A


apartmán – 1. označenie nebytového priestoru predávaného na bývanie v bytovom projekte. 2. byt určený na rekreáciu (pozri rekreačný apartmán).

1. Developeri používajú toto označenie na byty, ktoré nevyhoveli svetlotechnickým podmienkam a neprepúšťajú dostatok svetla podľa noriem. Alebo takto označia priestory, ktoré boli v projekte schválené ako administratívne, no napokon ich ponúkajú na bývanie. Ďalšou príčinou vzniku apartmánov je rozdeľovanie väčších bytov na menšie počas výstavby. Apartmány sú väčšinou lacnejšie a právnická osoba si môže z ceny odpočítať DPH, no problematické je prihlasovanie trvalého pobytu.

ateliér – priestranný presvetlený byt. Ide o byty, ktoré vznikli najčastejšie prestavbou podkroví v starších domoch, vyznačujú sa aj otvorenou dispozíciou.

B


brownfield – „hnedé územie“. Lokality blízko centier veľkých miest, ktoré v minulosti už boli zastavané a slúžili pre fabriky a sklady. V súčasnosti sa prestavujú na moderné výrobné haly a najmä centrá bývania, kancelárií a obchodov, diskusiu vyvoláva prípadné zachovanie pôvodných priemyselných objektov. Na Slovensku, žiaľ, dochádza väčšinou k búraniu týchto objektov. 

built-to-suit – výstavba priamo podľa požiadaviek konkrétneho klienta. Opakom je špekulatívna výstavba.

C


CE – Central Europe. Región strednej Európy. Používajú sa rôzne delenia, podľa Organizácie spojených národov zahŕňa Českú republiku, Chorvátsko, Lichtenštajnsko, Luxembursko, Maďarsko, Nemecko, Poľsko, Rakúsko, Slovensko, Slovinsko, Švajčiarsko.

CEE – Central and Eastern Europe. Anglické označenie regiónu strednej a východnej Európy. Pri najširšom variante sa myslí Albánsko, Bielorusko, Bosna a Hercegovina, Bulharsko, Česko, Čierna Hora, Estónsko, Chorvátsko, Litva, Lotyšsko, Maďarsko, Macedónsko, Rusko, Poľsko, Rumunsko, Slovensko, Slovinsko, Srbsko a Ukrajina, ale používajú sa aj iné delenia, napríklad s Tureckom.

D


developer – hlavný investor. Developer je spoločnosť zastrešujúca výstavbu, ktorá sa o projekt investičnej výstavby „stará“ od štádia príprav (kúpa pozemku/projektu, vyjednávanie s mestom, architektonické riešenie), cez zabezpečenie financovania a výstavby až po samotný predaj, resp. prenájom. Niekedy sa zamieňa s investorom.

E


EIA – Environmental Impact Assessment. Posudzovanie dopadov pripravovaného projektu na životné prostredie. Prebieha ešte pred vydaním územného rozhodnutia, obsahuje podrobné informácie o danom zámere spolu s priložením ďalších potrebných dokumentov. Posudzovanie projektov v prípade, že ide o tzv. malú EIA robia obvodné úrady životného prostredia, ak ide o tzv. veľkú EIU, posudzovanie robí ministerstvo životného prostredia. O tom, či ide o malú alebo veľkú EIU, rozhodujú konkrétne parametre projektu a objemy napríklad parkovacích miest. 

EMEA – Europe, the Middle East and Africa. Označenie regiónu Európy, stredného východu a Afriky. Používa sa najmä v severoamerických spoločnostiach.

equity - vlastné zdroje developera v projekte. Pri spustení projektu vyžaduje banka od developera presale/prelease a okrem toho aj vlastné zdroje tak, aby nefinancovala celý projekt. V dobrých časoch sa podiel vložených vlastných zdrojov znižuje a banky do projektu vkladajú viac peňazí. V časoch krízy naopak požadujú väčší vklad od developera. Nemusia to byť len finančné zdroje, ale napríklad aj nehnuteľnosti a iný majetok developera.

F


facility management - komplexné prevádzkovanie nehnuteľnosti s cieľom zabezpečiť jej maximálne využitie s čo najväčšou efektivitou. Ide o všetky činnosti, ktoré súvisia so životom v budove: stráženie, upratovanie, úprava zelene, údržba všetkých technologických zariadení (výťahy, vzduchotechnika, osvetlenie) a podobne.

fachmarktcentrum - obchodné centrum so samostatnými vstupmi do jednotlivých predajní zvonka. Vstupy zväčša spája len prestrešenie chodníka. Prvým väčším projektom na Slovensku bola Soravia v Bratislave na Rožňavskej ulici. 

feasibility study – štúdia priechodnosti projektu najmä z finančného hľadiska.

G


greenfield – „zelené územie“. Nová výstavba na doteraz nezastavanom území, na „zelených“ plochách. Často vyvoláva veľké diskusie.

H


Holobyt - v zásade marketingový pojem určujúci, v akom štádiu je nový byt. Holobyt zväčša znamená, že v byte sú dokončené podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Klient si ešte musí dorobiť podlahy, sanitu, niekedy aj kompletne vymaľovať. Opakom je štandard.

HSV - hlavná stavebná výroba. Zahŕňa najmä výstavbu hrubej stavby objektu od začiatku, vrátane budovania základov. Po nej nasleduje PSV.

HTÚ - hrubé terénne úpravy územia.

I


IG prieskum - alebo aj IGP. Inžiniersko-geologický prieskum. Je potrebný na zistenie inžiniersko-geologických pomerov staveniska pre potreby založenia objektu. Zjednodušene povedané, ukáže, či a v akej forme možno na danom pozemku stavať. Z toho potom vyplýva zadanie pre statikov a projektantov konkrétneho objektu.

IS – inžinierske siete. Potrubia (voda, kanalizácia, plyn), cestné komunikácie a káble (vysokého/nízkeho napätia a verejného osvetlenia) na pozemku. Vyžadujú samostatné SP, ÚR aj KR. O IS je potrebné sa zaujímať najmä pri kúpe stavebného pozemku na výstavbu rodinného domu, niektoré obytné zóny totiž nemajú IS ešte vybudované, skolaudované alebo nie sú inak v poriadku (napr. nie sú sprevádzkované).

K


kolaudačné konanie – kolaudácia, činnosť stavebného úradu smerujúca k vydaniu KR. Po dokončení realitného projektu požiada investor o vydanie KR, čím začína kolaudačné konanie. V rámci neho úrad skúma predložené dokumenty a to, či im stavba zodpovedá.

KR – kolaudačné rozhodnutie. Rozhodnutie o užívaní stavby (kolaudácii) umožňuje vlastníkom, resp. prevádzkovateľom objektu tento prevádzkovať. Po vydaní a správoplatnení KR (čiže opečiatkovaní právoplatnosti na úrade) sa zvyknú postupne odovzdávať IS do užívania, nové byty do rúk vlastníkom, prípadne komerčné priestory nájomcom. Po vydaní KR sa vo viacerých rezidenčných projektoch vyžaduje doplatenie kúpnej sumy konkrétneho bytu, ak bolo jeho financovanie nastavené na viacero platieb viazaných na konkrétnu fázu výstavby. V KR môžu byť stanovené chyby a nedorobky a stanovený termín na ich odstránenie staviteľom.

L


loft – loftový byt. Veľký byt, ktorý vznikol prestavbou nevyužívaných hál, fabrík alebo iných priemyselných priestorov. Byty majú vysoké stropy, neomietnuté steny priznávajú konštrukciu. Vznikajú najmä prestavbou brownfieldov.

LTV – loan to value ratio, uvádza sa v percentách. Ukazovateľ výšky úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti. Napríklad pri hypotéke 90-tisíc eur a hodnote kupovanej nehnuteľnosti na úrovni 100-tisíc, je LTV 90 %. V kríze (pri poklese cien nehnuteľností) sa môže LTV zvýšiť aj nad 100 percent, čo znamená, že ani predaj založenej nehnuteľnosti nemusí stačiť na splatenie úveru.

LV – list vlastníctva. Dokument uložený na katastri nehnuteľností, na ktorom sú napísané všetky vlastnícke vzťahy k danej nehnuteľnosti. Okrem majiteľa aj ťarchy: záložné, či iné práva a vecné bremená. Verejne dostupné aj na oficiálnej webstránke katastar. Prečítajte si viac.

O


office – anglické označenie sektoru kancelárií. Na Slovensku sa okrem označenia kancelárie používa aj výraz administratíva.

P


P/BV koeficient – cena, ktorú musí zaplatiť za 1 Euro majetku. Čím je hodnota ukazovateľa väčšia ako 1, tým je jeho pozícia na trhu stabilnejšia. 

PD – projektová dokumentácia. Základný dokument pri novej výstavbe, ktorý obsahuje konkrétne detaily projektu, a na základe ktorého sa v prvej fáze získavajú jednotlivé povolenia a následne sa objekt stavia. Ide o súbor architektonického riešenia, technickej správy a projektov jednotlivých projektantov.

PM – parkovacie miesto. V obytných projektoch ho možno najčastejšie nadobudnúť dvoma spôsobmi – do vlastníctva, pokiaľ je ako samostatná parcela; formou práva užívania, pokiaľ je súčasťou spoločného pozemku pod/v okolí objektu.

preberací protokol – spisuje klient (kupujúci/nájomník) pri preberaní priestorov. V ňom spíše prípadné nedostatky, ktoré v priestore objavil a s odovzdávateľom (investorom) dohaduje termín ich odstránenia.

prelease – predprednájom. Uvádza sa najmä pri obchodných a administratívnych projektoch, uvádza zazmluvnené priestory ešte pred štartom výstavby. Napríklad financujúce banky pri poskytovaní úveru na financovanie projektu vyžadujú od developera určitý predprenájom priestorov, teda zložené zálohy klientov alebo inak vydokladovaný záujem klientov o konkrétny projekt.

presale – predpredaj. Uvádza sa najmä pri rezidenčných projektoch, uvádza zazmluvnené nehnuteľnosti ešte pred štartom výstavby. Napríklad financujúce banky pri poskytovaní úveru na financovanie projektu vyžadujú od developera určitý predpredaj bytov, teda zložené zálohy klientov alebo inak vydokladovaný záujem klientov o konkrétny projekt.

PSV - pridružená stavebná výroba. Nasleduje po HSV, ide o dokončovacie práce typu elektroinštalácia, omietky, izolácie, kúrenie, voda, plyn a ďalšie.

R


rande s realitou – recenzie novostavieb. Portál TRENDreality.sk chodí po dokončených novostavbách na celom Slovensku a čo najobjektívnejšie, na základe doterajších skúsenosti a so zohľadnením čo možno najviac argumentov, novostavby hodnotí. K tomu pridáva aj čo najviac relevantných fotiek, ktoré developer v propagačných materiáloch neukáže. 

rekreačný apartmán – byt primárne určený na oddych, ako druhé bývanie. Rekreačné apartmány sú klasické bytové jednotky, avšak postavené za účelom rekreácie. Budujú sa najmä v prírodne atraktívnych lokalitách, v horách, či pri aquaparkoch. Majiteľ rekreačného apartmánu ho môže sám alebo prostredníctvom správcovskej spoločnosti prenajímať, potom sa o tržbu z prenájmu delí so správcom, či developerom projektu rekreačných apartmánov.

rent free – anglické označenie obdobia bez platenia nájmu. Používajú ho majitelia kancelárskych priestorov ako jeden z benefitov, kedy nájomca nejaké obdobie neplatí nájom.

residence – anglické označenie sektoru rezidenčného trhu.

retail – anglické označenie pre maloobchodné nákupné centrá.

S


SP – stavebné povolenie. Dokument, ktorý presne špecifikuje, čo môže developer/stavebník na konkrétnom pozemku postaviť, za akých podmienok, v akých objemoch, odstupoch od okolitých pozemkov, aj ako budú vyzerať vnútorné priestory. Po správoplatnení SP môže investor, resp. stavebník hneď odštartovať výstavbu.

SP – príležitostné označenie pre stavebné pozemky určené na individuálnu, či hromadnú výstavbu.

SPV – Special Purpose Vehicle. Spoločnosť zastrešujúca určitý developerský projekt. Zväčša jednorazovo zriadená „čistá“ spoločnosť s ručením obmedzeným, ktorej vlastníkom je developer alebo viacero developerov. Pre väčšiu prehľadnosť zriadenie SPV požadujú aj financujúce banky.

špekulatívna výstavba – výstavba projektu bez konkrétnych záujemcov o kúpu alebo prenájom. Najmä v dobrých časoch developeri stavajú s tým, že projekt postavia a postupne sa im ho podarí zaplniť nájomcami alebo kupujúcimi. Ide teda o špekuláciu. V ťažších a krízových časoch sa do špekulatívnej výstavby púšťajú menej, financujúca inštitúcia navyše zväčša vyžaduje aspoň nejaký presale alebo prelease. Opakom je built-to-suit.

štandard (byt) - vybavenie bytu do tzv. štandardu znamená, že sú v ňom zväčša uložené aj podlahy, sanita v kúpeľni a na WC, vchodové i interiérové dvere, omietky a radiátory. Niekedy developeri ponúkajú v štandarde aj kuchynskú linku. Opakom je holobyt.

U


ÚP – územný plán. Dokument, ktorý rieši priestorové usporiadanie a funkčné využitie daného územia obce, či väčšieho územného celku. 

ÚPI – územno-plánovacia informácia. Dokument vydávaný príslušným stavebným úradom, informujúci o pravidlách pre určité územie alebo konkrétny pozemok.

ÚP zóny – územný plán zóny. Podrobnejší dokument než ÚP, ktorý prísnejšie špecifikuje priestorové usporiadanie a funkčné využitie konkrétneho územia. V porovnaní s ÚP je ÚP zóny pre investora záväzný.

ÚR – územné rozhodnutie (rozhodnutie o umiestnení stavby). Dokument potrebný pre akúkoľvek výstavbu nového objektu, ktorý presne špecifikuje využiteľnosť územia a približné objemy a plochy. Po vydaní a správoplatnení územného rozhodnutia developer žiada o SP. Približný časový horizont od vydania ÚR po štart výstavby je zhruba jeden až dva roky. Pri jednoduchších stavbách (napr. pri rodinných domoch)  je možné zlúčiť územné so stavebným konaním.

ÚŠ – urbanistická štúdia. Nezáväzný dokument, ktorý rieši plánovanú výstavbu v určitom území. Slúži len ako podklad pre zmeny a doplnky územného plánu.

Y


yield – čistý percentuálny výnos z celkových nákladov. Používa sa najmä pri investíciách do kancelárskych budov, kde sa kupujúci zaujíma o yield. Napríklad pri celkových nákladoch na výstavbu objektu vo výške 1 000 000 eur a ročnom výnose očistenom o prevádzkové náklady vo výške 100 000 eur dosahuje yield 10 %. Ak sa o kúpu tohto biznis centra zaujíma realitný fond, sleduje primárne yield, teda ročný výnos. Kúpna cena sa preto stanovuje aj na základe tohto ukazovateľa, napríklad kupujúci chce zaplatiť 5-percentný yield, čiže za biznis centrum je ochotný dať 2 000 000 eur.