Bratislavský trh s bývaním už vďaka svojim výkyvom a extrémom pritiahol aj vedecký výskum. Doktorand Jozef Martiniak a docent Vladimír Gazda z Ekonomickej fakulty Technickej univerzity v Košiciach sa pri príležitosti medzinárodnej konferencie National and Regional Economics VII na začiatku októbra v Herľanoch pustili do ekonometrickej analýzy faktorov, ktoré najviac ovplyvňujú ceny bytov v hlavnom meste. To si vybrali hlavne z dôvodu prudkého rastu cien v posledných rokoch i veľkej ponuky bytov na trhu.
Trh na monitore
„Cieľom našej práce bolo analyzovať ceny v Bratislave pomocou ekonometrických metód. Skokovitý nárast cien bytov v Bratislave v poslednom období vyvoláva otázku, či predávajúci rovnako ohodnocujú pojmy ako rekonštrukcia, novostavba, tehlový dom či poloha,“ vysvetľuje J. Martiniak. „Zjednodušene povedané, sme si položili otázku, či kupujúci na trhu môže nájsť byt, ktorý je väčší, rekonštruovaný, tehlový alebo v novostavbe, ktorého cena bude nižšia ako cena bytu v rovnakej či podobnej oblasti s nižším stupňom rekonštrukcie, panelového alebo v starom bytovom dome.“ Analytici sa pokúsili priradiť každému faktoru aj finančnú hodnotu.
Výskumy sa uskutočnili počas júla a augusta tohto roka. Autori výskumu použili metodiku založenú na regresnom modeli. Zo zoznamu faktorov ceny bytu, ktoré považovali za významné, ako napríklad obytná plocha, vzdialenosť od centra, stupeň rekonštrukcie, konštrukcia bytového domu, spätnou regresiou identifikovali tie, ktoré na výslednú cenu bytu majú štatisticky významný vplyv, a pritom sú medzi sebou navzájom nezávislé.
Údajovú základňu o bytoch z rôznych častí Bratislavy vybrali z verejného internetového portálu. „Výber považujeme za náhodný, pretože inzeráty sa do databázy nepridávajú podľa nejakého kľúča, ale podľa toho, ako vznikajú. Ak v inzeráte chýbal nejaký dôležitý údaj, napríklad sa nedalo zistiť, či je byt zrekonštruovaný alebo nie, inzerát sme zo spracovania vylúčili.“ Vo vzorke 300 bytov sú reprezentované všetky časti Bratislavy podľa počtu zverejnených inzerátov.
Čo hovorí matematika
Za závisle premennú v štúdii zvolili cenu bytu. Nezávisle premenné sú nasledovné:
plocha bytu (Xi,1) meraná v m2, kde sa vyskytujú hodnoty v rozpätí od 17 do 223. S nárastom počtu štvorcových metrov obytnej plochy by mala rásť aj cena bytu
stupeň rekonštrukcie bytu (Xi,2) – ak premenná nadobúda hodnotu 0, potom je byt nezrekonštruovaný, ak hodnotu 1, ide o zrekonštruovaný. V prípade čiastočnej rekonštrukcie má premenná hodnotu 0,5. Očakáva sa priama závislosť medzi stupňom rekonštrukcie a cenou bytu, byt s vyšším stupňom rekonštrukcie by mal byť drahší ako byt s nižším stupňom rekonštrukcie
vzdialenosť sídla bytu od centra (Xi,3) meraná od stredu ulice po najbližší okraj Starého Mesta. Predpokladáme, že s narastajúcou vzdialenosťou by mala cena bytu klesať – negatívna korelácia
konštrukcia bytu (Di,1) a vek bytu (Di,2) sú takzvané dummy premenné, ktoré môžu nadobúdať dve hodnoty: 0 a 1. V prípade panelového bytu je priradená hodnota 0, v prípade tehlového hodnota 1, starý byt má hodnotu 0, nový hodnotu 1, keďže sa očakáva, že tehla a novostavba zvyšujú cenu bytu.
Rekonštrukcia za 700-tisíc
V ďalšom postupe sa zo zohľadnenia premenných vylúčili vek bytu a jeho konštrukcia, pretože nežiaduco ovplyvňovali ostatné údaje, a tak sa analytici rozhodli ich z výskumov vylúčiť. Pokračovali teda iba v skúmaní vplyvu rozlohy, stupňa rekonštrukcie a vzdialenosti od centra. Výsledky výskumu priniesli priemernú cenu štvorcového metra bytu na úrovni tesne nad 50-tisíc korún (necelých 1 700 eur). Hľadisko veľkosti bytu sa ukázalo ako bežne uplatňované, čím je byt väčší, tým je jeho cena vyššia.
Rekonštrukciu ohodnocujú predávajúci na 705 453 Sk. „Interpretovať to možno tak, že kupujúcemu sa oplatí kúpiť nerekonštruovaný byt vtedy, keď si myslí, že dokáže zrekonštruovať byt za nižšiu sumu ako 705-tisíc Sk. Do tejto sumy zaráta aj ocenený čas, ktorý tomu venoval,“ vysvetľuje J. Martiniak. Pod pojmom „oplatí sa“ analýza rozumie, že by ho majiteľ pri nezmenených podmienkach mohol predať výhodnejšie, ako ho kúpil.
Polohu vzhľadom na centrum hodnotia predávajúci tak, že každý kilometer bližšie k Starému Mestu predražuje ponúkaný byt o približne 168-tisíc Sk. Stometrový byt pri centre by mal byť podľa toho drahší o zhruba 1,68 mil. Sk ako podobný byt v Devínskej Novej Vsi, ktorá je od neho vzdialená približne 10 kilometrov. Konštanta v regresnom modeli s hodnotou 942 233 Sk by sa dala interpretovať ako cena vlastníctva bytu v hlavnom meste Slovenska.
J. Martiniak vysvetľuje, že model treba chápať skôr ako návrh metodiky výpočtu férovej ceny bytu než ako systém s dlhodobou platnosťou. „Odhadované regresné koeficienty určite v čase menia svoje hodnoty a podliehajú rozličným vplyvom, ktoré je ťažké štatisticky odhadnúť,“ myslí si.
Ilustračné foto - Flickr
