Dávid Dereník
O blogu
Absolvent aplikovanej matematiky na prírodovedeckej fakulte Masarykovej Univerzity v Brne a kvantitatívnych metód v ekonómii na ekonomicko-správnej fakulte Masarykovej Univerzity v Brne. Od roku 2008 pracuje ako makroekonomický analytik UniCredit Bank Slovakia a.s. a špeciálne sa zameriava aj na analýzy trhu nehnuteľností.
Ceny nehnuteľností podľa oficiálnych štatistík NBS aj v druhom štvrťroku poklesli. V rovnakom duchu sa niesla väčšina tituliek v médiách bez ohľadu na to, aké veľké bolo to čarovné percento poklesu. Najkomentovanejším číslom je pritom medziročné porovnanie, ktoré však vôbec nevypovedá o poslednej situácii na trhu, ale o porovnaní za posledný rok. Aj keby dnes ceny rástli, ale pred polrokom by tu bol veľmi silný prepad, tak v medziročnom porovnávaní by vyhrával prepad a všade by zaznievalo ako ceny nehnuteľností stále padajú.
Omnoho podstatnejšie je číslo, ktoré porovnáva ceny medzi dvoma štvrťrokmi.
Podľa posledných dostupných štatistík došlo v druhom štvrťroku k poklesu cien len o 0,6% v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. To sa ale nedá nazvať poklesom z dvoch dôvodov. Ide o veľmi malé číslo, ktoré je pri súčasnej nepresnosti štatistík zanedbateľné a samotná metodika štatistík tak trochu v niektorých obdobiach nechtiac klame.
Trochu teda k metodike cien nehnuteľností na Slovensku.
Ak by sa štatistiky cien nehnuteľností na Slovensku blýskali presnosťou a metodickou úplnosťou mohlo by aj tak malé číslo niečo naznačovať avšak žiaľ slovenský vývar cenových štatistík je značne nepresný. Nechcem tým samozrejme kritizovať tvorcov štatistík, stále je chvályhodné, že máme aspoň nejaké. Skúsim zhrnúť základné problémy štatistík NBS o cenách nehnuteľností.
Štatistiky sú vytvárané pracovníkmi NBS z databázy NARKS a ide o ponukové ceny. Ponukové ceny nie sú cenou konečnou cenou a tak hneď po vypuknutí krízy boli výrazne vyššie ako v realite po vyjednávaní kupujúceho. Ponukové štatistiky teda nehovoria o tom aká bola uzavretá cena na trhu, ale aká je ponúkaná cena.
V praxi to znamená, že ceny predaných nehnuteľností sa v súčasnosti skoro vôbec nehýbu smerom nadol, ale tým, že niektoré nepredané zle riešené novostavby ešte zlacňujú, dochádza k poklesu ponúkanej ceny. To, ale vôbec nezohľadňuje cenu uskutočnenú.
V kríze tak ceny nehnuteľností padli omnoho skôr a rýchlejšie ako to ukazovali štatistiky. V štatistikách totiž ostávalo stále veľké množstvo nepredajných inzerátov. Cena, za ktorú sa predávalo bola úplne iná - vyjednaná.
Dnes teda naoko ceny nehnuteľností štatisticky klesajú o 0,6% medzištvrťročne, ale ide naozaj len o štatistický pokles, nie reálny. Reálne sme dnes skôr v celkovej stagnácii cien.
Čo nás však v štatistikách čaká o pár rokov?
Až sa zotavíme z krízy a novostavieb bude nedostatok a v Bratislave a okolí sa postaví ďalšie nové bývanie, ceny nehnuteľností v tomto regióne pochopiteľne vzrastú. V médiách budeme čítať články o tom ako treba rýchlo nakupovať pretože ceny už rastú. Avšak na trhu nemusia nutne reálne ceny bytov rásť, ale v ponuke bude väčšie množstvo novostavieb. Tie majú pochopiteľne vyššiu cenu ako paneláky v Petržalke a teda celkový priemer cien sa posunie nahor.
Nie je teda každý pokles našich štatistík skutočným poklesom cien bytov a rovnako každý nárast aj skutočným nárastom.
Samozrejme... lepšie sú aspoň nejaké štatistiky ako žiadne.
