Trhové ceny pôdy sú od úradných na hony vzdialené

O tom, za koľko sa na Slovensku predávajú poľnohospodárske pozemky, sa začalo nahlas častejšie hovoriť až pri predajoch parciel, na ktorých vyrastú dve nové automobilky. Dovtedy sa o tejto problematike bavili zvyčajne len zainteresovaní. Niet divu – obchod s poľnohospodárskou pôdou sa až na pár výnimiek obmedzoval iba na drobné výmery.

Oficiálna štatistika cien pôdy v jednotlivých regiónoch nie je známa. Nesledovala ich žiadna inštitúcia. Minimálny záujem kupcov stlačil trhovú hodnotu pôdy vhodnej na obrábanie k zlomku toho, za koľko sa predáva vo vyspelých krajinách.

V súčasnosti cenotvorbu ovplyvňuje aj fakt, že staré členenie pôdy podľa bonity od tohto roka spolu s vyhláškou Ministerstva financií SR č. 465/1991 Z.z. o cenách stavieb, pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov zaniklo.

Jej prílohou boli totiž aj úradné ceny pôdy. Tie sa odvíjali od jej bonity, teda úrodnosti a pohybovali sa od päťtisíc korún za hektár najmenej úrodnej po 120-tis. Sk najkvalitnejšej pôdy. To bol pre predávajúcich i kupcov orientačný bod, ktorý teraz chýba.

Chýba legislatíva

Stanovovanie cien je v súčasnosti pre nejednoznačnú legislatívu veľmi komplikované. To je podľa vedúceho odboru štrukturálneho a vidieckeho rozvoja Výskumného ústavu ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva Štefana Budaya hlavným problémom aj pri súčasnom vykupovaní pozemkov pod automobilku Kia v Tepličke pri Žiline.

„Ľudia nemajú prehľad o hodnotách pozemkov a vykupovači im tvrdia, že trhové ceny pôdy sú nižšie ako tie, ktoré žiadajú,“ hovorí. Trhovú cenu však určuje ponuka a dopyt a žiadna vyhláška nemôže zachytiť jej presnú hladinu.

Súdni znalci v súčasnosti vychádzajú pri určovaní hodnoty pozemkov na základe úradných cien podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Východiskom je zákon č. 595/2003 Z.z. o dani príjmov, kde sú však stanovené kvôli kontrole platenia daní len priemerné ceny v danom katastrálnom území.

Tie ale nepostihujú fakt, že v jednom katastrálnom území môžu byť pozemky rôznej kvality. Preto rezort pôdohospodárstva v súčasnosti pripravuje novú vyhlášku o stanovení hodnoty pozemkov a porastov pre potreby pozemkových úprav, ktorá má vstúpiť do platnosti v septembri tohto roku.

„Bude slúžiť na určenie ceny náhradných pozemkov pri projektoch sceľovania pozemkov,“ vysvetľuje poradkyňa ministra pôdohospodárstva Denisa Anderková. Dodáva, že obnovuje triedenie pôdy podľa bonity.

Buduje sa databáza

Zatiaľ sa však funkčná databáza o trhu s poľnohospodárskou pôdou iba buduje. Jej základom sú spolu s Bonitnou bankou dát rezortu pôdohospodárstva aj výsledky výskumnej úlohy, ktorú riešili pracovníci Výskumného ústavu ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva. Pôvodne sa v nej zaoberali rozvoj trhu s pôdou v podmienkach prípravy Slovenska na vstup do EÚ, ale vlani získali ďalší grant na jej pokračovanie.

Hlavní riešitelia Š. Buday a Katarína Bradáčová v spolupráci so správami katastra nehnuteľností sústredili poznatky za roky 2000 až 2002 o výmerách predanej poľnohospodárskej pôdy vrátane lúk a pasienkov i viníc a cenách, za aké sa predávali. Zistené trhové ceny porovnávali s vtedy platnými úradnými cenami. Ako vzorka bolo vybraných šesť okresov – Dunajská Streda, Liptovský Mikuláš, Michalovce, Rimavská Sobota, Svidník a Topoľčany.

Ukázalo sa napríklad, že v roku 2002 sa najväčšia výmera – 990 hektárov, ale aj najvyššia trhová cena – vyše tri milióny korún za hektár – týkala predajov pôdy v okrese Dunajská Streda. Išlo však len o poldruhahektárový pozemok ležiaci na Žitnom ostrove, ktorý je považovaný za najúrodnejšiu časť Slovenska.

Najmenšie pohyby vo vlastníctve pôdy zaznamenali výskumníci zo sledovaných okresov vo Svidníku a v Rimavskej Sobote. Aj tam sa dajú nájsť súvislosti. V prvom prípade ide o región s málo kvalitnými pôdami, v druhom zase o región, kde sa poľnohospodárstvu napriek pomerne bonitnej pôde v posledných rokoch príliš nedarí, tvrdí Š. Buday.

Porovnania ukázali aj iné fakty. Napríklad že trhové ceny pôdy v Dunajskostredskom okrese prevýšili vtedajšie úradné ceny dvojnásobne a Liptovskomikulášskom okrese dokonca až 22-násobne.

Vzrastie nájomné

Odborníci očakávajú, že vstup Slovenska do Európskej únie prinesie aj zvýšenie trhovej ceny pôdy. „Je logické, že to bude v rôznych oblastiach rozdielne,“ hovorí Š. Buday. Najdrahšia bude pôda podľa neho v najúrodnejších oblastiach. Rolu budú hrať aj iné faktory.

Očakáva napríklad, že najväčší záujem o kúpu kusov zeme bude v pohraničných oblastiach s Rakúskom, Maďarskom a Českom. „Rastúce ceny pôdy sa premietnu aj do rastúceho tlaku majiteľov pozemkov na družstvá a obchodné spoločnosti, ktoré hospodária na tejto pôde, aby im vyplácali vyššie nájomné,“ dodáva.

Analytik Viedenského inštitútu pre medzinárodné ekonomické porovnávania (WIIW) Zdenek Lukas pripomína, že rastúca cena nájomného onedlho výrazne zasiahne do výsledkov hospodárenia slovenských poľnohospodárskych firiem.

Kým v prvých rokoch po vstupe Slovenska do únie si podľa neho vďaka rastu nákupných cien za poľnohospodárske produkty polepšia, neskôr sa im aj pod vplyvom rastu nájomného zvýšia náklady. „A to sa veľkých podnikov, ktoré hospodária prevažne na prenajatej pôde, dotkne na rozdiel od malých súkromných fariem mimoriadne silno,“ predpokladá. A tento nárast nákladov sa podľa neho premietne aj do cien potravín.

Majiteľ daň neplatí

Vyplácanie nájomného za pôdu je už niekoľko rokov jedným z nedoriešených problémov slovenského poľnohospodárstva. Počet firiem, ktoré nájomné vlastníkom neplatia vôbec alebo len „ak im to hospodársky vyjde“, nie je známy rovnako ako počet tých, ktoré nájomné pravidelne platia.

Príkladom rozdielneho správania k svojim nájomcom sú dve susedné družstvá hospodáriace pod Malými Karpatami. Kým Vištuk nájomné neplatí, Šenkvice si bez ohľadu na hospodársky výsledok každoročne svoju povinnosť plnia. Podľa predsedu šenkvického družstva Karola Motyku je to priemerne 800 korún, v prípade viníc až 1 200 Sk za hektár. „Obávam sa však, že vyššie nájomné už finančne neunesieme,“ tvrdí.

Podľa Š. Budaya dôvodom benevolentného postoja poľnohospodárskych firiem k nájomcom je aj fakt, že daň z pozemku neplatí jej majiteľ, ale ten, kto na nej hospodári. Podľa v platného zákona č. 317/1992 Z.z. o dani z nehnuteľnosti je daňovníkom majiteľ zapísaný v katastri, ale pri prenájmoch dlhších ako päť rokov je ním nájomca.

Š. Buday predpokladá, že ak by to bolo naopak, majitelia pôdy by na nájomcov vytvárali oveľa väčší tlak, aby nájomné skutočne dostávali. „Ak by sa ho nedočkali, snažili by sa nájsť iného nájomcu alebo pôdu predať. Aj toto by mohlo pomôcť rozhýbať trh s pôdou,“ myslí si.

Sami poľnohospodári, ktorí hospodária na prenajatej pôde, považujú platenie dane z pôdy v ich súčasnej ekonomickej situácii za diskriminačné. Slovenská poľnohospodárska a potravinárska komora sa preto usilovala o jej zrušenie. Nielenže sa jej to nepodarilo, ale navyše po schválení fiškálnej decentralizácie stanovovanie jej výšky bude v kompetencii obcí. Mnohé už avizujú, že ju zvýšia.

Ani v krajinách EÚ v tomto smere nepanuje zhoda. Niekde sa daň z pôdy platí, inde nie. Podobne je to aj v krajinách Vyšehradskej štvorky. Kým v Českej republike a Poľsku ju daňové úrady vyberajú, v Maďarsku sú majitelia či nájomcovia pôdy od nej oslobodení.