Bývajte na Čiernej Vode! Dom za cenu bytu! Týmito slovami developeri lákajú nových obyvateľov najväčšieho bratislavského satelitu. Vyrástlo tu už niekoľko projektov, ktoré sa vydarili viac alebo menej. Niektoré sú dokonca nedostavané, s kopami odpadkov, stavebného materiálu a jazerami vody.
Jeden z lepších projektov v tejto lokalite je Triangel od firiem Iuris a Weon, ktoré zastupujú investorské IUSA a IUWE. Developer sa do Trianglu pustil komplexne, okrem množstva prízemných rodinných domov a dvojdomov s modernou architektúrou pripravil aj niekoľko radových domov a tri štvorpodlažné bytovky.
Z low-costu mestské ceny
Inžinierske siete začali stavať v polovici roka 2007, v tom istom roku sa rozbehli aj prvé stavebné práce na bytoch a domoch. Štvorcový meter pozemku sa v tom čase predával za 90 eur s DPH, za dom bolo treba zaplatiť od 900 eur za štvorec. Byt vyšiel na 850 až 1300 eur/m2 s DPH, podľa podlažia a orientácie.
Rande s realitou
Práve čítate Triangel: Slušný satelit za cenu mesta (redakčné hodnotenie).
Prepnite na Triangel: kempingová architektúra na Čiernej Vode (odborné hodnotenie).
Byty sa podarilo skolaudovať pred koncom roku 2009, napriek tomu z pôvodne 83 jednotiek ešte stále je čo predávať, na niektorých podlažiach je obsadený iba jeden zo štyroch bytov. Ceny sa medzitým zdvihli, začínajú pri bytoch na 1570 eurách, domy stoja od 185-tisíc eur.
Triangel je jeden z projektov, ktorý ponúka hotové byty v zónach rodinných domov aj za hranicami Bratislavy. Rozhodli sme sa preto porovnať ho s projektmi v hlavnom meste a vyskúšať, ako sa kupuje byt na vidieku.
Prvý raz sme komplex navštívili na jeseň. Hoci bolo pekné počasie, v areáli bolo vidieť jazierka stojacej vody, veľká časť stála v odvodňovacích žľaboch pozdĺž ciest a chodníkov. Hoci Triangel ako jeden z mála aktívne riešil zber a vsakovanie dažďovej vody v projekte, voda stojaca v priekopách pri cestách sa nám zdá byť dosť nevhodná. Na jednej strane to môže byť naozaj riziko utopenia pre malé deti, na druhej strane to bude sídlo žiab, komárov a zrejme aj baktérií a podobnej hávede. Vhodnejšie sa zdá byť prekrytie odvodňovacích kanálov.
Radi by sme videli aj to, kto sa bude starať o ich čistenie, keďže sa budú určite pravidelne zanášať. Ďalšou „atrakciou“ Trianglu sú rovné strechy domov a bytoviek, ktorých úlohou je podľa zámeru architekta tiež zachytávanie dažďovej vody. Tá sa takto vyparí do ovzdušia a nepribúda jej na zemi. V daždivejších rokoch však trvalé máčanie strechy môže vyústiť do presakovania, obyvatelia potom asi architekta nepochvália.
Známe sú aj problémy s výpadkami zásobovania plynom. Vznikli pravdepodobne tak, že sa pri výstavbe do plynového potrubia dostala voda. Jej „vyvetranie“ môže trvať aj niekoľko rokov. V areáli v čase našej návštevy ešte nebola asfaltová cesta, tú sa však podarilo dokončiť koncom minulého roka.
Drahý dizajn
Najprv nás zaujímali byty, ktoré sú v troch červených bytovkách v strede areálu. Architektom sa vzhľad naozaj podaril, nenarúšajú prostredie a pôsobia príjemne vidiecky. Hľadali sme štvorizbový byt, takže nás priviedli do podstrešného bytu s pekným výhľadom na Karpaty a Raču.
„Vďaka“ tvorivosti architektov, ktorí na najvyšších poschodiach domov naprojektovali obrovské rohové terasy sa však byt poriadne scvrkol. Štvorizbový byt má rozlohu 84,3 m2 a terasa 65 m2, výsledná cena v základnom štandarde 151 700 eur.
Skutočne, na terase sa dá hrať v pohode ping-pong aj na dvoch stoloch a možno aj pozemný hokej. Bytu to však výrazne ublížilo na priestrannosti. Navyše sú jednotlivé terasy od susedovej časti oddelené zvláštnou skladacou španielskou stenou, ktorá nevyzerá byť príliš stabilná (klik pre foto). Možno je to však opcia na susedské návštevy po vybudovaní vzťahov.
Treba oceniť niektoré prvky vybavenia, najmä drevené okná, či miesto pre vstavané skrine na chodbe. Na druhej strane všeličo by si záujemca rád odpustil – napríklad stĺp v rohu obývačky, pomerne malé kúpeľne, podlahové konvektory pred presklenými stenami nedávajú veľký zmysel.
Budúcu kuchyňu oddeľuje od obývačky samostatne stojaca stena, je však postavená neprakticky, kuchyňu výrazne zmenšuje a rozbíja celý priestor. Niektoré izby sú pomerne malé, padli za obeť obrovskej terase. Čudné sú aj tvary úzkych okien, čo z nich robí iba otvory v stene.
Napriek všetkému má tento byt veľkorysú dispozíciu, menšie byty majú väčší pomer chodieb a malé spálne. Napríklad dvojizbový byt za 88-tisíc eur s takmer 60 m2 a malou terasou s 2,7 m2. Podobne v trojizbovom byte.
K cene bytu treba pripočítať parkovacie miesto pod domom za 1900 eur. Spoločné priestory celkovo pôsobia sterilne ako v nemocnici, pripája sa nerezový výťah. Na druhej strane si dal developer záležať na dobre zabezpečených pivniciach.
Skromný, ale domček
Zaujímali nás aj domy, takže sme si pozreli samostatne stojaci domček i radovku. Dom mal slušnú dispozíciu, aj remeselné vyhotovenie sa nám pozdávalo. Prekážala nám hlavne malá vzdialenosť jednotlivých domov od seba. Navyše sú z jednej strany presklené až po zem v prípade obývačky i jednotlivých izieb. Mať sklenú stenu vzdialenú od okien suseda ledva dvadsať metrov, to môže byť pre väčšinu obyvateľov nepríjemný zážitok.
V prípade radovky by nás zasa odradila orientácia terasy na rušnú hlavnú cestu medzi Chorvátskym Grobom a Čiernou vodou. Okrem toho mal dom kuchyňu orientovanú na jednu stranu a obývačku na druhú, čo nie je príliš zvykom. Ustavičné prechádzanie z kuchyne do obývačky cez pomerne širokú chodbu sa stane časom otravným.
Inak bola dispozícia v poriadku, tri spálne s kúpeľňou na hornom poschodí úplne stačia potrebám priemernej rodiny s dvoma deťmi. Páčilo sa nám aj využitie podschodových priestorov, opäť trochu malá je kúpeľňa s 9,3 m2. Takýto dom s rozlohou 135 m2 a 25 m2 terás a balkónov na 245-metrovom pozemku vychádza na zhruba 180-tisíc eur.
Ako je na Slovensku zvykom, takmer všetky byty a všetky domy sú v stave holobytu, teda len steny, okná, vchodové dvere a betónové podlahy. Výhodou je, že si ich nová majiteľ môže dať dokončiť podľa svojho gusta, nevýhodou čas, ktorý prejde do úplného dokončenia.
Na vlastnej koži
V prípade Trianglu môžeme recenziu rozšíriť o skúsenosti známeho, ktorý si byt v tomto projekte naozaj kúpil. Napriek tomu, že kupoval pomerne veľký a drahý byt za zhruba 150-tisíc eur, zľavu mu developer napriek prvotnej ochote poskytol iba symbolickú. Prekvapuje to najmä preto, že developeri sa dlhé mesiace sťažujú, že sa im ani za cenu zľavy nedarí zbaviť sa veľkých bytov. Netreba to zrejme brať vážne.
Proces kúpy výrazne spomalili dlhé reakčné časy predajcov pri otázkach, či zmenách. Prvá verzia kúpnej zmluvy bola navyše jednostranná v prospech developera, aj keď neskôr sa úpravy podarilo presadiť pomerne hladko. Stálo to však ďalšie týždne času.
Ani pri uzavieraní zmluvy a prevode bytu predajca nevynikal flexibilitou, chýbali napríklad niektoré dokumenty ako odhad znalca. Celý proces mal ešte viacero zádrheľov napriek tomu, že zákazník si vzal hypotekárny úver v Unicredit Bank, ktorá projekt financovala. Známy sa napokon rozhodol pre kúpu holobytu napriek tomu, že oproti cene za štandardné vybavenie ušetril iba zhruba 5000 eur.
Byt si dokončil vo vlastnej réžii. Dôvodom bolo, že základné vnútorné vybavenie, ktoré bolo v cene, bolo pomerne skromné, termíny dokončenia dlhé a diskutabilné a navyše ušetril na DPH, keďže pri platbe až po dokončení v tomto roku by zaplatil na zvýšenej DPH asi 1500 eur naviac.
Detailík vytočí
Pri dostavbe sa objavilo niekoľko technicky nedotiahnutých riešení. Napríklad slabá zvuková izolácia vetracieho kanála ventilátora medzi kúpeľňami susedných bytov. „Naše ventilátory sa na seba pozerajú asi z 30 centimetrov,“ hovorí známy.
Podobne je zle zvukovo izolovaná aj "stupačka" medzi poschodiami. Použité materiály ako vypínače, svetlá a podobne sú dosť lacné, takže sú občas už aj pokazené, hoci v dome býva ešte málo obyvateľov. Nepríjemné sú napríklad chýbajúce tlejivky v chodbových vypínačoch, takže treba potme šmátrať po stenách a nájsť vypínač po hmate.
Napriek všetkému je Triangel jedna z najlepších volieb v severnej časti Bratislavy konceptom, kvalitou, ale najmä cenovo. Na okraji Bratislavy stoja podobné dokončené byty o 15-20 % viac, ani nehovoriac o domoch.
Byty v Pezinku alebo Svätom Jure sú zvyčajne drahšie, nižšie idú ceny naopak v Rovinke, Dunajskej Lužnej alebo Moste pri Bratislave. Tam je však problém doprava. Tá je na Čiernej Vode síce časovanou bombou, zatiaľ sa však do Bratislavy možno dostať pomerne rýchlo a oproti iným lokalitám aj pravidelnou mestskou dopravou.
Rande s realitou
Práve čítate Triangel: Slušný satelit za cenu mesta (redakčné hodnotenie).
Prepnite na Triangel: kempingová architektúra na Čiernej Vode (odborné hodnotenie).
V Rande s realitou sme recenzovali aj ďalšie projekty. Prečítajte si všetky.
Foto - Peter Kremský
