov a záhrad
Pre mnohé rodiny, ktoré vymenili byt v meste za dom mimo neho, je najväčší problém práve doprava. So zvyšovaním cien v blízkom okolí Bratislavy sú záujemcovia ochotní cestovať za lacným pozemkom čoraz ďalej. Zo svojho domu sa síce dostanú, na po pár kilometroch sa s tisícmi ďalších stretnú pred hlavným mestom.
Kým južný ťah do Šamorína sa podľa realitných maklérov Re/Maxu zhruba štyri roky dozadu tešil veľkému záujmu, dnes dopyt opadá. Práve pre napojenie prakticky jedinou cestou ústiacou na nepríliš priepustnú križovatku na Kazanskej ulici v Podunajských Biskupiciach. Rýchlocestu R7 spájajúcu okraj Bratislavy s Dunajskou Lužnou majú začať stavať od roku 2013. Aj preto sa záujem presúva na Záhorie, kde ceny pomaly naberajú na výške. „Radšej pár kilometrov navyše, ale hladko,“ dodáva R. Churý. Podobným hitom sa v posledných rokoch stali prihraničné obce v Maďarsku či rakúsky Hainburg.
Doprava je odtiaľ bezproblémová, aj keď sa obmedzuje na individuálnu. „Dopravný podnik sa zaoberá linkou do Hainburgu, ale na nás zabúda, hoci v okolí Rajky býva už niekoľko tisíc Slovákov,“ sťažuje sa realitný maklér Igor Heriban z firmy Coral- Kim Bt. Železnice podľa neho zrušili väčšinu osobných vlakov, ktoré do tohto regiónu z Bratislavy donedávna premávali, a tak neostáva, ako sa spoliehať na vlastné auto. Tým sa dá do centra Bratislavy dostať po poloprázdnej diaľnici aj v špičke za dvadsať minút.
To ostáva snom pre obyvateľov Pezinka, Senca, ale aj Vajnôr alebo Čiernej Vody. Práve tá asi najviac trpí prudkým realitným rozvojom, s ktorým výstavba ciest nestíhala držať krok.
Obrovské nové projekty s ďalšími stovkami domov v tejto lokalite sa nezdajú ovplyvnené otravnou dopravnou situáciou, neobjavuje sa ani tlak na ceny. Pripravuje sa totiž výstavba privádzača, ktorý má prúd vozidiel presmerovať z vajnorských uličiek priamo na diaľnicu.
Noví obyvatelia sa spoliehajú, že ho dokončia práve včas, aby vyriešil ich problémy. Cesta späť je totiž ťažká, ak nie nemožná. Nedovoľuje ju hypotéka na už postavený dom. Ak by to aj urobili, priepustnosť jednotlivých ťahov to nezlepší. Prázdne domy by si rýchlo našli nových majiteľov.
Veľké stavby
Vo výhľade sú megaprojekty typu South City v Petržalke, lamačského Portu alebo štvrte Nové Vajnory. Tisícky bytov zatrasú dopravou v mestských častiach, i keď developeri sľubujú riešenie napojenia na hlavné komunikácie či diaľničný obchvat. Niektoré spomenuté projekty majú výhodu, že vyrastú v mestských častiach momentálne najmenej zaťažených dopravnými ťažkosťami. Sú dobrou príležitosťou zamýšľať sa nad dopravnými riešeniami už od začiatku, nie chytať zajaca za chvost vtedy, keď sa už zápchy nedajú vydržať.
Napokon, ak by tak neurobili, veľmi ľahko by ich projekty získali imidž hroziacich dopravných problémov. Investor má teda na výber, či za cenu nižšieho zisku zainvestuje do lepšieho dopravného riešenia a na svoj účet postaví diaľničný privádzač, ako to robí napríklad Cresco v petržalskom South City. Alebo bude riskovať, že ho o časť zisku oberie možný nižší záujem klientov.
Doprava v Bratislave zatiaľ nie je problém, ktorý by hýbal cenami, i keď po pritvrdení konkurencie v ponuke nových bytov bude určite jedným z jazýčkov na váhach. A prívlastok „nadštandardný“ rýchlo stratí na dôveryhodnosti, ak nebude znamenať aj nadštandardný prístup. Hoci developeri proti všeobecnému trendu, ktorým je približovanie Bratislavy k svetovým metropolám, veľa nezmôžu. „V dlhodobom horizonte sa doprava postupne zahustí natoľko, že v meste nebudú väčšie rozdiely,“ predpovedá osud hlavného mesta R. Churý.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch, Peter Kremský
