Považujem sa za celkom šikovného a zručného. Kedysi som si dokázal vymeniť žiarovky v aute, nastaviť prehadzovačku na mojom horskom bicykli alebo preinštalovať počítač. Dnes už je to celé trošku inak. Nielen preto, že mám jednoducho menej času alebo, že všetky veci sú akosi zložitejšie, je pre mňa jednoduchšie, aj keď nie lacnejšie, navštíviť servis, či zavolať profíka, aby mi pomohol.
Podobná situácia je podľa mňa aj v prípade predaja a kúpy nehnuteľností. Pri aktuálnom vnímaní realitných maklérov na našom trhu je, ale žiaľ svojpomocný predaj nehnuteľnosti majiteľom prvou zvolenou cestou.
Aj keď som si vedomý niektorých negatívnych skúseností s prácou realitných kancelárií, musím upozorniť na úskalia svojpomocného predaja. Môžem na ne upozorniť na základe mojich osobných a profesionálnych skúseností. Bohužiaľ realitní makléri v tomto príbehu hrajú nemalú úlohu.
1. Prvý problém majiteľa pri predaji vznikne, keď má určiť ponukovú cenu svojej nehnuteľnosti. V drvivej väčšine prípadov je cena nadhodnotená. Majiteľ si spraví dôkladný „prieskum“ na internete a zverejní svoj súkromný inzerát s cenou, ktorá je podľa neho konkurencieschopná. Cenová stratégia je pri tom stručná: „Uvidíme. Ak to nepôjde, cenu následne znížime.“ Fakt, že ponuky na internete sú len inzerátmi nezrealizovaných nehnuteľností, a že cenová stratégia je viac než len o znižovaní ceny, sa postarajú o prvé rýchle vytriezvenie. Reálni kupujúci sa jednoducho nehrnú.
2. To vedie k druhému problému, ktorému majiteľ začne čeliť - záplavám realitných kancelárií. Tie ako prvé a okamžite zareagujú na majiteľov súkromný inzerát. Buď s jednoduchou otázkou: „Môžeme si to dať do ponuky?“ alebo už s konkrétnym „prísľubom“ klienta. Aj pevne rozhodnutý majiteľ zvyčajne po istom počte dní, kde jedinými záujemcami sú RK, podľahne. Umožní obhliadky so záujemcami, prípadne zverejnenie svojej nehnuteľnosti v ponuke kancelárií. Výsledkom je také množstvo obhliadok, že majiteľ stráca prehľad. V tom „lepšom“ prípade sa nehnuteľnosť, objaví viacnásobne na realitných portáloch. Bez fotiek, so zlým popisom a hlavne, rôznymi cenami.
3. Tretí problém nastane keď sa konečne začne zdať, že je vyhrané. Nie jedna, ale hneď niekoľko realitných kancelárií má 100% záujemcu pripraveného kúpiť. Majiteľ síce s radosťou, ale istou mierou obáv začne rokovať. Časový tlak a neúplné informácie o týchto „kupujúcich“ sa postarajú o to, že nevie, kde a aká je skutočne jeho vyjednávacia pozícia a tak vsadí na jedného záujemcu, o ktorom kancelária tvrdí, že je to istá vec. Rokovania sa naťahujú, komplikujú a majiteľ zrazu stojí pred situáciou, že záujemca, vlastne nemá dostatok financií, resp. má také či onaké ombedzenie. Medzičasom sa prerušili obhliadky, aj rokovania s ostatnými záujemcami a tak hrozí, že je majiteľ opäť na bode nula.
4. Ak šťastie praje a majiteľ nakoniec oddelí zrno od pliev, nastane čas na štvrtý predposledný problém – rokovanie o podmienkach a zmluvách. Či už realitná kancelária nie je prítomná vôbec alebo v obchode figuruje ako neprizvaný hosť, obidve strany sa stretávajú v rokovaní, kde neexistuje dôveryhodný mediátor. Vyzbrojení právnikmi na obidvoch stranách strážia, pochopiteľne, svoje pozície. Nedôvera často vedie k rozpadu obchodu alebo konštrukciám transakcie, ktoré sú zdĺhavé, nákladné alebo rizikové.
5. Posledným, a hoci zriedkavým, problémom je absencia tretej strany ako zodpovedného svedka a pomocníka pre prípad, keď napriek všetkému, hoci aj niekoľko rokov po transakcii, vznikne problém. Či už ide o neoprávnený prevod skrz exekúciu predávajúcej strany alebo deklarované nedostatky na stave, obidve strany v tom sú sami ako vojak v poli.
Viem, že je aj vinou realitných kancelárií, že priebeh predaja majiteľov má často takýto nelichotivý priebeh, ale aj tu existuje správna cesta. Ak už ako majiteľ chcete vyskúšať svoje schopnosti pri predaji svojej nehnuteľnosti, buďte dôslední. Určite si obdobie, počas ktorého budete predaj riešiť svojpomocne. Odmietajte realitné kancelárie, nech sú ich prísľuby akékoľvek a až sa presvedčíte, že by sa vám hodila ich pomoc napriek všetkému, čo si o ich schopnostiach myslíte. Vyberte si len jednu z nich. Tú, ktorá má najlepšiu prezentáciu nehnuteľností, najlepšie referencie klientov a ktorá vám úprimne povie, kde ste pri svojpomocnom predaji urobili chyby.
