Luxus, šteklivé lokality a vysoké ceny prestávajú byť pre developerov bytových projektov magnetom. V posledných mesiacoch čoraz viac z nich prichádza na trh s heslami ako „najlacnejšia výstavba v meste“, „byty pre každého“ či „cenovo prístupné bývanie“. Masová výstavba bytov má byť pre realitný trh záchranou pred recesiou.
- NEPREHLIADNITE:
- 138446>Masová výstavba v džungli (Komentár)
- Hlasujte v ankete - Čo považujete za tzv. "lacné" (cenovo dostupné) bývanie v Bratislave?
Že „horných desaťtisíc“ rýchlo nasýti svoju potrebu míňať milióny za lukratívne polohy na bratislavskej Kolibe, v Starom Meste alebo na nábreží či vo vychytených štvrtiach krajských miest, pochopili developeri, bankári aj realitné kancelárie. 127742>Takéto nehnuteľnosti síce dovoľujú vytvoriť aj niekoľko stopercentnú maržu, no ich publikum je obmedzené.
Stredná vrstva je ochotná zasnívať sa pri pohľade na lákavé reklamy, no nákupným rozhodnutiam predchádza tvrdé prežúvanie reality. Napokon spravidla nad dobrou adresou zvíťazí domček za mestom za rovnakú cenu, hoci aj vrátane únavného cestovania. Pre zahraničných špekulatívnych investorov sú drahé byty svojou cenou úplne nezaujímavé. A tak prichádza čas masového zákazníka. Doteraz kupovali nehnuteľnosti najmä majetní ľudia (s príjmami nad 1 020 eur mesačne). Podľa hlavného analytika UniCredit Bank Viliama Pätoprstého bol ich podiel na výdavkoch na kúpu majetku a investíciách v rokoch 2000 až 2006 až 60-percentný. Najväčší podiel z takýchto výdavkov tvoria nehnuteľnosti.
Chvíle nižšej strednej vrstvy, ako aj malopríjmovej skupiny sú predo dvermi. Podľa prieskumu UniCreditu je pomer ľudí plánujúcich v najbližších desiatich rokoch nákup nehnuteľnosti najvyšší medzi mladými do 29 rokov a zároveň ľuďmi s mesačným príjmom do 643 eur (zhruba 20-tisíc Sk).
Nové za staré
Developeri o tejto túžbe 135210>vedia a reagujú na ňu. Okrem toho sa objavuje ďalší významný faktor, podporujúci ponuku lacnejšej novej výstavby. Tým je prudký nárast cien starších panelákových bytov. Podľa štatistík realitnej agentúry Bond boli napríklad na jar tohto roka ceny starších bytov takmer vo všetkých bratislavských lokalitách vyššie ako pri novostavbách. Kým v Rači sa nová výstavba ponúkala za zhruba 57-tisíc Sk/m2, paneláky sa predávali priemerne o takmer desaťtisíc korún za štvorcový meter drahšie. V Ružinove alebo Devínskej Novej Vsi bol rozdiel ešte väčší.
Nárast cien panelákov nad 60-tisíc korún v Bratislave a nad 30-tisíc korún v mnohých krajských mestách nasadzuje developerom do hlavy chrobáka. Má podobu tisícov zákazníkov, roky nespokojných so svojím desiatky rokov starým bytom, celým domom a jeho okolím. Pri cenách stavebných prác od úrovne zhruba 30-tisíc korún za štvorcový meter bytu v Bratislave, v regiónoch o niečo menej, sa aj pri nižších cenách črtá slušný zisk. „Chystáme sa ponúknuť obyvateľom Petržalky nové byty za cenu ich súčasného paneláka, možno aj lacnejšie,“ netají sa chuťou zabojovať o ľudí s nižšími príjmami šéf developerskej firmy Cresco Štefan Beleš. Výstavba 121113>supersídliska South City na konci najväčšej bratislavskej štvrte sa má rozbehnúť už túto jeseň. Ceny zatiaľ nezverejnili.
Práve okrajové lokality sú pre lacnejšie projekty najväčšie lákadlo. Najlacnejšie byty sa stavajú v Podunajských Biskupiciach, Devínskej Novej Vsi, Záhorskej Bystrici, Lamači, na Dlhých dieloch alebo v Rači a vo Vajnoroch. Ceny vrátane DPH sa pohybujú okolo hranice 50-tisíc korún za štvorec.
Lacné a okrajové
A najnovšie sa objavujú aj – na bratislavské pomery – superlacné lokality. Jednou z nich je Východné – železničiarska časť Rače s množstvom skladov, hlučnou zriaďovacou stanicou, ale aj voľnými pozemkami. Prvou väčšou aktivitou v tomto území je takmer 300-bytový 137868>komplex Triangel firmy Slovak-Sol. Ďalší 130441>významný počin tu chystá Grunt – jeho projekt počíta až s takmer tisíckou bytov.
Bude sa zameriavať na jednej strane na tých, ktorí si hľadajú prvé bývanie, teda mladých slobodných ľudí, vysvetľuje podpredseda predstavenstva spoločnosti Peter Uhlárik. Druhou cieľovou skupinou sú mladé rodiny, ktoré potrebujú vymeniť byt za väčší. Podľa neho takíto ľudia hľadajú celkom iný štandard ako nádejní obyvatelia výrazne drahších štvrtí v podhorských lokalitách hlavného mesta: ide im o maximálny úžitok s čo najmenšími vynaloženými nákladmi. Radšej si kúpia dvojizbový byt s 55 ako so 70 štvorcovými metrami, stačí im to.
Ďalšou novou lokalitou je okolie Slovnaftu a jeho rozsiahle stavebné dvory, skladové areály či bývalé parkoviská kamiónov. Developerská firma Wisdom Investments sa napríklad rozhodla 135984>prerobiť na byty bývalú ubytovňu skrachovanej stavebnej firmy Hydrostav. Podľa manažérky Dagmar Príkopskej má v dvoch budovách medzi Malým Dunajom, rafinériou a záhradkárskou oblasťou vzniknúť 250 malometrážnych bytov. Garsónky a dvojgarsónky sú síce v prepočte na štvorcový meter cenovo výrazne nad magickými päťdesiatimi tisíckami korún, no zákazníkov má do Duohousu prilákať celková cena vďaka malej rozlohe – napríklad pod dva milióny korún za dvojgarsónku s 35 štvorcovými metrami. Ide o byty, ktoré sa v súčasnosti na trhu tešia najsmädnejšiemu dopytu, záujemcov je preto podľa D. Príkopskej dosť. „Terajšia úroveň cien nás presvedčila, že aj keď ich budeme predávať pod úrovňou trhu, stále dokážeme vytvoriť zaujímavý zisk,“ tvrdí.
Celý rozsiahly areál v nehostinnej lokalite chce firma zatraktívniť, v budúcnosti tu má vybudovať obchodnú časť a plánuje vybaviť priblíženie liniek MHD k novým bytovkám. Bývalých priemyselno-skladových lokalít, ktoré majú ambície stať sa obytnými zónami, je v Bratislave viac. Popri Východnom ide napríklad o okolie Mlynských nív a Hraničnej pri Prístavnom moste, Staré grunty v Mlynskej doline, Kopčiansku ulicu v Petržalke, Tomášikovu pri Kuchajde alebo priestor medzi Vajnorskou a Rožňavskou ulicou.
Kliknutím tabuľku zväčšíte.
Kvôli územnému plánu, ktorý tu byty neumožňuje, napríklad developerská firma Canaba svoj 122112>polyfunkčný dom Major pri Rožňavskej ulici predáva ako komerčné priestory, takzvané apartmány. Takéto „121614>prezlečené byty“ nemusia dodržiavať svetlotechnické a priestorové normy pre bývanie, zlacňujú teda výstavbu bytov. K podobnému kroku sa uchýlil Slovak-Sol, keď polovicu z 300 jednotiek na Východnom budú tvoriť apartmány. Dôvodom môže byť aj vedenie vysokého napätia prechádzajúce okrajom lokality alebo úsilie zhodnotiť pozemok čo najväčšou hustotou bytov.
Na čom sa šetrí
Práve ceny pozemkov v Bratislave a okolí sú dôvod, prečo si developeri pre lacnejšie projekty hľadajú zabudnuté lokality, okrajové štvrte, spustnuté pozemky mimo žiadaných zón. Alebo sa vyberú úplne mimo Bratislavy. P. Uhlárik vypočítal, že cena pozemku sa pri projekte na Východnom bude na celkových nákladoch developera podieľať vyše deviatimi percentami. V „lepších lokalitách“, kde sú pozemky drahšie, by to podľa neho mohlo byť aj dvakrát viac.
Ďalšou nákladovou položkou, na ktorej sa cenovo prístupné projekty usilujú ušetriť, sú stavebné materiály a práce. Kým v prvom prípade zákazníci akceptujú nižší štandard už pri podpise zmluvy, objednanie lacnejších stavbárov sa môže vypomstiť meškaním výstavby. Práve projekty malých, neskúsených a finančne slabšie vybavených developerov 104701>v posledných rokoch meškali s dokončením dlhé mesiace, často aj roky. Spomínaný Slovak-Sol odovzdával bytovky na Kramároch s niekoľkoročným oneskorením, niektoré nie sú skolaudované dodnes. Po konfliktoch developera so stavebnou firmou sa omeškali napríklad obytné súbory Avidol na Trnávke, Pezinská ulica v Senci, Podvornice alebo 400-bytová výstavba firmy B.O.S. v Dúbravke. Ani nehovoriac o Lamači, kde sa v roku 2003 začala výstavba polyfunkčného bytového domu Podháj s takmer sto bytmi vo dvoch vežiakoch. Investorská firma Bytové družstvo Lamač-podháj a stavebná Satkostav mali dokončiť byty v roku 2005. Obidva domy boli takmer hotové, keď sa výstavba pre finančné problémy zastavila. Nový majiteľ Satkostav byty neodovzdal dodnes. Výrazne meškajú aj bytovky v Moste pri Bratislave či v Dunajskej Lužnej.
Tieto projekty zväčša pritiahli zákazníkov práve svojou nižšou cenou. Paradoxné je, že niektoré projekty napriek meškajúcemu odovzdávaniu bytov výrazne zdraželi. Dúbravské bytovky firmy B.O.S. na Agátovej ulici sa napriek polohe pri sociálnej ubytovni, stavebnom dvore a burinových plantážach predávajú za 70- až 80-tisíc Sk/m2 – za dvojnásobnú cenu oproti začiatku výstavby v roku 2003.
Developeri známi meškaniami zatiaľ ťažia z nedostatku ponuky na trhu a pocitu zákazníkov, že „treba niečo kúpiť“, lebo ceny stúpajú. No v posledných mesiacoch stovky bytov s cenami okolo 50-tisíc Sk/m2 pustili na trh aj spoločnosti ako Tatra Residence a Benuga (v Devínskej Novej Vsi), Opera SL Group, KGS a Conwert (v Záhorskej Bystrici) či Intercom v Rači. V Petržalke rastie niekoľko menších bytoviek najmä ďalej od mostov. Táto konkurencia bude tlačiť na menších hráčov a prinúti ich buď spustiť z ceny, alebo pridať v ponuke vo forme parkovacieho miesta, lepšieho vybavenia bytu či nadštandardných záruk. No rátať treba i s alternatívou, že niektorí nesiahnu na svoju maržu, ale na stavebné náklady.
Líščie „dobrú noc“
Kľúčovou otázkou pre úspech či sklamanie vo výstavbe nových bytov bude, či sa developerom podarí vytvoriť z neznámych lokalít príjemné oblasti. Opustiť zabehnuté prostredie s vybudovanou infraštruktúrou a zázemím a presťahovať sa do „neprebádanej krajiny“ je pre mnohých zákazníkov veľký strašiak. Čakajú na nich už spomínané prekvapenia ako susedstvo sociálnych ubytovní, internátov, stavebných dvorov, rušných ciest a železníc či letiska. Napriek tomu si z toho developeri ťažkú hlavu nerobia.
„Robili sme si prieskum tejto otázky, ľudia sú ochotní obetovať obľúbenú lokalitu kvôli väčšiemu priestoru na bývanie,“ hovorí P. Uhlárik. Radšej budú viac cestovať a nájdu si nové miesta na trávenie voľného času. Nové megaprojekty navyše podľa neho lokalitám, ako je Východné, mimoriadne pomôžu, pretože s obyvateľmi pribudnú aj obchody a služby, námestia, parky či detské ihriská. Podobné ambície má aj South City v Petržalke, 134250>Pod vŕškami v Záhorskej Bystrici alebo obrovské projekty v Lamači, Vajnoroch a pri letisku.
Ilustračné foto - Maňo Štrauch
Ilustračné vizualizácie - Duohouse, South City, Grunt, Dúbravčice
