Aktualizovaná (16:20)
Ako robiť lepšie a predajnejšie byty?
Po kríze sa ponuka bytov zreálnila, zmenšili sa výmery a zlepšili dispozície. Developeri viac reagovali na požiadavky klientov. Na bratislavskom trhu sa stále drží stabilný počet voľných bytov. Podľa Karin Kučerákovej zo spoločnosti Byvano/The Advisors však nejde o tie isté "ležiaky", ale zvyšuje sa podiel rozostavaných bytov.
Na trh sa v tomto roku vrátil aj obrovský projekt predkrízových rozmerov - Panorama City od J&T Real Estate. Výkonný riaditeľ firmy Pavel Pelikán uvádza, že predaných je už 299 z celkových 606 bytov. Dôvodom rýchleho predaja projektu je podľa neho nedostatok kvalitného nového bývania v centre mesta. Ich klienti podľa neho často prešli 20 až 30 reálne hotových projektov, napriek tomu si napokon kúpili byt "z papiera", ktorý sa ešte nezačal stavať. Kým pri spustení predaja so štartovacími zvýhodnenými cenami bolo vysoké zastúpenie investičnej kúpy, prípadne kúpy bytu pre deti, teraz si byty v Panorama City kupujú najmä ľudia vo veku 35 až 40 rokov, ktorí v nich chcú bývať.
Klienti dnes vedia čo chcú a majú lepší prehľad, hovorí aj Marián Bakay, obchodný manažér stavebnej a developerskej firmy ise, ktorá práve spustila predaj úplne odlišného projektu Nikola House s 27 bytmi. Kupujúcich podľa neho najviac zaujíma dispozícia a plocha bytu. Pri porovnávaní ceny pritom neberú do úvahy cenu za štvorcový meter, ale celkovú cenu bytu a lokalita.
Pri predaji pomáha aj marketing. Podľa K. Kučerákovej je nevyhnutnou súčasťou projektu, aj keď ľudia si bývanie aktívne hľadajú aj sami. Kampaň však dokáže predaj urýchliť. Dôležitejší je pri rozhodovaní samotný produkt.
Banky sú pri požičiavaní investorom stále opatrné. Podľa Andrey Tregerovej, generálnej riaditeľky Realitnej spoločnosti Slovenskej sporiteľne majú najväčšiu šancu projekty zamerané na masový segment. Dobré výmery a dispozície a akceptovateľná lokalita sú podľa nej kľúčové parametre.
Podľa vedúceho oddelenia financovania nehnuteľností Tatra banky Vladimíra Lakatoša potrebujú banky veľa argumentov. Najväčšiu šancu na získanie financovania majú projekty, ktoré sú ucelené a jasne zacielené na konkrétnu klientelu. Ľudia sa s nimi ľahšie identifikujú, čo pomáha ich predaju.
Aktualizovaná (14:50)
Kde ešte brať? Peniaze i nápady
Keď postavíme projekt s architektom kvalitne, dokážeme výrazne skrátiť dobu predaja a tým znížiť aj finančné náklady, hovorí Roman Dzamko zo spoločnosti G4 investičný klub. Kríza podľa architekta a developera Tomáša Šeba zmenila prostredie k lepšiemu, pretože investori zistili, že architekti pre nich môžu byť dôležitými partnermi a pomôcť im k úspešnosti projektu.
Okrem toho, že dom musí mať šťavu, dobrý architekt ponúka efektívne riešenia, aby investorovi znížil náklady, dodáva T. Šebo. V čase realitného boomu brali developeri architektov často ako príťaž, ktorá im komplikuje a predražuje projekty. Podľa českého architekta Davida Chmelařa si za to mohli architekti aj sami, keď mnohí neústupne presadzovali svoje riešenia a neboli partnerom na komunikáciu.
Architekti tiež zracionalizovali svoju prácu a lepšie napĺňajú zadania developerov, hodnotí R. Dzamko. Spolupráca sa tak zlepšuje, projekty pripravujú oveľa viac na mieru a zadanie developerov, čím sa šetrí čas a peniaze. Napriek tomu sa investori nevyhli zvýšeným nákladom. Čo bolo nakreslené pre roky 2007 - 2008 sa muselo prekresliť na dnešné pomery.
Nepodceňoval by som kupujúcich, veľmi dobre si vedia zhodnotiť, čo za akú cenu môžu dostať a vedia oceniť aj kvalitnejšie spracovanie, myslí si D. Chmelař. Architekti podľa neho navrhujú riešenia, ktoré prinesú za rovnakú cenu pridanú hodnotu a tá sa odrazí aj na predaji.
Aktualizovaná (13:10)
Komerčné nehnuteľnosti - návrat k základom
Na mape Bratislavy stále vidno množstvo plánovaných nových kancelárskych projektov v stále nezmyselnejších lokalitách. Nákupné centrá sa stavajú stále podľa šablóny, bez koncepcie, ktorá by im pomohla získať novú generáciu zákazníkov a bez služieb. Takto otvorila diskusiu Pavlína Hajnová, šéfka spoločnosti Centers Data.
Diskutujúci sa zhodli, že o úspechu nákupných centier rozhoduje lokalita, komunita v okolí, zoskupenie nájomníkov a spoločné prevádzkové náklady. Dnes už nestačí predávať tovar, ale aj emóciu. Ľudia, ktorí majú peniaze, si ich chcú užiť, hovorí Oliver Arpáš, konateľ spoločnosti Global Rent, ktorá zrekonštruovala staré obchodné domy vo viacerých okresných mestách. Aj tam je skupina asi 20 percent obyvateľov, ktorí majú peniaze a nakupovali v Bratislave alebo v zahraničí. Práve ich sa snažia získať. Výhodou týchto starších budov je dobrá lokalita v centre miest, dobré možnosti parkovania a dobrý prístup a klientela v okolí.
Úspech týchto centier spočíva aj v zmene nákupných zvyklostí v posledných rokoch. Ľudia už nerobia veľké nákupy raz za týždeň, ale radšej si nakúpia v mieste bydliska. Ako správca však musíme menších nájomníkov trénovať, vychovávať, aby boli úspešní, dodáva O. Arpáš.
Priestor na najbližšie roky je najmä pre retailové parky v menších mestách a rekonštrukcie či rozširovanie nákupných centier.
Na trhu kancelárskych a priemyselných nehnuteľností chýbajú nové projekty, noví investori neprichádzajú, dominujú renegociácie starých zmlúv. Firmy sa takto snažia znižovať náklady. Ekonomika developmentu je na hrane, krátkodobo idú majitelia aj za prah bolesti, hovorí Marek Vrbovský z HB Reavis Group. Renegociácie sú trhom veľkých fondov, ktoré kancelárske budovy odkúpili od developerov. Môžu ísť s cenou dole pri starších budovách, ktoré už na seba často aj zarobili. Pri veľkom portfóliu si to môžu dovoliť a to je nebezpečné pre developerov nových projektov.
Väčší pohyb firiem očakávajú developeri až v rokoch 2015 - 16. Trh komerčných nehnuteľností je nekonečný kolotoč, firmy sa obmieňajú, opäť sa tak bude stavať, tvrdí Martin Baláž z Cushman & Wakefield. Priestor vidí najmä pre koncepty, ktoré na Slovensku ešte vôbec nie sú.
Aktualizovaná (10:25)
Developer a mesto. Ako spolupracovať
Predstavitelia miest a obcí si uvedomujú, že developer je často jediným alebo najdôležitejším partnerom pre samosprávu pri rozvoji mestskej časti, hovorí Ján Krnáč z Cresco Group. Samosprávy najčastejšie žiadajú o investície do infrašruktúry a občianskej vybavenosti. Žiaľ, dnes je trh cenya vyvolané investície developeri ťažšie znášajú. Dôležité je pochopiť, že napríklad vybudovanie križovatky sa netýka len jedného projektu.
V praxi nie je podľa Gustáva Lacu z Koruna Reality jednoduché prispôsobiť sa často nezmyselným požiadavkám samospráv, ktoré projekty predlžujú. Situácia na trhu sa potom výrazne zmení a projekt je často potrebné robiť nanovo.
Dialóg developera so samosprávou by sa mal začať ešte pred vydaním územno-správnej informácie, myslí si starosta Ružinova Dušan Pekár. Samospráva však podľa neho nechce byť katom ani sudcom investorov, ale sprostredkovateľom medzi nimi a obyvateľmi. Najdôležitejšie je od začiatku otvorene informovať obyvateľov, čo znamená výstavba v ich okolí, že im prinesie napríklad nové parkoviská, novú cestu, škôlku. Ružinovu sa podarilo za dva roky, čo je starostom, dohodnúť s developermi na investíciách v prospech mestskej časti vo výške 78-tisíc eur a ďalších 685-tisíc je v rokovaní. Z pohľadu developerov sú to podľa neho drobnosti, ale pre mestskú časť veľké veci, na ktoré by nemala peniaze. U nás však neexistuje vklad investora do rozpočtu mestskej časti, podobne ako je to v zahraničí.
Je dobré, keď samotný projekt, ktorý vznikne, neškodí mestskej časti, upozorňuje starosta bratislavského Nového Mesta Rudolf Kusý. Obyvatelia novostavieb sa totiž často po dvoch-troch rokoch pýtajú mestskej časti, kde je detské ihrisko, škôlka, park. Preto sa na to pýtame developerov hneď na začiatku. Je v ich záujme, aby bolo okolie ich projektov upravené a vybavené. Tlak občanov však znášajú samosprávy.
Riaditeľ kancelárie bratislavského primátora Ľubomír Andrassy upozorňuje na dve stránky postavenia starostov. Na jednej strane sú štatutármi stavebného úradu a musia konať v medziach zákona, na druhej strane ako komunálni predstavitelia sa snažia dosiahnuť niečo pre mestskú časť. Každý investor vie, že po voľbách má dva roky na to, aby presadil projekt, v druhej polovici volebného obdobia je už pre starostu rozhodujúci hlas ľudu, ktorého hlasy potrebuje na znovuzvolenie.
Samospráva ani nemá toľko odborných pracovníkov, aby mohla dostatočne intenzívne komunikovať s investormi, ktorí by si často za konzultáciu zaplatili, ale takúto možnosť samospráva nemá.
Pôvodná správa (zverejnená 5:40)
Treba nejako prečkať, bude lepšia doba a budeme predávať. Toto počúvame z úst mnohých realitných hráčov už niekoľko rokov. Spoliehajú sa na opätovné nafúknutie bubliny. Nikde však nie je napísané, že boom sa tak skoro a v takom rozsahu vráti, preto je potrebné sa sústrediť na dnešného klienta a dnešný dopyt.
Dnes prebieha už siedmy ročník tradičnej TREND konferencie Reality a development, na ktorej sa stretáva viac než stovka najdôležitejších a najväčších hráčov realitného biznisu. Či už zo strany developerov, predávajúcich, bankárov, stavbárov i maklérov. Tento rok budú diskutujúci spolu s účastníkmi hľadať odpovede na otázku, kde je súčasný dopyt a ako ho správne vystihnúť.
Diskusné panely:
- Súkromný investor a samospráva. Niekedy je táto diskusia veľmi ostrá. Prečo chcú mestá zaplatiť vyvolané investície a prečo sa to developerom nepáči? Kde sa stretnúť, aby boli spokojné obe strany?
- Komerčné nehnuteľnosti – návrat k základom. Obchodov je čoraz viac a kupujúcich nepribúda. Je potrebné priniesť nové služby alebo sa sústrediť na rekonštrukcie lokálnych stredísk. Kancelárií sa tiež postavilo veľa a dnes mnohé ostávajú prázdne. K tomu sa pridajú sťahovania v rámci mesta.
- Architekt chce nakresliť niečo pekné a výnimočné, investor stráži rozpočet. Kde sa dá ušetriť? Vzdá sa niekto honoráru, marže alebo klesne štandárd? A čo na to povie koncový klient?
- V Bratislave dnes uspejete s dvoma typmi rezidenčných projektov. Stredná kvalita pri strednej cene a dobrej lokalite naláka rodiny. Ľubovoľná kvalita v ľubovoľnej lokalite, ale pri nízkej cene priláka investorov a nižšie príjmové skupiny. Kde je rovnováha?
Okrem iného vystúpia Dušan Pekár, starosta Ružinova, Pavel Pelikán z J&T Real Estate, Marek Vrbovský z HB Reavis, Rudolf Kusý, starosta Nového Mesta, Vladimír Lakatoš, šéf projektového financovania nehnuteľností v Tatra banke, či Ján Krnáč zo spoločnosti Cresco.
Portál TRENDreality.sk bude online prinášať to naj počas celého dňa.
Podrobný program konferencie a diskutujúcich nájdete tu.
