Ak investor plánuje naliať peniaze do lokality s nescelenou parcelou, jeho odvážny pokus môže vyzerať asi takto: z katastra si vypíše stovky parciel a podľa vlastníckych listov vyhľadá majiteľov. Tí už nemusia žiť a dedičské konania neprebehli aj po tri generácie. Viete si predstaviť silu exponenciálneho rastu?
Pozemok, ktorý chcete sceliť, tak patrí tisícom ľudí. S nimi sa treba dohodnúť. Mnohých len ťažko nájdete, iní ani netušia, že majú majetok. Dozvedia sa to až od investora, ktorý ich osobne navštívi a ponúkne právny servis a pomoc pri dedičskom konaní. Ale ak pred dverami vlastníka pristane investor, vždy je túžba vyjednávať a zarobiť „mailand“ na pozemku, o ktorom ešte pred chvíľou netušil, že ho má. Výsledok? Developer sa na lokalitu vykašle, ľudia prišli o svoju šancu.
pozemkové puzzle
Neznámi vlastníci
Podľa bývalej starostky Nižnej Boce Marcely Herichovej by sa s rozdrobenými pozemkami na Slovensku malo urobiť stop tam, kde je istota, že sa s nimi nepohne. Za istou časovou hranicou by mali pozemky prejsť na obce. „Tam, kde boli pozemky neprededené, ľudia o nich nevedia alebo sa nezaujímajú, alebo sú nevysporiadateľné pre nedoložené vlastnícke vzťahy, by sa mala situácia riešiť,“ tvrdí.
V legislatíve vidí problém aj konateľ firmy Diverso Jozef Modrovich. „Ak chcete investovať v horách, na Liptove či inde, všade sa stretnete s tou istou situáciou. Veľa malých vlastníkov a urbáre. Neznámi vlastníci sú u nás štandardný jav a vážny problém. Mal by sa zmeniť zákon, ktorý neumožňuje urbariátom predávať pôdu. Je ešte z čias Márie Terézie a bol vymyslený na to, aby rodiny nepredali či neprepili pôdu. Vtedy to malo veľkú logiku, ale nie dnes, keď pozemok mnohými dedičstvami prešiel na desiatky ľudí,“ myslí si. Ak sa má podnikať v turistike, musí sa to vyriešiť.
Slovenský pozemkový fond spravuje pôdu neznámych vlastníkov, ktorú môže len prenajímať. A urbáre tiež. Predaj by museli podpísať všetci majitelia, ktorých môže mať jeden urbár stovky. Podobne, ako má pôda neznámych vlastníkov, majú i urbáre neznámych podielnikov. Predaj urbáru je takmer nemožný.
Musí sa s tým vytrápiť investor alebo samospráva. Keď sa nevystopuje vlastník, je to patová situácia. Vzniká chaos a hľadajú sa cesty, ako to vyriešiť nie celkom legálne. „Ak by sme zašli ku koreňu problému, dostali by sme sa až k Benešovým dekrétom,“ myslí si podielnik liptovského urbáru Dušan Lichardus.
História
Väčšiu galibu než legislatíva nám už však navarila história. Dedičský model na Slovensku vychádza ešte z uhorského práva, keď je dedičom každý z potomkov. Neustálym dedením rástol počet parciel. O slovenskú pôdu prišli i kolaboranti s nacistami, podobne aj Maďari i Nemci. Minulý režim pretrhol všetky väzby na majetky, ktoré spravovali družstvá. Súčasní vlastníci o svojich pozemkoch nevedia.
Advokát Marek Benedik si myslí, že ak sa s majiteľmi pozemkov narába korektne, často problém nie je – je to skôr o prístupe konkrétnych ľudí ako o legislatíve. „Vykonali sa opatrenia, ktoré majú zabrániť drobeniu pozemkov. Parcela v extraviláne sa môže dediť alebo predávať len po mieru päťtisíc štvorcových metrov,“ tvrdí. Investori však nemajú vyhraté. V zásade ide len o to, že sa pozemok nerozdelí medzi potomkov, ale všetci sa stanú podielnikmi jedného pozemku. Investor potrebuje presvedčiť každého. Svojím spôsobom to núti ľudí, aby si parcelu vzal jeden z nich a ostatných vyplatil.
Niektoré riešenia, ktoré by sa zdali efektívne, nie je možné realizovať z dôvodu ústavnej ochrany súkromného vlastníctva. Investor musí rešpektovať každého vlastníka.
Vysporiadajte
Má obec vlastné pozemky? Spýta sa každý investor. Lákať sa ich na priemyselný park rozhodol aj Liptovský Mikuláš. Primátor to mal vo svojom volebnom programe. S majiteľmi zápasia aj pod Tatrami. „Majiteľov hľadá súkromná firma, ktorá nám parcelu pripraví hotovú,“ tvrdí Ján Krajčí z mestského úradu. Kým nebudú mať na pozemok list vlastníctva, nedostanú ani eurofondy. Tie by tak prišli, paradoxne, vtedy, keď ich už potrebovať nebudú. Požiadať o financie na scelenie parciel by mohli, tie však putujú najmä do regiónov s vyššou nezamestnanosťou. Sídlo Liptova ju má pod šiestimi percentami. Kde by mal park vyrásť, neprezradí. Ľudia by mohli začať pýtať viac peňazí.
Nič nebude
„Jeden minoritný vlastník môže často skomplikovať veľký projekt. Ochrana súkromného vlastníctva je dôležitá. Je to neriešiteľná situácia,“ tvrdí Jozef Juríčka, generálny riaditeľ LM Development. Preto sa lokalitám, kde pozemky vyzerajú neriešiteľné, firma vyhýba.
Neisté pozemky ovplyvňujú vzťahy investora s bankami, inštitúciami, investormi, ktorí do takýchto projektov vkladajú peniaze. Bezpodmienečná súčasť projektu sú vzťahy k pozemkom.
Mnoho projektov sa zastavilo po niekoľkých rokoch, keď sa nepodarilo parcelu skonsolidovať. Alebo špekulovali majitelia pozemkov. Veľký lyžiarsky komplex v Štiavnických Baniach sa na dlhú dobu zasekol pre marginálneho vlastníka. Čakal veľmi dlho. Napokon dostal peknú sumu, tvrdia ľudia z obce. Starosta Stanislav Neuschl sa dnes už na rozvoj celého regiónu teší. V čase problémov s vlastníkom ešte stála za projektom rodina exministra Ľudovíta Kaníka. „Určite niečo zohralo aj meno. Ľudia sú závistliví, ak vidia väčšieho investora, pýtajú veľa.“
Pritom záujem o pozemky mimo Bratislavy bude rásť. „Slovensko má potenciál na krásne projekty aj pre zahraničných turistov. Cestovný ruch je však málo rozvinutý, chýbajú komplexné zariadenia,“ tvrdí J. Juríčka.
Stupne ochrany
Ak aj vlastníci súhlasia, problém môžu narobiť ochranári. Tu už medzi ministerstvom životného prostredia a hospodárstva nastáva rovno schizofrénia. „Jedno míňa peniaze na projekty rozvoja cestovného ruchu, na druhom robia projekty chránených území, ktoré vylučujú, aby sa zámery hospodárstva realizovali. „To je babylon,“ myslí si D. Lichardus.
Väčšina pozemkov je pritom v súkromnom vlastníctve, ministerstvo vstupuje do vlastníckych práv bez kompenzácií. „Ak sa rozšíri chránené územie, malo by sa majiteľovi vymeniť, preplatiť alebo prenajať.“ Horšie je to, ak sa pozemok „ocitne“ v piatom stupni ochrany. Podľa zákona by tak vlastník nemal právo na svoj pozemok ani vkročiť, hoci iný zákon mu ukladá povinnosť sa oň starať.
Pozitívne príklady
Problémy s pozemkami zvládli na kedysi zabudnutých kysuckých lazoch, na ktorých dnes stojí obľúbené lyžiarske stredisko Oščadnica. Aj vo Valčianskej doline pri Martine. Najkrajšiu inšpiráciu ponúka starosta východoslovenského Kechneca Jozef Konkoly, ktorý vďaka vysporiadaným parcelám postavil priemyselný park, akého neboli schopné ani Košice či Prešov. Účtovný majetok obce z troch miliónov korún česko-slovenských začiatkom deväťdesiatych rokov premenil na súčasných poldruha miliardy. V parku sa preinvestovalo 17 miliárd korún. Ako sa mu to podarilo? „Ak máte na jednom liste vlastníctva sto vlastníkov s desiatimi štvorcovými metrami, znamená to, že si treba kúpiť desať oblekov a desať párov topánok, vziať papiere pod pazuchu a ísť za nimi. V maximálnej skromnosti a utajenosti. Ak s tým pôjdete na verejnosť, projekt nevyjde. Je to tvrdá robota, ak sa chcete pohnúť z marazmu, v ktorom sa naša obec nachádzala a akých je strašne veľa,“ domnieva sa J. Konkoly.
Ilustračné foto - Profimedia.cz
