Rovnaké byty, ale rôzne ceny. Aký je dôvod?

Pravdepodobne každý, kto v živote kupoval nehnuteľnosť alebo ju aspoň hľadal, sa pozastavil nad veľkými rozdielmi v cenách. Nehovorím teraz o rozdieloch medzi cenami v bratislavskom Starom Meste a napríklad v Dúbravke, ale o rozdieloch v projektoch, ktoré sú niekedy iba pár metrov od seba. Väčšie rozdiely v cenách bytov nemusia automaticky znamenať, že sa niektorý developer nevie „zmestiť do kože“.

Rozhodnúť o cene môže aj malý posun v rámci lokality. Vtedy zohráva rolu základná matematika - keď sa niekto rozhodne postaviť projekt na drahšom pozemku, bude ho s najväčšou pravdepodobnosťou aj drahšie predávať. Rozdiel v cene pozemku môžu zapríčiniť napríklad výhľady, lepšie možnosti parkovania, príjemnejšie okolie, ale najmä samotní ľudia, ktorí tvoria dopyt a nejaká lokalita sa im jednoducho páči viac.

Štandard stavby

V prípade lacnejšieho pozemku môže naopak celá ekonomika projektu vychádzať výhodnejšie. Avšak v takejto situácii musí developer niesť riziko vyplývajúce z nedostatkov takéhoto pozemku a teda aj nižšieho záujmu kupujúcich o jeho ponuku.

Veľkú úlohu v cenotvorbe rezidenčných projektov zohráva štandard stavby. Niekto by mohol povedať, že projekty sú „na jedno kopyto.“ Stavebník vykope jamu, vyleje desiatky domiešavačov betónu, vytiahne murované či betónové múry, prekryje strechou, zateplí, omietne, pár dokončovacích prác a stavba je hotová. V podstate by tento človek mal pravdu. Výrazné rozdiely vznikajú napríklad v použitých technológiách, kúrení, chladení a tiež v detailoch, ktoré v konečnom dôsledku ovplyvňujú komfort budúceho majiteľa.

Príkladom by mohli byť hrúbky konštrukcií. Konkrétne také medzibytové steny, kde nastane prípad, že z hľadiska akustického či statického stačí 200 mm železobetónu a normy sú splnené. Potom večer, keď zaspávate, počujete ako sa vo vedľajšom byte rozprávajú susedia. Podobným prípadom sú hrúbky zateplenia bytov nad garážou alebo aj zateplenie obvodových stien, ktoré sa odrazí na nákladoch za kúrenie či chladenie v budúcnosti, ale najmä na tepelnej pohode v byte.

V podstate by sa takto dala rozobrať každá konštrukcia v projekte nevynímajúc okná a dvere, ktoré tvoria v rozpočtoch výrazné položky. Kvalita použitých materiálov má dôležitý vplyv na pohodlie budúcich obyvateľov a hlavne na úspornosť bývania.

Dôležitá je aj udržateľnosť vysokej trhovej ceny v prípade, že sa rozhodnete byt po rokoch predať.

Štandard bytov

V neposlednom rade je dôležitý aj štandard samotných bytov a či developer ponúka dokončenie bytov do štandardu. Pri takomto pohľade môže byť holobyt za 2 200 eur/m² zdanlivo lacnejší ako byt v štandarde za 2 500 eur/m². Pri vyššom štandarde a kvalitných materiáloch (navyše pokiaľ si majiteľ bytu objedná aj prácu a nevykoná ju svojpomocne), môže ho vyjsť cena za štandard až 250 - 300 EUR za m² bytu. Jednou z nevýhod, ak sa byty predávajú bez štandardu, je aj nepretržitý prach, hluk či neporiadok, ktorý vzniká v bytovom dome, kde si každý dokončuje bývanie svojpomocne podľa toho, kedy mu to vyhovuje.

Dôvodov, prečo na pohľad rovnaké byty viete kúpiť lacnejšie či drahšie je veľa a je už len na vás, ktorému z nich prikladáte väčšiu prioritu. Každopádne by kupujúci pri takýchto objemoch investícií nemal robiť kompromisy a vybrať si nehnuteľnosť, ktorá mu poskytne maximálne pohodlie, perspektívu úspornosti a udržateľnosť hodnoty nehnuteľnosti pri budúcom predaji.