Dobrí žiaci, zlí žiaci a... záškoláci. Realitný trh v strednej Európe viac ako iné odvetvia ekonomiky odzrkadľuje trhovú situáciu v regióne. Kým jedna skupina krajín sa teší z nového rozmachu realitného biznisu, ďalšia stále znepokojene prepočítava nenaplnené priestory a sníva o raste. Je to logické – realitný trh reaguje na dianie v ekonomike veľmi citlivo, úzko súvisí s dôverou na trhu, predpokladmi podnikateľov, s ich plánmi a očakávaniami.
Svetové analytické jednotky hlásia, že globálne stavebníctvo očakáva prudký rozvoj. Medziročný rast odvetvia by mal dokonca desať rokov predstihovať globálny rast hrubého domáceho produktu. Stavebný priemysel by počas najbližších desiatich rokov mal narásť zo súčasného ročného objemu 7,2 bil. USD o 67 percent na 12 biliónov. Do roku 2020 by sa tak po celom svete malo v stavebníctve minúť takmer 100 biliónov dolárov. Dôvody tohto optimizmu však nesídlia v Európe. Nárast sa čaká najmä od Číny a Indie, ako aj od zotavenia stavebníctva v USA.
Opatrný optimizmus
Európa medzi regióny s významným rastom výstavby nepatrí. Ak podľa združenia Euroconstruct niekoho čakajú pozitívne vyhliadky, sú to spravidla iba krajiny z východu Európskej únie. Poľsku sa na tento rok predpovedá 13-percentný medziročný rast, Slovensku šesť- a Maďarsku päťpercentný. Kým v 90. rokoch napríklad krajiny V4 utŕžili iba tri percentá príjmov európskeho stavebníctva, v roku 2013 to bude už šesť a pol percenta.
Najsvetlejšie perspektívy hlási Euroconstruct pre výstavbu nehnuteľností na bývanie – už v tomto roku by mala v celej EÚ rásť o takmer dve percentá. Veľký podiel má však pripadať na obnovy a rekonštrukcie – v roku 2013 by sa mali podieľať až 60 percentami na prácach v rezidenčnom sektore. V prípade komerčných stavieb má byť zotavenie pomalšie, šetrením budú trpieť hlavne školy, nemocnice a iné verejné budovy. Väčší dopyt sa očakáva od súkromných developerov administratívnych a nákupných centier.
Stredná Európa sa bude môcť tento rok čoraz viac spoliehať na svoj realitný trh, ktorý bude popri raste inžinierskych stavieb významným motorom rastu stavebníctva. Aj tu sa však jednotlivé krajiny budú vyvíjať odlišne. Dopyt realitného trhu po nových komerčných nehnuteľnostiach sa totiž bude vyvíjať v závislosti od toho, aké zásoby neobsadených budov na trhu ešte ostali z krízových čias. Kým Poľsko, Slovensko, Estónsko a čiastočne aj Česká republika by mali pokračovať v silnom raste hrubého domáceho produktu, ktorý naštartoval už vlani, Maďarsko narástlo iba mierne a Rumunsku, Bulharsku, Chorvátsku alebo Lotyšsku sa podarí dostať nad nulu až v priebehu roka 2011. Dopyt po nových nehnuteľnostiach sa tak naštartuje pravdepodobne až budúci rok.
Neobsadené pristory
Typickým príkladom je situácia na trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami. Na Slovensku bola vlani priemerná neobsadenosť skladových a montážnych hál okolo 12 percent, kým v Maďarsku až 18-percentná. Podobná situácia je v prípade kancelárskych nehnuteľností. Šéf administratívnej sekcie poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis Oliver Galata hovorí, že druhý polrok roka 2010 patril v Bratislave, pokiaľ ide o obsadzovanie priestorov, k najdynamickejším v histórii. Keďže počas krízy sa nové stavby nerozbiehali, v slovenskom hlavnom meste sa už tento rok prakticky nedá nájsť väčšia výmera kancelárií pre nového klienta. Koncom roka by už dokonca mohol byť problém nájsť hotové priestory pre klienta na okamžité nasťahovanie v kategórii okolo tisíc štvorcových metrov.
V kancelárskom segmente sa najvyšší dopyt po priestoroch predpokladá v Poľsku, prípadne Rumunsku. Vyplýva to z prieskumu poradenskej spoločnosti KPMG medzi financujúcimi bankami v regióne. Tie ho začali oproti minulosti vnímať podstatne selektívnejšie, nie ako jeden celok. Najväčšie šance na rast dávajú práve najväčšej krajine v regióne Poľsku, potom Česku a Slovensku. Na dne ich rebríčka sú Rumunsko a pobaltské krajiny. Aj jednotlivé segmenty však vnímajú rozdielne – najväčší dopyt po obchodoch je napríklad podľa nich ešte v Maďarsku, Česku a Bulharsku, logistiku sa oplatí stavať najmä na Slovensku, v Pobaltí či Chorvátsku. Úverovať nové hotely plánujú banky výlučne v Chorvátsku.
Byty áno, ale s mierou
Celkom samostatným odvetvím je výstavba bytov. Tá reaguje na ekonomickú situáciu a hospodársky rast ešte viac oneskorene ako komerčné reality. Aj na rezidenčnom trhu sa v jednotlivých krajinách vlani vyvíjala situácia inak a počas tohto roka sa rozdiely ešte zvýraznia, hovorí analýza poradenskej firmy Jones Lang LaSalle. Najlepšie sa trhu darí naďalej v Poľsku, kde ceny klesli z najvyšších úrovní iba mierne a počas vlaňajšieho druhého polroka začali opäť rásť, pričom tento rok by sa mali ešte zrýchliť.
Ako druhý najatraktívnejší trh uvádza JL LaSalle Českú republiku, v rámci nej však trhovo zaujímavo funguje iba Praha a okolie, podobne ako na Slovensku Bratislava. Pražský trh v druhom polroku 2010 tiež vykázal symbolický rast a pohybuje sa cenovo zhruba na úrovni o 15 percent vyššej oproti roku 2006. Slovensko podľa analýzy prekvapilo skôr negatívne, keď sa silný rast HDP neodrazil na dopyte po novom bývaní tak, ako by sa dalo očakávať. Po stagnácii od druhej polovice roka 2009 totiž dokonca v štvrtom štvrťroku 2010 ešte klesol, čím sa dostal zhruba o 20 percent nad úrovňou cien z roku 2006. Napriek tomu počas krízy klesol najmenej zo všetkých rezidenčných trhov regiónu strednej Európy.
To sa vonkoncom nedá povedať o Budapešti, ktorá je na úrovni medzi 80 a 85 percentami cien roku 2006, ani o Ľubľane či Záhrebe. Maďarsko však už v poslednom štvrťroku vykázalo mierny rast cien bývania. Analytické centrum Otthon predpokladá, že trh sa po medziročnom 30-percentnom prepade v roku 2009 a 50-percentnom vlani tento rok už zobudí a dopyt sa zvýši. Budú sa však stavať skôr lacnejšie projekty v menej atraktívnych lokalitách, ktoré pritlačia na marže developerov a vytlačia z odvetvia slabých hráčov.
Podobný vývoj sa očakáva aj na Slovensku, kde aj JL LaSalle konštatuje, že trh uviazol v dôsledku prebytku nepredajných bytov, ktoré nespĺňajú požiadavky kupujúcich. Tie by mohla osloviť iba nová výstavba, ktorá sa však presadzuje veľmi ťažko aj pre opatrnosť miestnych bánk pri poskytovaní úverov. Podobne je trh závislý od ochoty bánk poskytovať hypotéky. Ich pohľad by ešte mal sprísniť príchod systému dohľadu Bazilej III, takže prudký rozvoj výstavby vďaka novým rezidenčným projektom sa neočakáva. Rast realitného trhu v strednej Európe tak bude pokračovať skôr zdržanlivo a rast cien by nemal predbiehať rast HDP v jednotlivých krajinách, nehovoriac už o výške inflácie.
Článok vyšiel v prílohe TREND Top v stavebníctve, ktorá je súčasťou aktuálneho vydania TRENDU č. 21.
Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Desať dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.
Foto - Maňo Štrauch
