Daniela Danihel Rážová
O blogu
Riaditeľka spoločnosti BOND reality a predsedníčka Asociácie realitných maklérov. Platený konzultant pri príprave veľkých rezidenčných projektov. Reality pre ňu nie sú prácou, ale hobby. Autorka knihy Všetko o realitách.
Počas hľadania témy na môj najbližší blog, sa mi na stôl dostal pripomienkovaný návrh depozitnej zmluvy zo strany kupujúceho – sebavedomého právnického koncipienta. Už v úvode nášho jednania ma svojím jednaním donútil zamyslieť sa nad tým, aký je rozdiel medzi dobrým a zlým právnikom a nad opodstatnenosťou niektorých požiadaviek.
V tejto súvislosti som si spomenula na niektoré až úsmevné požiadavky, ktoré zapracovali právnici do zmlúv svojich klientov. Na niektorých zneniach dokonca trvali. Uvádzam pár príkladov:
„Nájomca je povinný zabezpečiť na vlastné náklady do každej miestnosti jeden hasiaci prístroj.“
(prípad prenájmu 2 izbového bytu)
„Nájomcovia sú oprávnení vypovedať nájomnú zmluvu písomnou výpoveďou, doručenou k rukám Nájomcu bez uvedenia dôvodu, a to s výpovednou lehotou“
(ustanovenie o výpovedi v nájomnej zmluve)
„Kúpna cena bude predávajúcim uhradená bezhotovostným prevodom na účet predávajúceho do 3 dní od povolenia vkladu kupujúceho v katastri nehnuteľností.“
(zmena právnika z nášho pôvodného návrhu platby cez notársky depozit na toto ním navrhované znenie)
„.......... kúpna zmluva bude uzatvorená až po vyplatení celej kúpnej ceny predávajúcemu na základe zriadenia záložného práva k predmetu prevodu.“
(zmena právnika predávajúceho do zmluvy o depozite, toto je ním navrhovaná zmena z pôvodného návrhu platby cez notársky účet na toto znenie, poznámka: jeho klient nečerpal úver ale mal na kúpu hotovosť)
Niektoré takéto znenia sú na zasmiatie, niektoré skôr na plač.
V začiatkoch svojej kariéry som bola svedkom hádky dvoch právnikov, kde sa pred očami svojich klientov rozhádali, či je správne dať do zmluvy slovo vyhlásenie alebo prehlásenie. Vďaka tomuto ich konfliktu sa zmluva takmer neuzavrela.
Od tej doby som sa počas mojej praxe stretla s desiatkami, ak nie stovkami právnych zástupcov. Nie všetky rokovania prebehli bez emócií. Zmluvy, ktoré používame prešli mnohými rukami známych aj menej známych právnických agentúr. Zažili sme snáď všetky situácie a požiadavky, ktoré zo strany klienta môžu byť predložené, či už zo strany predávajúceho alebo kupujúceho. Takmer na všetky podstatné sa nakoniec našlo obojstranne akceptovateľné riešenie. Teda vždy keď sa riešenie nájsť chcelo.
Čo ma však vždy „zaskočí“ a úprimne povedané aj nahnevá je, že z času na čas sa ešte vždy objavia právni zástupcovia, ktorí predložia taký pripomienkovaný návrh zmluvy, že druhú stranu bez ostychu vystavia obrovskému riziku (akým je napr. práve hore uvedený návrh na platbu po prevedení vlastníctva alebo dokonca navrhované podpísanie kúpnej zmluvy až po zaplatení kúpnej ceny).
Títo zástupcovia zanietene presviedčajú všetkých zúčastnených, že je to jediný správny spôsob realizácie pre jeho klienta a odvolajú sa na pár paragrafov a svoju právnickú prax. Na otázku, či to myslia vážne a či by oni na strane protistrany takúto zmluvu podpísali, ostávajú urazene ticho, v horšom prípade nám vynadajú, že čo my vieme, oni majú svoju právnu skúsenosť a preto sa obchod musí realizovať tak ako navrhujú.
To, že aj protistrana alebo realitná kancelária alebo financujúca banka má tiež nejakú reálnu skúsenosť a prax, nie je pre nich argument. Realitná kancelária podľa týchto právnikov nemá právo k čomukoľvek sa vyjadriť, nemá právo naznačiť alebo aj otvorene povedať, že toto je neštandardný a riskantný spôsob predaja.
Že existujú iné obojstranne bezpečné nástroje prevodu. Zvyčajne je realitka obvinená z nekompetentnosti a protistrana už nevydrží a v obchode odmietne pokračovať. Zmluvné strany sa nahnevané rozídu. Našťastie je takýchto prípadov menej a menej, no stále sa z času na čas objavia.
Kladieme dôraz a požiadavky na realitných maklérov, na ich serióznosť, skúsenosť, prístup k zmluvným stranám a zabezpečenie korektného a bezpečného prevodu nehnuteľností a uhradenia kúpnej ceny. To isté však podľa mňa má platiť aj pre právnikov, ktorí zastupujú klientov.
Zlí právnici klientom škodia. Prečo? Preto, lebo zničia obchod, ktorý ich klient chcel a chce zrealizovať. Tým, že presadzujú výlučne svoj názor, často krát bohužiaľ nekompetentne, alebo v lepšom prípade zámerne jednostranne. Svojou ješitnosťou a neústupčivosťou pália mosty k dohode. Druhú stranu vôbec nepočúvajú, nerešpektujú jej pripomienky, ignorujú jej argumenty. Nehľadajú spôsob na právne riešenie podstatných požiadaviek v zmluve a ich asertívne presadenie, trvajú a diktujú svoje podmienky a druhú stranu úplne potláčajú, neskôr dokonca fakty a dohodu sem tam prekrútia.
Dobrý právnik (rovnako ako realitný maklér) nemôže byť len odborne zdatný v právnej problematike, mal by mať aj cit pre obchod a psychológiu. Mal by vedieť rozoznať podstatné a menej podstatné body v zmluve, správne komunikovať a argumentovať. Sem tam vyjadriť empatiu k druhej strane a jej požiadavkám. Nájsť na ne riešenie tak, aby do zmluvy mohol zapracovať svoje podstatné požiadavky, ale zohľadnil aj požiadavky druhej strany. Iba tak budú mať zmluvné strany pocit komfortu a vzájomnej dohody.
Našťastie väčšina právnych zástupcov s ktorými sa stretávame patrí do skupiny odborne a komunikatívne zdatných a šikovných. Bezkonfliktne dokážu vyriešiť všetky potreby svojich klientov a neurazia pritom druhú stranu. Neberú osobne protiargumenty druhej strany, hľadajú riešenie.
Ja osobne prajem všetkým kolegom ako aj všetkým predávajúcim a kupujúcim, aby pri svojich obchodoch stretávali len dobrých právnikov a samozrejme len dobrých realitných maklérov.
