Martin Labanc
O blogu
Aj keď realitný trh už dlhší čas prežíva skromnejšie obdobie oproti minulosti, stále sa v ňom nájdu ľudia, ktorí dokážu ponúknuť nové vízie, podnety a riešenia. Často som sa s nimi stretával ako redaktor TRENDU píšuci o realitách. Dnes ich stretávam v tričku spoločnosti Centers, ktorá už 10 rokov mapuje a analyzuje realitný trh v Čechách a na Slovensku.
„Ako developeri si môžeme o tom ako správne namixovať úspešné nákupné centrum hovoriť čo chceme tak akurát tak pri pive. Pretože na druhý deň stačí, aby som dostal dva-tri maily od potenciálnych nájomcov že z toho cúvajú a môžem celý projekt od základu prerobiť, alebo ho dokonca odložiť.“ Takto stručne mi na nedávnom pracovnom stretnutí opísal situáciu v retailovom segmente klient, zastupujúci jednu developerskú spoločnosť.
Rýchle závery
Nájsť optimálny systém ako uspieť s nákupným centrom tak dnes podľa neho neexistuje. Robiť úvahy o tom, ako urobiť správny mix nájomcov, či ktoré nákupné centrum neprežije konkurenčný boj môžu raz dva spadnúť ako domček z karát.
Dôvod takéhoto zmýšľania je prozaický. „Namiesto toho, aby sme sa viac venovali náladám kupujúcich, zaujíma nás radšej to, či Polus prehrá vojnu s novopostaveným Centrálom a kedy sa položí,“ dodáva na koniec svojej krátkej úvahy developer. A presne takýmto úvahám som podľahol aj ja, až kým mi nedošlo, že sú absolútne zbytočné. Zabúdame pri nich totiž na základný fakt.
Zatiaľ čo Polus je už splatenou nehnuteľnosťou a jeho majiteľ Immofinanz Group nedlhuje bankám ani cent, shoppingový komplex na Trnavskom Mýte od Immocapu spolu s kancelárskou vežou zaťal sekeru na 110-milónov eur. (Pred rokom mala prívlastok aj mega realitná pôžička desaťročia, za ktorou stálo konzorcium bánk v zložení VÚB, Raiffeisen Landesbank Oberösterreich AG a HYPO Gruppe Bank AG).
Aj preto môžu „polusáci“ dať veľkorysejšie podmienky na nájom a jednoducho čakať. Priniesť nový vietor do Bratislavy na ich pleciach totiž neleží. Pre neprítomnosť zadlženia si môžu klientov viac vyberať a nie za každú cenu vyplňovať voľné nájomné priestory. Rýchlejšie s časom musí pracovať nový hráč z Trnavského Mýta.
Okrem toho je podľa mňa len otázkou času, kedy sa komplex dostane do rúk zahraničnému fondu, keďže podobnou cestou šli alebo pôjdu aj iné centrá. Aby bol predaj čo najlepší, aj výnosy z prenájmov musia mať čo najlepšiu kondíciu.
Rýchlejšie pracovanie Centrálu s časom je teda silnou výzvou, aj keď za ním stojí tak silno ostrieľaná líška v retailovom biznise akou je nemecká spoločnosť ECE. To je aj dôvod prečo si „Nákupné srdce Bratislavy“ ukrojilo najväčší kus reklamného priestoru pred vianočnými nákupmi spomedzi všetkých nákupných centier Bratislavy.
Sviatky „pokoja“ však nemusia byť tým, čím boli v minulosti. Len nedávno totiž vyšla zaujímavá správa v televízii Markíza, že až takmer 40 percent zákazníkov chce svoje vianočné nákupy preložiť na januárové zľavy. Ak je to pravda, a šlo o spoľahlivú vzorku, tak je to šialené číslo.
Žijeme totiž v dobe extrémneho racionalizmu pri nakupovaní, čo v minulosti pri plánovanom otvorení shopping centra takmer neexistovalo. A ani rôzne kultúrne akcie na prilákanie zákazníka už nie sú to, čo bývali. Ich význam ide jednoducho do stratena.
Načo eventy?
Výnosy obchodov sa zväčša takýmito akciami nevykryjú. Veď ak urobíte nejaké to „Stretnutie s Mikulášom“, zväčša prídu na vystúpenie len „socky“, čo sa tak maximálne pobijú o cukríky, no určite nie o topánky či nebodaj drahšie šaty. Alebo sa s ním budú fotiť mladé baby s pózami, ktoré by sa dali zverejniť až po 22:00 hodine (Verte alebo nie, na Slovensku sa už oba prípady stali).
O nič lepšie na tom nie sú ani náučné akcie o prírode alebo o vesmíre, či so simuláciou vojnových bitiek. Tie ešte ako tak idú v susednom Česku, u nás nie. Šéfovia centier ich robia neradi a tí, ktorí idú reálne míňať do nákupných centier, chcú radšej vidieť nové značky, ako kopec pojašených a hlučných detí.
Radšej nové značky!
Rožky v tomto nevystrkuje len Bratislava, ale aj košický zákazník. Ani jeho už známe značky neohúria. Pomaly ale isto ohŕňa nos nad H&M, či C&A, aj keď stále prinášajú stabilné výnosy do kasy majiteľov centier.
„Košické čaje“ chcú Peek&Cloppenburg, Bershku, Zaru, či Stradivarius. Nie je to síce najvyššia exkluzivita, ale predsa. Príčin prečo tam nie sú je viacero. Povedzme si to na príklade jednej z nich - Peek&Cloppenburg.
Jedným z hlavných vlastníkov značky je postarší pán, menom Harro Uwe Cloppenburg. Pochádza z tretej generácie tohto holandského rodinného podniku, ktorý najväčší rozmach dosiahol v Nemecku. O Holanďanoch je známe (v jeho prípade to platí trojnásobne), že svoju presnú kalkuláciu a ochotu pre šetrenie vedia pretaviť do dlhého čakania pre ďalšiu expanziu. Veď nie nadarmo sa hovorí, že tam kde prestal šetriť Škót, Holanďan len začína.
A tak si počkajú aj na Košice, až sa tam situácia v návštevnosti jednotlivých nákupných centier ako tak vykryštalizuje. Podobne sa správali aj v Bratislave a napokon zakotvili v Auparku. Najprv jedno poschodie, potom dlho, dlho nič a až potom sa rozhodli aj pre to druhé.
Ešte vzdialenejšie sú príchody ozaj luxusných značiek. Tie si však Košičania podobne ako „Blaváci“ kupujú už nejaký ten piatok na exkluzívnych zahraničných miestach ako Viedeň, Londýn, či New York.
Keď už márnosť, tak nech je od A po Z. Dôvod tohto správania je prozaický: Chvalabohu, že ich nikto nevidí a že na to majú! Závisť je totiž stále zanedbávaná obchodná veličina, prečo sa ľudia boja kúpiť drahší tovar na Slovensku, ktorý sa tu sem tam predsa len objaví. Tá je v konečnom dôsledku ešte väčším zabijakom pre budúci retailový biznis ako cena nájomného aj v tých najdrahších nákupných centrách.
