Rok 2014 - Počiatok. Online spravodajstvo z realitnej konferencie

Aktualizované (16:30)

Trh s bytmi sa opäť vracia k predkrízovým rokom. Predsa sa však v mnohom zmenil, zhodli sa diskutujúci panelu o tom aké byty, kde a pre koho stavať.

Na trhu je aktuálne vyše 2 800 voľných bytov v priemernej cene 1 763 eur za štvorcový meter bez dane. Za posledných šesť mesiacov sa predalo len necelých 1 200, priemerná cena dosiahla 1 638 eur bez dane. Výraznejšie na 121 500 eur sa však znížila priemerná celková cena predaných bytov, uviedol v úvodnej analýze Peter Nitschneider z JLL.

Potvrdzuje to trend zmenšovania výmer bytov po kríze. Developeri sa prispôsobujú dopytu, ukážkou je aj porovnanie cien voľných skolaudovaných bytov, ktorá dosahuje až 350-tisíc eur, s priemernou cenou rozostavaných bytov na úrovni 180-tisíc eur.

Najväčší záujem je o dvoj- a trojizbové byty, pričom sa výraznejšie zmenšili trojizbáky a tým aj cena za dodatočnú izbu, ktorá od roku 2009 klesla zo 70-tisíc na 50-tisíc eur bez dane.

Kúpnu silu ilustruje P. Nitschneider údajmi, podľa ktorých si iba 10 percent single kupujúcich v Bratislave môže dovoliť zaplatiť za byt nad 175-tisíc eur. Pri pároch je to polovica. Najčastejšie si dvojica s podobným príjmom môže dovoliť byt za 170-tisíc eur, čo zodpovedá 62 percentám ponúkaných bytov.

V demografii Bratislavy ešte stále dominujú mladé páry, ale za pár rokov to už budú rodiny. Čiže dnes ešte dominujú dvojizbové byty, ale rodinám budú onedlho malé, komentoval trendy na trhu P. Nitschneider.

Podľa Ivana Valenta, predsedu predstavenstva developera Corwin Capital je trh na začiatku ďalšieho rastového cyklu, ale iba v hlavnom meste. Každý segment však treba posudzovať osobitne. Základom úspechu je vždy dobrá dispozícia a primeraná cena.

Developeri musia odhadnúť vývoj dopytu, pretože byty, ktoré dnes kreslia, budú ľudia kupovať o tri – štyri roky. Podľa neho sa už dnes opäť začíname vracať k väčším bytom. Nesúhlasí s tým Marek Choma. Jeho spoločnosť Macho má na konte viacero projektov označovaných ako štartovacie byty. Podľa neho sú ľudia zvyknutí na malé výmery z panelákov. Aktuálny rozmach tohto segmentu vychádza z toho, že dôležitá pre ľudí nie je výmera, ale cena, ktorú si môžu dovoliť zaplatiť. Po úspechu ich prvých projektov však vzniklo množstvo ďalších a M. Choma už hovorí, že trh sa nimi začína nasycovať.

I. Valent vidí plus prestavieb starých ubytovní či kancelárií v tom, že prinášajú život do mŕtvej budovy. Nesú však riziko, že vytvoria getá ako Pentagon. Aj v tomto segmente by sa podľa neho malo myslieť na pestrý mix bytov, aby sa tak nestalo.

Penta Investments do štartovacích bytov nechce ísť, podobne ani do luxusných, hovorí manažér developmentu Michal Padych. Porovnal aj situáciu v Bratislave s Košicami, kde Penta stavia Novú terasu. Ponuka v metropole východu je podľa neho iná ako v Bratislave, ale dopyt je podobný. S tým rozdielom, že Košičania nie sú ochotní ísť do menších výmer, jedným z dôvodov kúpy nového bývania je práve väčší priestor.

Oživenie potvrdzuje aj riaditeľ odboru projektového financovania vo VÚB banke Pavol Hajdu. Banka sa oproti situácii pred krízou sústredí na menšie projekty a uprednostňuje pestrejšiu ponuku bytov, nielen malé jedno- a dvojizbáky. Banky totiž musia sledovať nielen to, či sa predajú všetky byty v projekte, ale následne sa preklopia do hypoték kupujúcich. Pred štyrmi rokmi tvorili projekty bývania 40 percent realitného financovania, dnes je to len 12 percent.

Nová výstavba sa rozbehla aj v bratislavskom Starom Meste. Starostka Tatiana Rosová ju víta ako impulz pre rozvoj, keďže v posledných rokoch sa hovorilo skôr o vymieraní centra. Funkcie mesta sa dajú naplniť len pri určitej intenzite zástavby a obývanosti. Objavili sa viaceré projekty, ktoré zaceľujú jazvy nerozvinutých lokalít a sú pre územie prínosom.

Realizovateľnosť projektov podľa nej závisí najmä od komunikácie investora so samosprávou a s občanmi. Keď vidíme inzerciu na predaj a nemáme ešte ani projektovú dokumentáciu, tak to nie je dobrý začiatok, hovorí. Ako dobrý príklad komunikácie uvádza projekt Nový Stein, kde developer usporiadal verejnú prezentáciu ešte pred začatím konaní.

Podľa starostky nie je dobré, ak investori idú na hranu toho, čo v území môžu stavať. Odporúča im ústretové kroky voči verejnému priestoru ale aj súčasným obyvateľom a ich možnostiam parkovania, čo je v Bratislave asi najväčšia téma.

Veľkou témou je pre samosprávu aj nájomné bývanie. Osobné vlastníctvo sa podľa T. Rosovej stalo mantrou, ale mesto chce mať aj ponuku nájomných bytov. Tým, že sa menia trendy v bytovej výstavbe, vzniká zaujímavá štruktúra bytov, je však nepružná, pretože sú v osobnom vlastníctve.

Aktualizované (14:45)

Vzťahu architekta a investora vládne cena. K nej sa vracali vyjadrenia účastníkov tretieho panelu konferencie. My architekta nepoužívame, klient nám nezaplatí taký výnos, hovorí Martin Polák zo spoločnosti Prologis, developera logistických nehnuteľností.

Aj v logistike sa podľa neho dnes stavajú lepšie budovy ako pred desiatimi rokmi. Nie sú však kvalitnejšie architektonicky, ale technologicky. Investorov nikto a nič nenúti kvalitnejšie zasadiť logistické parky do krajiny. Pri výbere projektanta v tomto segmente je skôr dôležité, aby mal skúsenosti s týmto typom projektu. Pri developmente logistiky platí, že ide o zasadenie rovnakej haly do iného prostredia, maximálne s novými technológiami.

Developeri bytov či nákupných centier zas hovoria, že kľúčová je lokalita. Ale podstatná je aj architektúra, klienti ju dokážu oceniť, hovorí zo svojich skúseností investor Pavol Kollár, zakladateľ IN Group.

Kvalita projektov podľa neho súvisí s veľkosťou a stabilitou trhu. Sám radšej spolupracuje dlhodobo s osvedčenými architektmi.

Podľa Luďka Podlipného z pražského ateliéru Podlipný Sladký architekti si musí každá developerská firma, ktorá chce dlhodobo pôsobiť na trhu a rásť, vytvoriť vlastný imidž. A najlepším nástrojom je dizajn stavieb.

Kríza však stlačila pri projektoch najmä náklady na prípravnú fázu. Podľa M. Poláka tým neutrpeli iba architekti, ale aj spracovatelia projektov pre EIA či geodeti.

Odmena pre architektov tvorí 1,5 až 2 percentá z rozpočtu projektu, vyčíslil P. Kollár. Napríklad predaj si odhryzne až tri percentá. Podľa architekta Juraja Benetina zo štúdia Compass sú problémom aj oveľa kratšie termíny na projekty. Zároveň prácu architektov mení informatická revolúcia. Dnes jeden človek s počítačovým modelovaním nahradí 12 kresličov v minulosti, opísal zmeny.

Aktualizované (13:00)

Na trhu kancelárií v Bratislave je paradoxná situácia. Napriek tomu, že posledné štyri roky je výstavba výrazne pod desaťročným priemerom, neobsadenosť stúpa, charakterizuje komerčný trh Dalibor Surový z poradenskej spoločnosti JLL.

Aktuálne je neobsadenosť druhá najvyššia v histórii – 14,55 percenta. Navyše vo výstavbe a rôznej fáze prípravy je ďalších 20 administratívnych budov, prázdnych priestorov tak zrejme bude ešte pribúdať. Vo výhode sú teda firmy hľadajúce priestory.

D. Surový hovorí, že prenajímatelia bojujú o tie isté firmy, ktoré sa presúvajú zo starších budov do nových bizniscentier s najvyšším štandardom. Pri hľadaní priestorov sa pozerajú nielen na cenu, ale aj na flexibilitu priestorov, náklady na jedno pracovné miesto, princípy WorkSmart. Motívom na presťahovanie môže byť napríklad nedostatočná obsadenosť vlastných priestorov. Firmy sa snažia zefektívňovať činnosť, pričom úspory hľadajú aj v nákladoch na sídlo.

V rámci tohto súboja si podľa Sone Hankovej z Dentons prenajímatelia nekonkurujú iba cenou, ale štandardne ponúkajú benefity ako nájomné prázdniny, príspevok na presťahovanie či na architekta alebo povolenia. Nájom zvyčajne trvá päť rokov a dlhšie.

Napriek tomu, že bankári nevidia priestor pre špekulatívnu výstavbu bez konkrétneho klienta, ako hovorí vedúci oddelenia financovania nehnuteľností v Tatrabanke Vladimír Lakatoš, HB Reavis ide podľa výkonného riaditeľa pre Slovensko Adriána Ráca stavať Twin City špekulatívne. Tento rok by mala začať výstavba prvých dvoch budov v južnej časti územia. Severnú časť, kde bude aj nová autobusová stanica, chce developer predstaviť koncom roka a výstavba by mohla začať do dvoch rokov.

HB Reavis prekvapil aj kúpou Malinovského kasární v centre Košíc, o ktoré sa intenzívne zaujímal TriGranit. Je neďaleko Auparku, a tento projekt podľa A. Ráca vytvorí priestor pre optimalizáciu nákupného centra a ponúkne aj nové funkcie.

Zástupcovia nových nákupných centier Central a One Fashion Outlet hodnotili rozbeh rozdielne. Kým Martin Šramko z Immocapu hovorí o tom, že Central si už našiel miesto na trhu a od septembra rastie, riaditeľ projektu prvého slovenského outletu Vladimír Kozár tvrdí, že outlet ešte potrebuje veľa osvety a marketingu. Zákazníci podľa neho ešte nechápu, že aj keď ide o zlacnený značkový tovar, je to príliš veľa pre ich peňaženku. Nábeh očakáva do dvoch rokov. Vtedy by sa mohla začať aj druhá fáza.

Trhom nákupných centier hýbe okrem príchodu prvého outletu aj výstavba zrejme nadlho posledných veľkých projektov Bory Mall a Pharos, rekonštrukcia Auparku, ktorý sa takto prispôsobí zmenám trhu a pribúdanie malých regionálnych nákupných centier.

Aktualizované (12:15)

Zjednodušenie schvaľovacích procesov by mohlo priniesť zníženie cien bytov v Bratislave zhruba o 300 eur na štvorcový meter, uviedol na základe vlastnej analýzy Milan Murcko, generálny riaditeľ developera YIT Reding.

Aby bolo bývanie v hlavnom meste dostupné, malo by podľa neho stáť do 1 400 eur na štvorcový meter bez DPH. Typický projekt však stojí oveľa viac.

Najväčšie predraženie spôsobujú podľa M. Murcka tri faktory. Vplyv parkovacej normy nútiacej preniesť náklady na nepredané miesta do cien bytov zvyšuje cenu štvorca o 185 eur. Dlhé povoľovacie konanie „stojí“ ďalších 90 eur navyše a nepružný územný plán pridáva ďalšiu stovku na každý štvorcový meter. Celkové predraženie tak dosahuje asi 19 percent.

Väčšie predraženie je podľa M. Murcka práve v mestách s reštriktívnou územnou politikou. YIT má čerstvú skúsenosť so zložitým procesom rozhodovania pamiatkarov pri projekte prestavby bývalého pivovaru Stein.

Bývalý pamiatkar a architekt Alexander Németh, ktorý sa venuje najmä obnove pamiatok a projektom v pamiatkovej zóne, to vysvetľuje tým, že zásady pamiatkovej ochrany sa vôbec nekoordinujú s územným plánom. Developer tak nemá ako dopredu zistiť, čo ho čaká.

O zjednodušenie schvaľovacích procesov sa snaží aj Inštitút urbánneho rozvoja. Pripravil aj normy pre mesto. Podľa jeho podpredsedu Drahana Petroviča sa však iniciatíva stretla s ťažkopádnou spätnou väzbou. Neviem o žiadnom meste v západnej Európe, kde by rozhodnutia podpisovali starostovia, je to zásadný problém Bratislavy, hovorí. Kým sa to nezmení, nemožno hovoriť o zjednodušení procesu.

Podľa starostu mestskej časti Rača Petra Pilinského by bolo riešením štandardizovanie procesu. Zladiť záujmy je ťažké, ale mesto nesmie stagnovať, musí sa rozrastať. Samospráva závisí od produktivity obyvateľov. Ľudia však neradi počujú o zahusťovaní, aj výstavba bazéna či ľadovej plochy sa nedávno stretla s nepokojom obyvateľov. Pritom v niektorých projektoch až 80 percent bytov kupujú Račania alebo ich deti.

Aj námierky občanov a aktivistov prispievajú k predĺženiu a tým aj predraženiu projektov. D. Petrovič pripomína, že územný plán je zákon a každý si môže zistiť, keď si kupuje byt, čo sa v lokalite môže stavať.

Pôvodná správa

Na množstvo ďalších otázok dnes hľadáme odpovede so spíkrami tradičnej TREND konferencie Reality a development s podtitulom Počiatok. V štyroch panelových diskusiách vystúpia skúsení i začínajúci developeri, starostovia a zástupcovia samosprávy, ale aj bankári a architekti. Počas dňa prinesieme online spravodajstvo z jednotlivých blokov.

AKO ZJEDNODUŠIŤ SCHVAĽOVANIE + PARKOVACÍ PROBLÉM

Schváliť novostavbu a získať na ňu potrebné povolenia je nočnou morou developerov. Musia obiehať niekoľko rôznych úradov a často nevedia, v akom stave je ich žiadosť. Ani pripomienky pamiatkarov nie sú jednoznačné a môžu viesť k ďalšiemu predraženiu a zdržaniu výstavby. Samospráva sa naopak, stretáva s nepripravenými štúdiami a tlakom developerov. Napríklad na oslabenie parkovacej normy, ktorú mesto schválilo s víziou vrátenia verejného priestoru chodcom.

Milan Murcko, generálny riaditeľ, YIT Reding
Alexander Németh, bývalý pamiatkar, ateliér N-Art
Peter Pilinský, starosta mestskej časti Rača
Tibor Schlosser, hlavný dopravný inžinier Bratislavy
Drahan Petrovič, Inštitút urbánneho rozvoja

AKO USPIEŤ V BOJI O NÁJOMCOV

Obchodné centrá sa scvrkávajú, stabilnými vodami zamiešal prvý slovenský outlet. Pripravujú sa aj prestavby dopravných uzlov v podobe autobusových a železničných staníc po celom Slovensku na moderné terminály. Kancelárií sa najmä v Bratislava stavia veľa, hoci neobsadenosť stúpa a na trhu nájomcov sa viac-menej bojuje o stále rovnaké firmy. Ako v tomto boji uspieť?

Soňa Hanková, vedúca skupiny pre právo s nehnuteľnosťami v SR, Dentons
Vladimír Lakatoš, vedúci oddelenia financovania nehnuteľností, Tatra banka
Vladimír Kozár, Project Director, One Fashion Outlet
Adrián Rác, výkonný riaditeľ pre Slovensko, HB Reavis
Martin Šramko, investičný riaditeľ, Immocap

ARCHITEKT A INVESTOR – AKO SPOLUPRACOVAŤ

Čo musia/chcú/môžu mladí architekti urobiť, aby si vybudovali meno a svoj architektonický tím? Čím všetkým dnes architekt môže a musí byť? Aká je šanca získať veľkú zákazku? Kde je hranica medzi developerom, ktorý potrebuje architekta a tým, ktorý ho nepotrebuje? Prečo niektorí investori nie sú ochotní za architektúru vôbec platiť a dá sa to zmeniť?

Juraj Benetin, architekt, Compass architekti
Martin Polák, viceprezident a riaditeľ pre ČR a SR, Prologis

AKÉ BYTY, KDE A PRE KOHO STAVAŤ

Nové byty idú na Slovensku na odbyt ako už dávno nie. Klienti veselo nakupujú z papiera, no developeri im kreslia krajšie a lepšie projekty než dosiaľ. Najmä štartovacie byty uspejú, nech je lokalita a kvalita projektu akákoľvek. Ako ale dosiahnuť trvalo udržateľný dopyt?