Na jednej strane smelé očakávania pri príchode automobilky PSA, na druhej všedné dni po udomácnení mnohomiliardovej investície. To je skutočnosť na realitnom trhu v Trnave. V roku 2003 sa hovorilo o boome novostavieb a dopyte po tisícoch bytov. Ponuka sa čiastočne dostavila, dopyt mešká. Krajské mesto spí dlhým letným spánkom.
- NEPREHLIADNITE pohľad na regióny:
- 141037>Trenčín čakajú nájazdy investorov
- 141492>Realitný ošiaľ v Nitre sa zatiaľ drží
Podobne ako v ďalších väčších mestách na Slovensku, aj trnavské realitné kancelárie sledujú posledný polrok pokles predaja. Pohľad na ceny neveští oživenie. Staré byty za posledné mesiace ostávali na rovnakej úrovni, prípadne šli nadol. Tri izby na sídlisku dnes stoja niečo vyše osemdesiattisíc eur, čo sa blíži k hodnote zo začiatku roka.
Hra nervov
Jaroslav Valovič je riaditeľ kancelárie Trnavské reality. Pokles cien i záujmu o staré byty v meste nepopiera. „Trnava takúto situáciu ešte nezažila,“ tvrdí, narážajúc na doterajší nepretržitý rast cien od príchodu PSA. Terajší stav je pre miestnych nový a zatiaľ neohmataný.
„Je to hra nervov medzi kupujúcim a predávajúcim,“ pokračuje J. Valovič. Beh na dlhú trať, teda či predávajúci zlacnia alebo kupujúci priplatia. No záujemcovia o bývanie už majú na svojom konte prvé víťazstvo, keďže ceny momentálne nerastú. Obľúbenú výhovorku sprostredkovateľov o čakaní na euro riaditeľ Trnavských realít odmieta. Kupujúci jednoducho nie sú ochotní za byt toľko zaplatiť, konštatuje. Podľa neho sa predávajúci budú musieť na jeseň vrátiť k cenám zo začiatku roka. „To znamená pokles o zhruba päť až desať percent oproti súčasnosti,“ tvrdí J. Valovič.
Situácia novostavieb je podobná. Po roku 2003 začala nezamestnanosť prudko padať, z pôvodných 11 percent klesla trojnásobne. Lepšia situácia ľudí motivovala k zlepšeniu bývania, čo rýchlo zistili aj developeri. Trnavský kraj bol odvtedy po Bratislave pravidelne druhý v počte dokončených i rozostavaných bytov. A kým v rokoch 2002 až 2005 sa o počet kolaudácií Trnava pretekala so Žilinským krajom, od ďalšieho začala rýchlo rásť. V minulom roku sa v regióne už dokončilo o polovicu viac bytov než na Považí. Na trh dorazili novostavby so štartom výstavby okolo prelomového roku 2003.
Realitka za chladničkami
Dnes sú priamo v meste vo výstavbe len štyri obytné projekty. Tie podľa J. Valoviča dokopy prinesú maximálne dvesto bytových jednotiek. Ich ceny odhaduje na 1 200 až 1 600 eur za štvorcový meter vrátane DPH.
Jeden z nich, najvyššia 93970>obytná budova v meste Cassalle, má byť hotový na jeseň. Krátko pred dokončením pozná majiteľov zhruba polovica bytov za priemernú cenu 1 350 eur/m2. Klára Čvikotová, konateľka investorskej firmy KP Development, ktorá vežiak stavia, otvorene hovorí o trnavskom prekvapení. „Mali sme väčšie očakávania, vychádzajúce zo sľubných ukazovateľov tunajšieho trhu, dôvery v projekt a taktiež skúseností z Bratislavy,“ tvrdí.
Predaj bytovky je stabilný, no mierne pomalší ako v predpokladoch developera. Výraznejšie nerástol ani vtedy, keď vežiak začal čnieť do výšky, čo býva inak v regiónoch pre novostavby požehnanie. Ľudia si potrebujú byty ohmatať, potom sú skôr naklonení kúpe. „Museli sme pochopiť, že tunajší trh je iný ako v hlavnom meste,“ hovorí K. Čvikotová. Ako je vyspelý, ilustruje aj skúsenosť konateľky s výberom predajcu Cassalle. Cesta do realitky, ktorej plánovali predaj zveriť, viedla cez predajňu spotrebičov. Na prezretie práčok a chladničiek mali najvyšší šéfovia zahraničného developera dostatok času. Riaditeľ realitnej kancelárie ich nechal čakať.
Veľké oči
Po príchode automobilky sa očakával výrazný štart mesta, no na trhu s bytmi sa nič razantnejšie nestalo. Nepočítajúc prenájmy, ktoré šli krátkodobo rýchlo hore, za čo miestni vďačili najmä zahraničným zamestnancom. Tí rozbiehali vo fabrike výrobu. No keď zaučili ľudí, odišli. Ceny prenájmov sa tak po skokoch postupne dostali na dnešnú úroveň zhruba 450 eur za trojizbový byt.
Rozpor medzi plánmi a realitou zažili aj v okolitých obciach. Rakúska spoločnosť Wien-Süd zamýšľala postaviť deväť bytoviek vyššieho štandardu v desať kilometrov vzdialenom Opoji. Napokon postavila len tri a v nich zhruba štyridsať bytov v cenách okolo 1 300 eur/m2. Osud ďalších 142356>závisí od dopytu. Aby sa pokračovalo, mal by podľa Eleny Filipovej z tejto investorskej spoločnosti odbyt dosiahnuť aspoň 70 percent.
Čísla na webovej stránke projektu po vyše roku ponúkania hovoria o predaji alebo rezervácii zhruba polovice z ambície. Zlacňovanie sa zatiaľ nechystá, i keď zástupkyňa firmy priznáva, že byty „sú na tú lokalitu drahšie“. Podobne sa od dopytu na trhu odvinie aj ďalšia rozsiahla plánovaná výstavba v obci Biely Kostol, kde vznikla 93144>obytná zóna Parnas.
Veľké oči musel privrieť aj magistrát. Na juhozápade mesta pri riečke Parná mali podľa starších plánov už od novembra začať stavať megasídlisko Kočišské s takmer dvoma tisíckami bytov. Tridsaťdvahektárový pozemok mal priniesť aj rodinné domy, športovo-relaxačné, komunitné a pastoračné centrum. Veľkolepé zámery 112372>narazili na skutočnosť, nenašiel sa súkromný investor, ochotný do projektu vstúpiť. „Naľakali sa objemu,“ zostručňuje viceprimátor Vladimír Butko. Mesto sa aj preto rozhodlo množstvo bytov znížiť, ambície rozčleniť na etapy a zamerať sa najmä na rodinné domy.
Ostatná štúdia hovorí spolu s bytmi zhruba o piatich stovkách a plánovanom štarte na prelome rokov. Projekt môže mať výrazný vplyv na trnavský trh. Najmä v prípade, že ceny budú „rozumné“, ako naznačuje viceprimátor. O rodinné domy je podľa neho veľký záujem, dáva mu za pravdu aj J. Valovič, keď hovorí o nedostatku pozemkov pre individuálnu výstavbu. Miestny trh podľa jeho slov ovplyvnil už len šum okolo Kočišského. „Súkromní investori si netrúfli konkurovať mestu a výstavbu nových bytov preto zbrzdili,“ konštatuje.
Bývanie pre PSA
Koncern PSA si po príchode nechal vybudovať vlastnú obytnú zónu pre svojich zamestnancov. Mestečko v blízkej obci Zavar prinieslo 360 bytov a zhruba 500-lôžkovú ubytovňu. A spolu s desiatkami Rumunov, ktorých personálne agentúry krátkodobo priviezli na prácu vo fabrike, aj klebetu o ich neprispôsobilosti. Obytnú zónu v obci s dvoma tisíckami obyvateľov preto neprijali s nadšením, hoci noví obyvatelia do miestnych obchodov priniesli peniaze a do dedinky život.
Nájomné byty s neskoršou možnosťou odkúpenia sú obsadené z dvoch tretín, podľa Ivany Berlanskej zo spoločnosti Poronda, ktorá výstavbu a správu zabezpečuje, výraznejší vplyv na miestny trh nemali. Mesačná splátka je totiž dotovaná zamestnávateľom. Podľa zistení TRENDU sa za trojizbový byt platí zhruba 320 eur mesačne, čo je v porovnaní s cenami priamo v Trnave o tretinu menej. Súčasní obyvatelia sídliska najmä z iných regiónov Slovenska by preto do drahšieho prenájmu v meste zrejme nešli, čo potvrdzuje aj prechádzka obytnou zónou. Na parkoviskách vidno viac starých áut, než je pri novostavbách zvykom.
Svetlo na konci
V prípade starých bytov čaká Trnavu pravdepodobne pokles, novostavby naopak kontinuálny rast, aj keď nie taký výrazný ako po minulé roky. K. Čvikotová je optimistka a Trnavu hodnotí ako mesto s veľkým potenciálom. „Páči sa nám tu,“ dodáva. KP Development po najvyššom obytnom vežiaku rozbieha aj ďalšiu akciu. 142363>Na Mikovíniho plánuje v niekoľkých etapách postaviť zhruba 250 bytov. Stanovenie ich cien je zatiaľ ďaleko, no konateľka naznačuje, že v porovnaní s Cassalle by mohli byť zhruba do 20 percent vyššie.
Vo výhľade sú aj ďalšie veľké bytové projekty, jeden za Tescom v lokalite Zátvor má priniesť zhruba tisícku bytov. Druhý je prestavba cukrovaru na multifunkčný komplex, tretí rozsiahla rekonštrukcia futbalového štadióna. Do projektu prestavby Spartaka už vstúpil švajčiarsky investor. S výstavbou v centre mesta plánuje začať na jar. No Trnava sa teraz potrebuje prebudiť zo stagnácie a zaplniť hmatateľnejšie projekty, akými sú Opoj, Parnas či Kočišské. Až potom môže pomýšľať na tisícbytové méty.
Rozcválaná logistika
Pestrá je situácia okolo logistiky v blízkosti mesta. Tá sa po príchode PSA stala atraktívna aj pre ďalších dodávateľov koncernu a zároveň pre developerov logistických centier. Mapa na stene viceprimátorovej kancelárie hovorí jasne. Priemyselné a obchodné centrá dnes zaberajú 853 hektárov. Navrhovaných je vyše 550 hektárov a vo výhľade ďalšia viac než stovka. Záujem podporil aj príchod Samsungu, ktorý vykompenzoval odchod Sony z regiónu.
Medzi najväčšie projekty komerčných realít patrí rozsiahle 107920>polyfunkčné centrum Parker Green pri obchvate mesta oproti automobilke. Íri plánovali začať s výstavbou už na jar tohto roka, obchodné prevádzky a hotel na zhruba 13 hektároch mali dokončiť už v apríli 2009. No stavať sa začal iba vedľajší Baumax, zvyšok príde na rad najskôr koncom roka. Okrem Maxu, malej Arkadie a menších obchodných galérií pri Tescu a Kauflande teda Trnava stále zažíva pôst v oblasti obchodných centier, neporovnateľný s boomom v Nitre, Trenčíne alebo Žiline. Dôvodom má byť blízkosť hlavného mesta: Trnavčan je po diaľnici za pol hodiny v bratislavskom Auparku, Avione alebo Poluse. Ich konkurencie sa pri uvažovaní o Trnave developeri najviac boja. Podobne to platí pre kancelárske centrá.
V rovine konkrétnych či menej hmatateľných plánov je tak len logistika a skladové haly od HB Reavisu, J&T, 140337>talianskeho Venti či v réžii 136753>belgickej Extensy. Trojica projektov zatiaľ nezverejnila náklady na výstavbu, no vychádzajúc z rozlohy projektu HB Reavisu, ktorého náklady dosiahnu približne 215 miliónov eur, môže ísť dokopy o viac než 640 miliónov eur. V diaľke sa črtá i ďalší megaprojekt pri Ružindole. No proti Autodrómu sa zdvihli protesty zo strany obyvateľov, ktorým sa nepozdáva zhoršenie životného prostredia. Predpokladané náklady na zábavno- -obchodný komplex na 300 hektároch dosahujú viac než tri miliardy, jeho osud závisí od konečného stanoviska mesta. Veľké plány teda nechýbajú a veľké projekty sú len otázkou času. Prvé slobodné kráľovské mesto na Slovensku si na svoje chvíle musí ešte počkať.
Ilustračné foto - Vlado Benko, Ľuboš Mistrík
