Ceny bývania sa po krátkej pauze vrátili k rastu

V Trnavskom kraji stáli byty v priemere nad tisíc eur za štvorcový meter naposledy koncom roka 2008. Od začiatku tohto roka do konca marca sa priemerná cena zvýšila o päťdesiat eur a oproti rekordu z čias predkrízového realitného boomu zaostáva už len o 55 eur.

Bratislava sa blíži k rekordu

Viac ako päťpercentný nárast zaznamenali od začiatku roka ešte Banskobystrický a Nitriansky kraj, ktoré však za rekordnou úrovňou spred desiatich rokov zaostávajú zhodne o stovku. Najbližšie k historickému maximu má aktuálne priemerná cena bývania v Bratislavskom kraji, ktorá je zhruba štyri percentá pod rekordom, napriek tretiemu najslabšiemu nárastu spomedzi krajov.

Ešte miernejšie zdraženie len niečo cez 1,2 percenta dosiahli ceny bývania od začiatku roka v Trenčianskom kraji a o vyše 1,7 percenta v žilinskom regióne.

Pri pohľade na zmenu ceny za posledný rok štatistikám dominuje Košický kraj s nárastom o 12,6 percenta nasledovaný Trnavským krajom s takmer desaťpercentným medziročným zdražením.

Na opačnom konci je Prešovský kraj, aj tam však ceny za rok poskočili výrazne, o takmer tri percentá. Región je najvzdialenejší od historického maxima, byty sú oproti nemu stále lacnejšie o vyše 28 percent.

Ceny poháňa slabnúca ponuka

Celkovo sa priemerná cena bývania na Slovensku od začiatku januára do konca marca zvýšila o 2,65 percenta na 1 396 eur, čo je najvyššia hodnota od jari 2009. Medziročný nárast sa zrýchlil zo 4,3 percenta koncom minulého roka na 4,8 percenta, čo je porovnateľné s dlhodobým priemerom.

Podľa analytikov Národnej banky Slovenska (NBS) bolo zdraženie výsledkom znižujúcej sa ponuky a pretrvávajúceho dopytu po bývaní. Slabnúcu ponuku potvrdzujú aj údaje o vydaných stavebných povoleniach, počte začatých bytov a počtoch vkladov do katastra.

„Rastúce ceny spôsobili v jednotlivých regiónoch mierne zhoršenie dostupnosti bývania. Priemerná cena bývania je v súčasnosti stále zhruba 10 percent pod jej historicky najvyššou hodnotou z polovice roku 2008,“ hodnotia analytici NBS s tým, že súčasné ceny už pravdepodobne narážajú na strop finančných možností značnej časti slovenských domácností.

Domy dobiehajú byty

Kým v období pokrízovej stagnácie výraznejšie klesali ceny rodinných domov ako ceny bytov, aktuálne sa cenový vývoj vyrovnáva. V prvom štvrťroku sa zvýšila priemerná cena bytov o 2,6 percenta na 1 681 eur za štvorcový meter, medziročne tak boli drahšie o 6,8 percenta.

Ako prispeli byty a domy k celkovej zmene ceny bývania Zdroj: NARSK, NBS

Počas prvých troch mesiacov najvýraznejšie zdraželi štvorizbové byty, až o 6,3 percenta, najmiernejšie, o 1,5 percenta jednoizbové byty. Podľa analytikov NBS to môže súvisieť so štruktúrou ponuky jednotlivých typov bytov.

Rodinné domy od začiatku roka zdraželi o 2,5 percenta na 1 137 eur za štvorcový meter a boli tak o 3,2 percenta drahšie ako pred rokom. „Priemerná cena štandardných rodinných domov sa zvýšila, kým priemerná cena relatívne málo obchodovaných priestrannejších rodinných víl sa dosť výrazne znížila,“ dodávajú analytici centrálnej banky.

Nárast je iný ako pred krízou

Analýza centrálnej banky porovnala nárast cien bývania v rámci súčasnej expanzie so situáciou z vrcholu realitného boomu pred vypuknutím krízy pred desiatimi rokmi.

„V období od začiatku roku 2016 sa priemerný medziročný rast ceny bývania v jednotlivých krajoch pohybuje od troch percent v Banskobystrickom kraji po 9,2 percenta v Nitrianskom kraji. Je to výrazne menej, než boli zaznamenané priemerné rasty cien bývania v jednotlivých slovenských regiónoch v období realitného boomu - od zhruba 14-percentného priemerného rastu v Trnavskom kraji po 35 percent v Trenčianskom kraji,“ píše sa v analýze.

Kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania Zdroj: NBS

Pozrela sa tiež na porovnanie nárastu cien s príjmovými možnosťami domácností. Konštatuje, že na začiatku roku 2018 si mohli domácnosti zo získaných príjmov na jednej strane dovoliť kúpiť menej obytnej plochy ako v predchádzajúcom štvrťroku, a na druhej strane to znamená predĺženie času potrebného na splácanie obstaranej nehnuteľnosti. V porovnaní s historickým priemerom je však dostupnosť bývania stále relatívne dobrá.

Kým vlani sa už vývoj cien vyjadrený kompozitným indexom hodnotiacim mieru rizika blížil k pásmu rizika, aktuálne zostáva v pásme vzostupu. Index je zostavovaný pomocou viacerých pomerových ukazovateľov ako sú reálna cena bývania, pomer cien a príjmov, cien a nájmov a objemu úverov na bývanie k HDP.

Pozrite si historický vývoj cien nehnuteľností na bývanie v prehľadnom grafe.