Varšavský rezidenčný trh patrí medzi najrýchlejšie rastúce v Európe. Popredné postavenie, z ktorého profitovali najmä developeri a investori, sa však môže onedlho zmeniť. Viaceré fakty nasvedčujú tomu, že tempo rastu cien bytov v najbližšej dobe poľaví.
Jedným zo signálov je skutočnosť, že developerské spoločnosti spolu s realitnými kanceláriami majú problémy s hľadaním potenciálnych kupujúcich a ponúkajú rôzne zľavy a akcie pri kúpe bytov najmä v novostavbách. Tlak pociťujú predovšetkým firmy, ktoré nemajú svoje investície kompletne prefinancované a spoliehajú sa na rýchly predaj bytov. Niektoré z nich ponúkajú bonusy vo forme bezplatných miest na parkovanie alebo garáží.
Zároveň tiež klesá počet ľudí, ktorí si môžu dovoliť alebo chcú kúpiť byt. V období od začiatku júna do konca augusta medziročne klesla hodnota schválených hypotekárnych úverov asi o 15 %, uviedol pre agentúru AP (citácia TASR) riaditeľ bankových produktov finančnej spoločnosti Open Finance Aleksander Lukasiewicz. Situácia sa nezmenila ani s koncom dovoleniek.
"Takúto situáciu sme na trhu nemali už dlho," uviedol riaditeľ poradenskej spoločnosti redNet Consulting Maciej Dymkowski. Ešte vlani vyskočili ceny nových bytov vo veľkých mestách o 30 % (Poznaň) až 75 % (Varšava). Staršie byty zdraželi dokonca ešte viac. Cena dvojizbového bytu s rozlohou okolo 65 m2 v centre dosahuje v prepočte od takmer štyroch do ôsmich miliónov korún. Obvyklá doba predaja klesla z niekoľko mesiacov v roku 2005 na približne dva týždne vlani. Za značný dopyt v 1,7 miliónovej metropole Poľska môže aj rýchly rast obyvateľstva. Varšava minulý rok narástla zhruba o 100-tisíc obyvateľov.
Podľa väčšiny realitných expertov by výrazný pokles cien nemal nastať. Očakávajú skôr, že ide iba o dočasné zastavenie ich rastu. Medzi pesimistickejších patrí analytička portálu szybko.pl Marta Kosinska. Prepad cien považuje za možný v prípade, že zahraniční investori sa rozhodnú vyberať zisky. To sa týka najmä spoločností a drobných investorov z Veľkej Británie, ktoré vo veľkých objemoch investovali vo Varšave a Krakove a v súčasnosti čelia nepokojnej situácii na domácom realitnom trhu.
Ešte pred niekoľkými mesiacmi bol zvýšený dopyt zahraničných fondov sprevádzaný poklesom aktivity individuálnych zahraničných záujemcov. „Cudzinci chcú v Poľsku stále kupovať byty, ale už to nebudú také počty ako v predchádzajúcom období,“ hodnotí situáciu pre denník Financial Times Anna Kwiatkowska z konzultačnej spoločnosti Cusham&Wakefield. “Tí, ktorí očakávajú rýchly a veľký zisk aj za cenu vyššieho rizika sa presunuli do Rumunska alebo Bulharska.”
Individuálnych súkromných investorov vo Varšave nahradili postupne veľkí hráči. Tí skupujú celé ešte nepostavené aj staršie bytové domy, atraktívne komerčné budovy s výmerou aj 20 – 30-tisíc m2. Podľa konzultanta zo spoločnosti Home Broker hromadné nákupy niektorých zahraničných fondov v najväčších poľských mestách sú často predražené, pretože nie vždy majú dostatok informácií o vývoji na trhu. No záujem podľa niektorých realitných agentúr nestrácajú len menší investori (najmä z Anglicka, Írska a Nemecka), ale aj inštitucionálni hráči. Tí začínajú opatrne po malých kúskoch predávať byty, aby nezahltili trh a nevyvolali paniku.
Podľa Pawela Grzadka, riaditeľa CEE Property Group podiel zahraničných fondov na poľskom trhu neklesol, len sa zmenila ich stratégia. Zatiaľ čo doteraz nakupovali desiatky bytov vo veľkých domoch, teraz preferujú skôr menšie bytové domy. Dôvodom je podľa neho odďalovanie kúpy bytu jednotlivými klientmi v očakávaní poklesu cien. To núti aj developerov správať sa flexibilnejšie a ďalej znižovať ceny.
Foto - Martin Rojko
