Situácia na bratislavskom realitnom trhu, na ktorom je nedostatok ponuky bytov a ich ceny stúpajú, sa nezmenila ani počas prvého kvartálu 2021. Nové byty zdraželi najviac za posledných 18 mesiacov. „Oproti poslednému kvartálu minulého roka si tak záujemca o bývanie v novom projekte v priemere priplatí takmer 300 eur za štvorcový meter bez DPH. Priemerná cena m2 bez DPH prekonala hranicu 3-tisíc eur,“ uviedol Filip Žoldák, zakladajúci partner kancelárie Herrys, ktorá detailne sleduje vývoj realitného trhu.
Rozdiel v cene medzi dokončenými bytmi v nových projektoch a rozostavanými bytmi je približne 14 percent. Priemerná cena rozostavaných bytov je takmer 3 150 eur za m2 bez DPH. Medziročne najviac zdraželi byty v Dúbravke, Karlovej Vsi a v Petržalke, kde medziročný príplatok predstavuje priemerne 500 eur za m2 bez DPH. Najmenej zdraželi novostavby v Ružinove, kde sa cena za rok v priemere navýšila o približne 100 eur za m2 bez DPH.
Trend: Málo bytov
V marci tohto roku bola ponuka bytov na sekundárnom trhu najnižšia za posledných šesť mesiacov a ich ceny majú tendenciu čoraz viac sa približovať k cenám novostavieb. Tento trend bude pokračovať dovtedy, kým v Bratislave nezačnú pribúdať nové byty. „Aktuálny rozdiel v cenách starých bytov a bytov v novostavbách je v priemere 13 percent, ale napríklad v Starom Meste je to pri niektorých kategóriách až 20 percent, v Petržalke sú to v priemere 4 percentá,“ vysvetlil.
Prudké zdraženie v prvom kvartáli je obrazom dôvery investorov v tzv. „beton gold“, najmä v prémiových lokalitách Starého Mesta a Mlynských Nív, kde očakávané projekty tento trend ešte posilnia. Ide o nárast stavebných nákladov, malú ponuku, nedostatok pracovníkov v stavebníctve, ktoré spolu s rastom cien v centre potiahnu nahor aj ceny v iných lokalitách.
Dôveru developerov v bývanie posilňuje dostupnosť financovania a ochota kupujúcich zadlžovať sa, čo sa môže zmeniť iba ochotou výmeny vlastného bývania za nájomné. Pravdepodobnejšie však je, že veková kategória budúcich kupujúcich bude rásť s cenami a požiadavkou bánk na vlastné zdroje. Preto prvým vlastným bývaním už nebude malý štartovací byt, ale efektívne riešené rodinné 3+kk byty.
Staršie byty sú stále v kurze
Na začiatku roka pretrvával ich nedostatok na najväčšom slovenskom realitnom trhu, aj preto ich ceny rástli rýchlejšie a dobiehajú ceny nových bytov. Trh novostavieb zas zaznamenal svoje nové maximá. Oproti prvému štvrťroku 2020 zaznamenal Herrys za prvé tri mesiace tohto roku výraznú zmenu v správaní klientov a to vo forme väčšieho záujmu o kúpu aj o prenájom bytov. Január a február minulého roka boli poznačené nízkou ponukou a v marci sa naplno prejavila koronakríza. Na trhu zavládla veľká neistota a všetky odvetvia ekonomiky avizovali nepriaznivé výsledky.
- Najpredávanejšie lokality
- Bratislava-Nové Mesto (36 percent)
- Bratislava-Ružinov (31 percent)
- Dvoj- a trojizbové byty (po 33 percent)
- Priemerná cena predanej nehnuteľnosti bez garáže: 208-tisíc eur
Zdroj: Herrys
Zmena nálady kupujúcich
V prvom kvartáli tohto roku bolo vidno, že napriek nepriaznivému vývoju pandémie neistota záujemcov s určitosťou ustúpila. Zmenilo sa správanie klientov, ako aj fungovanie
inštitúcií. Za prvé tri mesiace 2021 zaznamenali o 60 percent väčší objem rezervácií ako vlani v rovnakom čase. Celkový objem nehnuteľností predaných v prvom kvartáli 2021 je podľa údajov kancelárie Herrys v porovnaní s minulým rokom o 40 percent vyšší. Ponuka bytov dlhodobo klesá, čomu zodpovedajú rastúce ceny. Za prvé tri mesiace roku 2021 ceny stúpli o tri percentá a boli na najvyššej úrovni od roku 2009. Priemerná hrubá cena za štvorcový meter v prípade starších bytov dosiahla úroveň 3 160 eur.
Poklesu cien prenájmov odolávajú garzónky a jednoizbové byty
Väčšina klientov kupovala v úvode roka nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu bývania a iba pätinu bytov si kupujúci zvolili ako investíciu. Pri financovaní kúpy stále zohrávali dôležitú úlohu banky, pričom z celkového počtu realizovaných transakcií až 59 percent bolo financovaných prostredníctvom hypotekárneho úveru. Zvyšné kupovali záujemcovia z vlastných zdrojov. Zo štatistík spoločnosti vyplýva, že pri hypotekárnych klientoch poskytli banky úver vo výške 78 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Viac ako pätinu ceny museli kupujúci pokryť z vlastných zdrojov.
Trh prenájmov rástol
V medziročnom porovnaní bol začiatok roka 2021 rušný aj na trhu prenájmov. Dopyt výrazne stúpal, čo sa prejavilo aj v počte uzatvorených prenájmov. Počas štvrtého kvartálu 2020, kedy bol dopyt slabší, sa ponuka nájmov naakumulovala. „Aj vďaka tomu sú výsledky v prvom kvartáli 2021 oveľa vyššie, aké boli v prvom kvartáli minulého roku,“ povedal Martin Marsina, partner realitnej kancelárie Herrys. Predpokladá tiež, že prenájmy budú v druhom kvartáli aktívnejšie. Rovnako nevylúčil, že ceny nájmov môžu rásť.
- Prenájmy v Bratislave
Najväčší záujem
- Bratislava-Staré Mesto (38 percent)
- Bratislava-Ružinov (33 percent)
- Bratislava-Nové Mesto (27 percent)
Záujem o byty
- Dvojizbové (vyše 50 percent)
- Trojizbové (19 percent)
- Jednoizbové (13 percent)
- Priemerná výška nájmu začiatkom roka: 615 eur za mesiac
Zdroj: Herrys
