Freeport ohlásil, že plánovaný One Fashion Outlet pri Voderadoch medzi Bratislavou a Trnavou bude fungovať pod jeho značkou. Budete prevádzkovateľom celého outletu?
Budeme zodpovední za všetko, pre nás je to celý balík. Je to iný biznis ako klasické obchodné centrum. Do outletu ľudia prichádzajú na pol dňa, na celý deň. Nerozmýšľajú, čo konkrétne potrebujú, prichádzajú s tým, že chcú vyzerať lepšie. A to môže znamenať čokoľvek – nové tričko, nohavice, bežecké topánky. Nemožno od toho oddeľovať ani jedlo a nápoje, všetko musí fungovať spoločne a zapadať do seba. Do outletu idete na dlhšie za zážitkom. Sadnete si medzitým na kávu a potom idete ďalej nakupovať.
Musíte však Slovákov najprv naučiť nakupovať v outlete...
Parndorfu v prvých dvoch rokoch Rakúšania tiež nerozumeli, vedenie míňalo milión eur ročne len na informačné kampane. Bol to jediný outlet v lokalite. Musíme ľudí vzdelávať. Bude to však ľahšie, keď povieme, že to bude ako Parndorf. Treba vysvetliť, že nejde len o cenu. V outlete môžete nájsť každú chvíľu nový tovar, treba sa naučiť užiť si ten koncept. Zábava je aj v tom, že nikdy neviete, čo presne nájdete.
Je možné nájsť pre outlet dostatok značiek? Na Slovensku sú v každom obchodnom centre rovnaké značky.
Na Slovensku je približne 140 – 150 značiek, pre nás zaujímavých. V Parndorfe uvádzajú, že ich majú 130 – 140 a stavajú ďalšie prístavby. Aj na Slovensku to bude mix – niektoré značky sú regionálne, napríklad Alpine Pro. Potom medzinárodné – Nike, Adidas, Gant. Značiek bude dosť, otázka je, či bude aj dosť tovaru. Slabšia ekonomická situácia nebude trvať večne. Keď centrum otvoríme, ekonomika bude niekde inde.
Prinesiete aj značky, ktoré tu nie sú?
Myslím, že áno. No je to proces, niektoré značky rady otvárajú na začiatku fungovania centra, iné až neskôr. Čím viac ľuďom ponúkneme, tým ochotnejšie naše centrum navštívia.
Outlet Freeportu je aj neďaleko – v českom Znojme. Aké boli vaše motívy prísť na Slovensko?
Je to absolútne v súlade s našou stratégiou. Aj počas krízy sme v Európe expandovali, aby sme zvýšili svoj zisk. Myslíme si, že stredná Európa je veľkou príležitosťou. Len v Anglicku je 40 outletov, veľa ich je aj v Paríži alebo v Moskve.
Nevnímate blízkosť Znojma ako problém?
To nie je problém, ale benefit. Prieskum nám ukázal, že menej než päť percent zákazníkov v Znojme je zo Slovenska, takže medzi týmito dvoma centrami nevidíme konkurenciu. Znojmo nám dáva skúsenosti aj pre Slovensko. Biznis je v mnohom rovnaký a máme príležitosť využiť skúsenosti odtiaľ. Je dobré mať dve centrá a pozeráme sa aj po ďalších príležitostiach v tejto časti Európy – napríklad v Belehrade či Petrohrade.
Čo hovoria na nový outlet vo Voderadoch vaši zákazníci – značky?
Blízkosť Znojma pre ne nie je žiadny problém. Je to iná krajina, musíte mať pre obchod odlišné spoločnosti. Naše značky vedia, že Slováci v Znojme tvoria menej než 5 percent zákazníkov. Takže si povedia, že keď nemajú outlet na Slovensku, možno je na to čas.
Aké sú vaše skúsenosti zo Znojma?
Naši hlavní zákazníci sa delia medzi rakúskych a českých v pomere pol na pol. K tomu niekoľko Slovákov, Poliakov či Talianov, ale hlavný biznis je orientovaný na Rakúšanov a Čechov. Sú medzi nimi rozdiely v míňaní. Rakúšania utratia veľa – vďaka tomu, že u nich sú obchody v nedeľu zatvorené, prichádzajú vtedy do Znojma. Cez týždeň sú to zasa najmä českí nakupujúci.
Aké značky ktoré národy preferujú?
Sú niektoré české značky, ako napríklad Kenvelo, ktoré chce málo rakúskych zákazníkov. Medzinárodné značky ako Nike, Adidas, Gant však priťahujú oboch. Česi bývajú bližšie, prichádzajú častejšie a míňajú menej, Rakúšania prichádzajú menej často, no míňajú o niečo viac. Českí zákazníci sú ešte aj o niečo mladší, viac orientovaní na módu.
Outlet Voderady je ďalej od hranice, bude sa viac koncentrovať na Slovákov?
Áno, je tu veľa potenciálnych zákazníkov z Bratislavy a ďalších okolitých miest. Zrejme budeme mať aj Maďarov a Rakúšanov, hoci tí majú skvelé centrum Parndorf. V porovnaní s ním máme však o niečo odlišné prostredie – jazero, detské priestory, budeme mať iné voľnočasové aktivity aj odlišné značky. Viac slovenských, niektoré iné medzinárodné. V Parndorfe sú aj drahšie značky.
Sú značky, ktoré v Rakúsku ponúkajú a v Česku ani na Slovensku nie.
V Rakúsku sú momentálne priemerné príjmy oproti Česku približne dvojnásobné. No s kúpyschopnosťou obyvateľstva sa to bude zlepšovať. Napríklad v Taliansku je obrovský rezervoár značiek, ktoré čakajú na nové trhy. Aj u vás sa situácia za posledných desať rokov výrazne zlepšila.
Ako máte nastavený príjmový limit v krajine, do ktorej idete?
Nestanovujeme si konkrétny limit. Samozrejme, že príjmy v Znojme a napríklad v Paríži sú odlišné. No to sa vyvažuje nákladmi na život – nižšie príjmy znamenajú aj nižšie životné náklady. Máme outlet v západnom Švédsku, veľmi bohatej oblasti, a tiež v Znojme. Priemerné príjmy sú vo Švédsku dva- až trikrát vyššie, no profit pre Freeport prepočítaný na štvorcový meter centra je v oboch krajinách takmer identický. Pretože všetko vo Švédsku stojí viac – výplaty zamestnancov aj pozemok, keď sme ho kupovali. Navyše outlet predáva z nadbytočných zásob a cena, za ktorú značky predávajú, je taká, akú si ľudia môžu dovoliť. Značky chcú predávať, preto musia nastaviť cenu. Videli sme to v Znojme – keď sme drahšiu značku vymenili za lacnejšiu, zarobili sme viac.
Koľko návštevníkov a aké tržby očakávate?
Podľa našich výpočtov chceme ročne v prvej a druhej fáze 1,5 milióna, celkovo cielime na 2 až 2,5 milióna zákazníkov. Pri tejto veľkosti je to reálne a môže to priniesť zisk.
Ste spokojní s projektom alebo ho budete meniť?
Sme veľmi spokojní, je to dobrý projekt. To však neznamená, že ho nebudeme meniť, všetky projekty sa mierne menia. To je vývoj, zrazu príde dobrý nápad a ideme ho presadiť do projektu. Zákazník musí cítiť, že je to príjemné miesto na strávenie dňa, no nesmie to byť ani drahé, lebo potom to neprinesie plánovanú návratnosť.
Čo pripravujete pre deti?
Máme veľa otvorených priestorov, projekt oddeľuje ľudí od áut, bude to veľmi bezpečné na ihriskách pre deti, na uliciach pre ľudí. Deti môžete nechať behať osamote. Plánujeme prostredie priateľské pre rodinu.
Ako reagujete na blízkosť výrobných hál Samsungu, je to prínos?
Vynikajúce. Tí ľudia nemajú kam inam ísť. Viem si predstaviť, že to bude najvyťaženejšie centrum v Európe medzi jednou a druhou hodinou a potom po šiestej. Je dobre, že cez deň môžu prísť na kávu alebo obed a potom po práci nakupovať.
Aké sú rozdiely medzi outletmi vo Veľkej Británii a v centrálnej Európe?
Koncept nie je iný. Freeport otvoril jeden z prvých európskych outletov v Anglicku v roku 1994 a koncept ostal odvtedy rovnaký. Za rozumné náklady pekne postavená dedinka, ktorá ponúka dobre známe značky mimo mesta, ale s bezproblémovou dostupnosťou. Dizajn sa medzičasom zmenil, je príjemnejší, vtedajšie centrá boli príliš lacné. Dnes prichádzame s menšími obchodmi, ľahšie zariaditeľnými, ale koncept sa nezmenil.
Je váš koncept rovnaký ako v prípade konkurenčných outletov?
Myslíme si, že je špeciálny. No ak sa nepohybujete v našej brandži, zdajú sa vám asi rovnaké. Máme rovnakú filozofiu, no napríklad od McArthurGlenu sa líšime v otázkach parkovania. Oni robia parkoviská v strede centier, my ich radšej oddeľujeme. Pokiaľ ide o mix značiek, môže byť McArthurGlen trochu drahší. My sa sústredíme na značky, ktoré prinášajú väčšiu hodnotu za menej peňazí. Rozdiel medzi tradičnými obchodmi a outletmi je aj v riadení. Tradičné centrá sa usilujú byť čisté a bezpečné, to je všetko. Majú stabilné nájomné. My sme odlišní, berieme obratové nájomné. Usilujeme sa teda, aby sa predajcom darilo predávať. V mnohých ohľadoch sme skôr obchodníci ako správcovia nehnuteľností.
Pýtate nižšie nájomné, ale zarábate na vyššom obrate?
Pravdepodobne áno, myslíme si, že to je dobrý obchod. No berieme na seba väčšie riziko.
Aké je nájomné vo vašich outletoch?
Máme vždy dve zložky nájomného. Jedna je fixná a druhá pohyblivá – obratová. Obe spolu súvisia. Vyššie obratové – nižšie fixné nájomné, ale závisí aj od veľkosti obchodu, atraktívnosti značiek. Veľké značky predávajú veľa, hoci aj menej platia a lákajú ďalších. Takže spoľahnúť sa len na čísla by bolo nesprávne. Napríklad v Portugalsku máme značky, čo predávajú za tisíce eur ročne a iné, čo predávajú za milióny eur. Všetky však majú v našom mixe miesto.
Čo ešte v regióne plánujete?
Stredná Európa je pre nás dôležitá, je tu veľa miest, ktoré potrebujú a zaslúžia si outlety. Myslíme si, že práve tento bude pre nás veľký úspech. Otvoríme prví a budeme dominovať tunajším trhom. Sme síce aj v Číne, no Európa a Bratislava sú pre nás dôležité.
Iestyn Roberts je výkonný riaditeľ Freeport Outlets od roku 2006. Predtým bol obchodným riaditeľom konkurenčnej spoločnosti McArthur Glen, ktorá vlastní Bratislavčanom známy outlet v rakúskom Parndorfe. Pracoval aj pre firmy Gray & Osbourne, Stears, Storehouse a Barclays Bank. Freeport zatiaľ prevádzkuje na kontinente tri outletové centrá – najväčšie európske centrum Alcochete neďaleko Lisabonu v Portugalsku, centrum Excalibur na česko-rakúskej hranici pri Znojme a centrum Kungsbacka pri švédskom Göteborgu, ako aj šesť centier v Anglicku.
Článok vyšiel v samostatnej prílohe TREND extra Reality.
Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Desať dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.
Foto - Freeport Outlets
